Brussel: dure gemeenten nog duurder

Ukkel en Sint-Pieters-Woluwe bevestigen hun status van vaste waarde in de Brusselse regio. De voorbije vijf jaar zijn daar de grootste prijsstijgingen opgetekend. Ook in Brussel zelf zitten de woningprijzen in de lift.

De Brusselse woningmarkt ontsnapt niet aan de gevolgen van de aanslepende economische malaise. Toch is er alleen in de hogere prijsklasse sprake van een echt moeilijke markt. Alle makelaars wijzen op dezelfde trend: door de afnemende vraag is de prijs van standingvolle villa’s (duurder dan 625.000 euro) gestagneerd (*). Villa’s met een prijskaartje van meer dan 1 miljoen euro werden zelfs goedkoper. Een evolutie die nauw samenhangt met de economische crisis, omdat dit soort woningen vooral bij expats erg in trek is. Bedrijfssluitingen, inkrimpingen van het personeelsbestand en beperkingen binnen de beschikbare budgetten hebben zo een directe invloed op de woningmarkt. Een zelfde trend stellen we vast op de markt van de duurdere huurwoningen, waar de prijs met 30% is gedaald ten opzichte van 2000. Villa’s die toen 3750 euro per maand kostten, worden nu verhuurd voor 2500 euro.

Maar de rest van de markt voelt dus veel minder het slechte economische klimaat: door de aanhoudende vraag blijft het prijsniveau stabiel. Het zwakke presteren van de beurs speelt hier zelfs in het voordeel van de vastgoedmarkt. Veel investeerders en beleggers verleggen immers hun actieterrein naar het vastgoed, dat zo in deze moeilijkere periode zijn rol als veilige beleggingshaven volledig waarmaakt.

Brussel is geen kantoorstad meer

Bekijken we de evolutie op een iets langere termijn, dan ziet het plaatje van de Brusselse woningmarkt er behoorlijk goed uit. Het prijsniveau van een standaardwoning is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tussen 1988 en juli 2002 met 116% gestegen. De prijzen van appartementen stegen met 105%, terwijl opbrengsteigendommen 86,2% duurder werden. Op de woningmarkt steken Sint-Pieters-Woluwe en Ukkel met kop en schouders boven de andere gemeenten uit. De prijzen stegen er in vijf jaar tijd met ongeveer 80% en de referentieprijs benadert nu 450.000 euro. Ter vergelijking: in Sint-Joost-ten-Node, de op twee na belangrijkste stijger, namen de prijzen met slechts 55% toe; in Sint-Lambrechts-Woluwe, nummer drie in het rijtje van dure gemeenten, bedraagt de referentieprijs slechts 173.763 euro.

Op de appartementenmarkt is het spannender: in Etterbeek (+55%) stegen de prijzen net iets meer dan in Oudergem (+53%), maar ook in Brussel-stad was de appartementenmarkt de jongste vijf jaar in goeden doen (+52%).

De sterke stijging van de appartementenprijzen in Brussel-stad bevestigt dat de hoofdstad erin slaagt om zijn imago van kantoor- en werkstad van zich af te schudden. Jarenlang kampte Brussel met een bevolkingserosie. Met een consequent investeringsbeleid in woonkwaliteit slaagt de overheid er nu in nieuwe inwoners naar de stad te lokken. Zowel bij de politici als bij verschillende privé-partijen is het besef gegroeid dat residentieel vastgoed niet minderwaardig is ten opzichte van de kantoormarkt. Veel wijken in het stadscentrum krijgen weer hun charme van weleer en vaak hangt dit samen met inspanningen om de woonfunctie van de stad te bevoordelen.

Een goed voorbeeld hiervan is de aanleg van het Fontainaspark op de puinhopen van de vroegere Philips-site. Ook de omgeving van de Sint-Gorikshallen leeft weer op. “Het is een buurt die aanspreekt bij mensen die echt volop van het boeiende stadsleven willen genieten,” zegt Denis Van Sichelen, bestuurder van het makelaarskantoor Universal. “En we merken ook veel belangstelling bij jonge mensen. De nieuwe appartementen bij de Sint-Gorikshallen gaan zeer vlot van de hand. Het is duidelijk dat ze beantwoorden aan een behoefte in de markt.”

