De opkomst van het telewerken kan de transformatie van Brussel versnellen. Tienduizenden vierkante meters kantoorruimte zullen vrijkomen, doordat bedrijven minder of een modernere ruimte nodig hebben. Dat zal de reconversie van kantoorwijken zoals de Noordwijk en de Europese wijk een duw in de rug geven.
Proximus kondigde eind oktober aan dat het zijn twee kantoortorens aan het Zuidstation in Brussel te koop zet. Het telecombedrijf wil meer gedecentraliseerd werken. Het behoudt nog wel een hoofdkantoor in Brussel, maar dat zal de helft kleiner zijn dan nu. Van de 100.000 vierkante meter kantoorruimte wil Proximus er nog 50.000 overhouden. Daarmee surft het bedrijf mee op een trend die zich al langer aftekent, maar nu lijkt te versnellen, zegt Pierre-Paul Verelst, hoofd research BeLux bij de vastgoedconsultant JLL: “Telewerken wordt een langetermijnverschijnsel. Bedrijven herbekijken de manier waarop ze hun hoofdkantoor en de werkomgeving van hun medewerkers inrichten.”
De bedrijven zullen hun kantoren moeten heruitvinden, met meer diensten en meer flexibiliteit voor de werknemers’ Axel Kuborn, Silversquare
De openbare instellingen volgen dat voorbeeld. Ze bezetten veel kantoorruimte, verspreid over heel Brussel. De Europese instellingen voeren al enige tijd een rationaliseringsbeleid op dat gebied. Het valt dan ook te verwachten dat de komende jaren tienduizenden vierkante meters kantoorruimte zullen vrijkomen in de hoofdstad. “Het is moeilijk te becijferen hoeveel kantoorruimte op middellange termijn zal verdwijnen”, zegt Pierre-Paul Verelst. “Onze experts verwachten dat tegen 2030 zo’n 30 procent van de kantoorruimte flexibel wordt (van de 13 miljoen vierkante meter in Brussel, nvdr). In eerste instantie zullen de oefeningen in ruimtebesparing uitmonden in de beëindiging van huurovereenkomsten of de onderverhuring.” Engie bijvoorbeeld is daarmee bezig. In de komende 18 tot 24 maanden kan de leegstand stijgen met 1,5 procent. Dan zou 9 procent van de kantoren leegstaan. Dat is nog minder dan de 11 procent van 2008, als gevolg van de financiële crisis.
Wat moet gebeuren met al die vrijgekomen kantoorruimte, en wat betekent dat voor Brussel? Door de onzekerheid rond de coronacrisis is het moeilijk exacte voorspellingen te doen, maar vier trends tekenen zich af.
1. Kantoren voor het nieuwe werken
De bedrijven passen hun werkplekken aan. Sommige gaan voor een grondige renovatie van het gebouw, andere verhuizen. “De moeilijkheid in Brussel is dat er te weinig gebouwen zijn die kwaliteit combineren met een goede ligging”, legt Céline Mandart van JLL uit. Veel bedrijven zijn op zoek naar kantoorruimte die past in de trend van het nieuwe werken. Dat kan leiden tot een toename van het aantal nieuwe projecten, aangezien het gebouwenpark aan vernieuwing toe is.” De trend naar duurzame gebouwen versterkt dat nog. Nu de federale regering het btw-tarief voor sloop en heropbouw heeft verlaagd van 21 naar 6 procent, kan die evolutie in een stroomversnelling komen.
De kantoormarkt van de toekomst zal niet meer bestaan uit een aanbod van ruimtes, maar van oplossingen voor werknemers’ Benoit De Blieck, Befimmo
“Bedrijven zullen niet plots hun kantoor sluiten, zoals Twitter dat bijvoorbeeld in San Francisco heeft kunnen doen”, meent Axel Kuborn, de CEO van de coworkingoperator Silversquare. “Ze zullen hun kantoren moeten heruitvinden, met meer diensten en meer flexibiliteit voor de werknemers.” Die flexibiliteit is belangrijk, denkt ook Benoit De Blieck, de CEO van Befimmo: “Mensen zijn het telewerken vandaag wat moe, maar ze willen ook niet fulltime terugkomen naar het kantoor. Het hoofdkwartier van een bedrijf wordt meer een plaats waar medewerkers werken aan innovatie, ervaring en creativiteit. Daarnaast kunnen bedrijven ook inzetten op satellietlocaties, waar medewerkers in de buurt van hun woonplaats kunnen werken of vergaderen. De kantoormarkt van de toekomst zal niet meer bestaan uit een aanbod van ruimtes, maar van oplossingen voor werknemers. We anticiperen daarop.”
Ook Silversquare blijft geloven in de toekomst van flexibile kantoor- en coworkingruimtes. Hoewel de omzet in 2020 daalde van 10 naar 8 miljoen euro, heeft de uitbater van deelwerkplekken zijn plannen niet op een laag pitje gezet, zoals veel van de andere coworkingspelers wel hebben gedaan. “Wij blijven nieuwe ruimtes openen”, verklaart Axel Kuborn. “We zijn ervan overtuigd dat de behoeften van grote bedrijven in de toekomst veelzijdig zullen zijn en dat hun medewerkers naar ons zullen komen. Sinds het begin van de eerste lockdown hebben we 378 nieuwe contracten ondertekend. Dat is een teken aan de wand. De ruimtes die we de komende maanden zullen openen, vormen de ruggengraat van onze strategie: in 2021 in Antwerpen en Brussel, in 2022 in Gent en Luik en in 2023 in Louvain-la-Neuve.”
De Noordwijk staat symbool voor waar we met Brussel naartoe willen’ Tom Sanders, Perspectives.brussels
2. Kantoorgebouwen worden woningen
Door de behoefte aan minder en andere kantoorruimte, zal de leegstand in Brussel toenemen. “De ruimte die nu leeg komt te staan, zal bovendien verouderd zijn”, zegt Benoit De Blieck. “Ze zal rijp zijn voor reconversie.” Nu al vindt naar schatting 200.000 vierkante meter verouderde kantoorruimte geen afnemers meer. Projectontwikkelaars hebben tussen 2000 en 2015 al ruim 639.000 vierkante meter kantoorruimte in de beste gebouwen omgevormd tot woonruimte. Dat zal ook gebeuren met de kantoren die nu zullen vrijkomen. Ook hier zal er een impuls zijn van het verlaagde btw-tarief voor de sloop en de heropbouw.
Een nadeel is wel dat de nieuwe woningen die op die manier ontstaan enkel het hogere segment van de residentiële vastgoedmarkt ten goede komen. Dat komt door de hoge kosten die gepaard gaan met de aankoop en de renovatie van bestaande gebouwen. Daardoor zal de nieuwe woonruimte niet beantwoorden aan de grote behoefte aan betaalbare kwalitatieve woningen in het Brussels Gewest.
3. Projecten worden heroverwogen
In de loop van november verhuizen ambtenaren van de Brusselse fiscus en de Gewestelijke Overheidsdienst Brussel (GOB) naar de Iris Tower (de vroegere Silver Tower). Die is eigendom van Deka Immobilien. Oorspronkelijk zou het gaan om 2000 ambtenaren. Maar de Brusselse minister-president Rudi Vervoort (PS) heeft al bevestigd dat door de boom van het telewerken wordt overwogen ook andere Brusselse ambtenaren of ministeries ernaartoe te laten verhuizen. “Het is duidelijk dat het Brussels Gewest in de toekomst minder kantoorruimte nodig zal hebben”, zegt Pierre-Paul Verelst. “Andere ambtenaren zouden ook naar de Iris Tower kunnen verhuizen. Voor andere gebouwen moet de balans worden opgemaakt.”
Ontwikkelaars herbekijken hun speculatieve projecten, waarvoor ze nog geen huurder hebben en die nog geen vergunning hebben gekregen, om zich aan te passen aan de nieuwe behoeften. Voor ontwikkelaars die onlangs een vergunning hebben gekregen, ligt dat ingewikkeld. BNP Paribas Fortis bouwt bijvoorbeeld een nieuwe hoofdzetel met 4500 werkplekken in de Montagne du Parc-straat in Brussel. Wellicht zal de bank een deel van dat 103.500 vierkante meter grote gebouw moeten verhuren aan derden.
4. Wijken worden hertekend
Brussel telt nog altijd zogenoemde monofunctionele wijken, waar enkel kantoren gevestigd zijn. Die zijn niet meer van deze tijd. Het Gewest en de stad Brussel willen af van die erfenis van het verleden. Het moeten weer gemengde wijken worden, zodat ze levendiger worden. Dat vergt tijd, maar de coronacrisis kan dat proces versnellen. Vooral de Noordwijk en de Europese wijk lopen in het vizier. Na een eerste aanzet door de vzw Up4North, opgericht door enkele grote eigenaars van het district (AG Real Estate, Allianz, Axa, Befimmo, Belfius Insurance, Immobel en Triuva), heeft de Brusselse regering onlangs een stuurgroep en een burgerraadpleging opgericht. Het doel is eindelijk het potentieel van dat gebied te benutten, zodat er mensen kunnen wonen, werken, studeren en ontspannen.