Een gelijkaardig verhaal, maar dan over de omgeving van de Blaesstraat en de Hoogstraat, horen we bij Jean Corman, gedelegeerd bestuurder van het makelaarskantoor Victoire. De omgeving van de Zavel is dan weer een vaste waarde in het centrum van Brussel die het goed blijft doen. “Een nieuw project met zeer luxueuze appartementen wordt er nu verkocht voor 2700 euro per vierkante meter,” zegt Saadi Maaoui, bestuurder van het makelaarskantoor Trévi. “In de benedenstad halen die maar de helft van die prijs.” Een buurt waar veel van verwacht wordt, is de Kanaalzone. Zeker nu de herontwikkeling van de fameuze Tour & Taxis-site concrete vormen begint aan te nemen.

We zeiden het al, Sint-Pieters-Woluwe en Ukkel zijn de grote winnaars onder de Brusselse randgemeenten. Wat vooral opvalt, is dat ze een zeer hoog prijspeil combineren met een sterke stijging van de prijzen in de voorbije vijf jaar. Dat is anders dan in de Antwerpse en de Gentse regio, waar de duurste gemeenten zeer matige prijsstijgingen kennen. Het zegt iets over de dynamiek van Sint-Pieters-Woluwe en Ukkel. Ook het afgelopen jaar ontsnapten de twee gemeenten aan de malaise in het residentiële luxevastgoed. De referentieprijs in Sint-Pieters-Woluwe steeg nog met 9,3%, in Ukkel zelfs met 22,3%.

Andere gemeenten waar het prijspeil de voorbije vijf jaar fors is gestegen zijn Sint-Joost-ten-Node (+55,1%, tot 151.835 euro), Koekelberg (+31%, tot 136.341 euro) en Anderlecht (+26,9%, tot 146.257 euro). Deze drie gemeenten maken een inhaalbeweging. Ze behoren nog steeds tot het groepje van goedkopere gemeenten. In Anderlecht bijvoorbeeld doet de markt van de eengezinswoningen met een kleine tuin het zeer goed. Maar het prijsverschil met het nabijgelegen Ukkel is dan ook groot. Voor Sint-Joost-ten-Noode geldt dezelfde bemerking als voor Brussel-stad: het gemeentebestuur en privé-partijen hebben ontdekt dat ook residentieel vastgoed waarde kan toevoegen aan een buurt, zelfs in een typische kantoorwijk. De realisatie van de residentie Novalis in de Noordwijk is daar een uitstekend voorbeeld van.

Sint-Lambrechts-Woluwe (+2%, tot 173.763 euro), Watermaal-Bosvoorde (-0,7%, tot 171.047 euro), Elsene (+4% tot 168.568 euro) en Oudergem (+2,8%, tot 165.160 euro) blijven dan wel behoren tot de duurdere gemeenten, hier zijn de prijzen toch min of meer gestagneerd.

Huurders worden kopers

Een tendens die zich duidelijk doorzet op de Brussels woningmarkt is dat de verkoopmarkt inloopt op de huurmarkt. In tegenstelling tot de rest van België zijn er op de Brusselse woningmarkt traditioneel meer huurders dan eigenaars. “Vroeger was de verhouding ongeveer 65%-35%, maar nu begint de markt in tegengestelde richting te bewegen,” zegt Philippe Janssens, bestuurder van het vastgoedstudiebureau Stadim. “Ook al is de situatie nog niet volledig omgedraaid, toch begint de evolutie hier min of meer gelijke tred te houden met de rest van het land, waar het percentage eigenaars gestegen is van 65% in 1996 tot 71% nu.”

De voornaamste verklaringen zijn te vinden in de aanhoudende stijging van de vastgoedprijzen, waardoor een woning kopen een aantrekkelijke investering wordt, en de verlaging van de rentevoeten. Verschillende makelaars bevestigen de trend: veel eigenaars hebben hun huurwoningen al verkocht omdat ze geen huurder meer vinden. Dat geldt vooral voor woningen met een maandelijkse huurprijs van 750 euro of meer. Het lijkt erop dat huurders vinden dat het vanaf die prijs voordeliger is om te kopen.

Véronique Pirson, Laurenz Verledens [{ssquf}]

(*) De prijzen en percentages hebben betrekking op het derde kwartiel (Q75). Dit betekent dat 75% van de verkopen zich onder deze grens bevindt. Omdat op die manier zeer goedkope woningen (met bijvoorbeeld nog veel verbouwingskosten) niet worden opgenomen, geeft dit een getrouwer beeld van het prijsniveau van een instapklare woning.

Alle prijzen van woningen en appartementen in Brussel en omgeving, weergegeven in overzichtelijke tabellen en grafieken.

Villa’s van meer dan 1 miljoen euro, vooral gegeerd bij expats, zijn goedkoper geworden.

In Brussel-stad groeit het besef dat residentieel vastgoed niet gelijk hoeft te staan met minderwaardig vastgoed.