Mensen zijn het telewerken vandaag wat moe, maar ze willen ook niet fulltime terugkomen naar het kantoor
In de Noordwijk, goed voor 1 miljoen vierkante meter ruimte, wonen nu slechts 5000 mensen, terwijl er 30.000 mensen werken. Verschillende reconversieprojecten zijn al opgestart. Zo is er het project Centre de Communication Nord (Atenor, AG Real Estate en AXA IM – Real Assets), dat kantoren combineert met woningen en winkels. In de komende weken zullen de ontwikkelaars en de bewoners worden geraadpleegd om een koers te bepalen. Het overheidsexpertisecentrum Perspectives.brussels zal een kader bieden voor de ontwikkeling. “Het moet vrij snel kunnen gaan. We hebben al veel werk gestoken in de herontwikkeling van deze wijk”, zegt directeur Tom Sanders. “De wijk staat symbool voor waar we met Brussel naartoe willen.”
‘Verwar verdichting niet met compacte steden’
“De coronacrisis heeft bepaalde aspecten van het Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling versterkt en bevestigd”, zegt de Brusselse minister-president Rudi Vervoort (PS). “Met dat plan willen we de levenskwaliteit van de Brusselaars verbeteren, met onder meer groen, een betere mobiliteit en kwaliteitswoningen. De pandemie heeft vooral de dualisering van de Brusselse bevolking blootgelegd. De sociale kloof is nog groter geworden. Niet iedereen beleeft deze periode op dezelfde manier.”
Wordt verdichting, meer mensen die dichter op elkaar leven, nu nog moeilijker om te accepteren?
RUDI VERVOORT. “Dat denk ik niet. Je mag verdichting niet verwarren met compacte steden. Wij streven bovenal naar een compactere stad, waar de meeste diensten en voorzieningen op 10 minuten wandelafstand liggen. Er wordt gewerkt aan groene ruimten. Volgens het Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling en het Natuurplan moet elke inwoner van Brussel in een straal van 400 meter rond zijn of haar woning een groene ruimte van meer dan 1 hectare hebben. In een straal van maximaal 200 meter moet een kleinere openbare groene ruimte liggen. 264.000 inwoners van Brussel bevinden zich in een zone met een tekort aan groen. Daarmee bedoelen we dat ze meer dan 8 minuten moeten stappen om een openbare groene ruimte van meer dan 1 hectare te bereiken. Die zones met te weinig groen zijn te vinden in het centrum van de stad, langs het Kanaal en binnen de kleine ring. Daarop focussen we onze inspanningen. We denken er ook over na bepaalde buurten vrij te stellen van verdichting, om ze aangenamer te maken.”
De impact van de coronacrisis op de arbeidsmarkt lijkt nog onduidelijk. Hoe ziet u die?
VERVOORT. “We hebben nog onvoldoende zicht op de gevolgen van deze pandemie voor de arbeidsmarkt, maar bepaalde evoluties zijn wel al duidelijk. Telewerken zal blijven, bedrijven zullen hun kantoorbezetting heroverwegen. De kantoren zullen niet verdwijnen, maar hun oppervlakte zal afnemen. Dat kan leiden tot een herverdeling van andere functies.”
En zo kan de transformatie van bepaalde wijken versnellen.
VERVOORT. “Inderdaad. We hebben in het noorden van de stad al veel gewerkt. Het zal een kantoordistrict blijven door de goede verbindingen met het openbaar vervoer. Maar we voegen er andere functies aan toe. Het project Centre de Communication Nord zal voor 40 procent uit woningen bestaan. Dat is enorm. Andere projecten zullen die richting volgen. Het herdefiniëren van het grondgebied kost tijd, maar deze pandemie kan die beweging duidelijk versnellen.”
Brussel heeft moeite de middenklasse vast te houden. Zullen middenklassegezinnen de stad nu niet nog meer de rug toekeren?
VERVOORT. “Niet alleen de middenklasse vertrekt, ook de lagere klassen. Gezinnen vinden geen betaalbare huisvesting meer en verhuizen. We moeten daar werk van maken en de voorwaarden creëren om die bevolking te behouden. Dat zijn de klassen die bijdragen. We proberen de stad aantrekkelijker te maken, maar dat vergt tijd.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier