Bevak Serviceflats komt eraan. Beleggen in vergrijzing

Komende dinsdag starten federale en Vlaamse overheid een slag om de gunst van de spaarder. De Belgische minister van Financiën Philippe Maystadt houdt het bij de klassieke volkslening. Zijn Vlaamse evenknie Wivina Demeester lanceert een bevak voor de bouw van serviceflats voor bejaarden. Winst verzekerd voor de Vlaamse schatkist.

Dinsdag 14 november wordt een hoogdag voor de Vlaamse minister van Begroting en Financiën Wivina Demeester (CVP). Dan start eindelijk de inschrijvingsperiode voor “haar” bevak. Die had ze reeds begin vorig jaar aangekondigd. Maar voor de uitvoering moesten tal van praktische en politieke hindernissen genomen worden.

Het was eerst wachten op een federaal bevakstatuut. Kritische geluiden van de betrokken kringen, inzonderheid de OCMW’s, moesten een antwoord krijgen. Zo ook interpellaties in het Vlaams parlement vanop de banken van de socialistische koalitiepartner. Met de vervroegde verkiezingen dreigde even het genadeschot. Maar als Demeester ergens haar zinnen op gezet heeft… Ze wist Jean-Luc Dehaene zelfs zowaar een fiskale vrijstelling voor de bevak te ontfutselen.

Dat federaal minister van Financiën Philippe Maystadt uitgerekend dezelfde dag uitpakt met zijn Philippe XVIII kan de pret niet bederven. Het gaat om twee totaal verschillende produkten, ieder met hun eigen doelgroep, luidt het op het kabinet van de Vlaamse schatkistbewaarder. Overigens beperkt de Vlaamse geldhonger zich tot een schamele 2,4 miljard, kruimels vergeleken met de slordige 200 miljard die een Philippe al gauw opslokt.

Met die 2,4 miljard frank zullen de komende twee jaar 1000 serviceflats verspreid over heel Vlaanderen worden neergepoot. Het is slechts de eerste faze van een programma om binnen de 10 jaar 5000 flats te bouwen. Of die er allemaal komen, is nog lang niet zeker. De vier financiële instellingen die de kar van de bevak trekken Gemeentekrediet, ASLK, Kredietbank en Bacob hebben zich verbonden tot een vaste overname van 4,8 miljard frank over de komende vier jaar, goed voor 2000 flats. Van het sukses daarvan zal afhangen of ze ermee doorgaan.

Naast voornoemde financiële instellingen heeft ook de Gewestelijke Investeringsmaatschappij voor Vlaanderen (Gimv) een beperkt aandeel in de Serviceflats Invest NV, zoals de bevak heet. De Gimv speelt er de waakhond van de Vlaamse overheid. Het Gemeentekrediet, de kassier van de Vlaamse Gemeenschap, heeft de leiding. De bank van de gemeenten neemt 45 % van de vaste overname voor zijn rekening, ASLK en Kredietbank elk 20 %, Bacob 15 %. De vier werden geselekteerd na een offerte-aanvraag bij de tien grootste financiële instellingen van het land (een landelijk verspreid kantorennet was een must).

Serviceflats Invest zal het ingezamelde kapitaal uitsluitend gebruiken voor de bouw van serviceflats. Dat zal gebeuren op gronden van OCMW’s of caritatieve vzw’s, zeg maar Caritas en andere zuilorganizaties. De bevak vraagt van hen een recht van opstal gedurende 30 jaar. Na afloop worden zij eigenaar van de flats. Gedurende die periode huren de OCMW’s of vzw’s de gebouwen van Serviceflats Invest, met een kontrakt van erfpacht. Zij staan in voor de exploitatie verhuur aan bejaarden en het onderhoud.

BESPARING.

Voor de Vlaamse Gemeenschap betekent de bevak een aanzienlijke besparing vergeleken met het vorige bouwprogramma voor serviceflats. Dat programma, in 1990 gelanceerd door Jan Lenssens, voorzag eveneens in de bouw van 5000 serviceflats, maar dan binnen de vijf jaar. Het werd een sukses, inzoverre er meer projektaanvragen waren dan beschikbare middelen. Niet verwonderlijk als de Vlaamse overheid maar liefst 60 % van de kosten voor haar rekening neemt. Maar dat werd zelfs de relatief rijke Vlaamse Gemeenschap te duur.

Ook in het nieuwe financieringsmekanisme met de bevak geeft de Vlaamse overheid nog subsidies aan de exploitanten, maar slechts een derde van wat Lenssens gaf. De subsidie bedraagt afgerond 700.000 frank per flat op een geraamde kostprijs van 2,4 miljoen, een 30 % dus. Die subsidiestroom wordt echter over 18 jaar uitgesmeerd, wat de geaktualizeerde subsidievoet halveert tot 15 % (de subsidies van Lenssens waren gespreid over 4 jaar, wat geaktualizeerd neerkwam op 50 % betoelaging).

Voor de belegger ziet het plaatje er ook vrij goed uit. De promotoren van Serviceflats Invest maken zich sterk bij de aanvang een rendement van 6,25 % te kunnen bieden. Aangezien het om een beleggingsfonds gaat, is er geen vaste rentevoet, wel een dividend dat afhangt van de winsten gerealizeerd door de bevak (de term staat voor “beleggingsfonds met vast kapitaal”).

Op die 6,25 % is geen roerende voorheffing verschuldigd. Er zijn wel wat kosten, maar eenmalig : 2,5 % toetredingskosten en 0,14 % beurstaks. Daarmee blijft het nettorendement hoger dan wat de nieuwe staatslening de eerste drie jaar biedt : 5,10 % nominaal, waarvan 15 % roerende voorheffing moet afgetrokken worden, wat het nettorendement op 4,33 % brengt.

Het rendement van de bevak kan verder enkel maar stijgen. De huurinkomsten die Serviceflats Invest van de OCMW’s of vzw’s ontvangt, werden vastgepind op een basisbedrag dat jaarlijks wordt geïndexeerd. De dividendenstroom is dus gekoppeld aan de inflatie. Bovendien kan de huurvergoeding verschuldigd aan de bevak vijfjaarlijks worden aangepast aan de marktomstandigheden, maar enkel in opwaartse richting. De belegging is dus ook vrij risicoloos, inzoverre het marktrisico vrijwel uitsluitend op de exploitanten rust.

Zoals bij een obligatie krijgt de bevakbelegger zijn oorspronkelijk geïnvesteerd kapitaal terug aan het einde van de rit, dat is pas na 30 jaar. De belegger kan zijn aandelen wel altijd verkopen op de beurs.

Als toemaatje verleent de Vlaamse overheid een vrijstelling van erfenisrechten, op de vererving van zowel de bevakaandelen als de dividenden. De erflater moet de aandelen wel reeds tenminste vijf jaar in zijn bezit, minstens drie jaar volstort en uiterlijk in 2005 verkregen hebben. Dat fiskaal voordeel moet niet overroepen worden. Er zijn reeds andere wegen beschikbaar om erfenisrechten op onroerend goed te ontwijken.

ETISCH BANKIEREN.

Ten slotte verkrijgt de gedreven bevakbelegger een recht om bij voorrang een serviceflat te kunnen huren, aan een vaste prijs van 630 frank per dag (te indexeren). Hij moet dan wel tien aandelen kopen, een investering van 2,4 miljoen frank, en die minstens 5 jaar voor hij een serviceflat wil betrekken in zijn bezit hebben. Het recht van woonvoorrang kan pas vanaf de leeftijd van 75 jaar worden uitgeoefend.

Of dit bezettingsrecht veel beleggers zal aantrekken, valt te betwijfelen. Tegenover een aanzienlijke spaarinlage staat een vrij onzeker recht. Serviceflats Invest kan immers geen absolute garantie bieden dat er een flat ter beschikking komt in de onmiddellijke buurt van de bejaarde. Wie het zich makkelijk kan permitteren 2,4 miljoen opzij te leggen, zal allicht eerder zelf iets bouwen, kopen of huren voor de oude dag.

De initiatiefnemers van de bevak rekenen op de rechtstreekse solidariteit tussen ouderen. De kapitaalkrachtige ouderen kunnen geld aanbrengen voor de financiering van voorzieningen voor de minderbegoeden, luidt het in de promotie van Demeester. De bevak voor serviceflats als een vorm van etisch bankieren.

Dat etische argument blijkt aan te slaan. Volgens een enquête die het seniorenmagazine Onze Tijd en CRM, de seniorenvereniging van het NCMV, vorig jaar lieten verrichten, zou 60 % van de ouderen bereid zijn te investeren in bejaardenvoorzieningen. De specifieke aanwending van de gelden werd belangrijker geacht dan het rendement of bezettingsrecht.

Het is overigens de CRM die eind 1992 reeds als eerste de idee lanceerde om ouderen rechtstreeks te laten investeren in bejaardenvoorzieningen. “Dat was ons antwoord op de toen aanzwellende kritiek op de ouderengroep. Zij zouden de hoge staatsschuld veroorzaakt hebben, de dikste spaarpot hebben en nu de sociale zekerheid op kosten jagen, ” zegt CRM-sekretaris Eric Bradt.

De prijs van een bevakaandeel, 240.000 frank, zal voor veel beleggers hoog zijn. Maar de verkoop in een eerste faze van 10.000 aandelen lijkt niet hoog gegrepen, vergeleken met de 1,2 miljoen 60-plussers die Vlaanderen telt. Er bestaat misschien eerder een risico van overschrijving. In dat geval worden de aandelen verdeeld volgens nog niet nader bepaalde regels, waarbij de kleine partikuliere belegger wel voorrang krijgt. De inschrijvingsperiode loopt in principe over vier weken, maar kan vervroegd worden afgesloten.

De Wivina-bevak is duidelijk meer dan een nieuwe financieringstechniek voor serviceflats. Hij kan misschien fungeren als breekijzer om de overheid als grote verdelingsmachine van zijn piëdestal te halen (de toepassingsmogelijkheden in de sociale huisvesting worden reeds bestudeerd). Met de bevak wint de idee veld om gelden die de burger de staat toestopt bij voorbaat een vaste bestemming te geven. De kiezer-belastingbetaler zou er zeggingsmacht bij winnen.

Voor de Vlaamse overheid wordt de bevak alleszins een unieke geloofwaardigheidstest. Het is de eerste keer dat zij zich rechtstreeks tot de partikuliere spaarder richt, weliswaar dan nog enkel als partner in een samenwerkingsverband met de privé-sektor. Benieuwd of de fiskale voordelen die vanop het Martelaarsplein geboden worden meer krediet opwekken dan die vanuit de Wetstraat. Of geldt de argwaan van de modale Vlaming voor alles wat uit “Brussel” komt ?

JAN VAN DOREN

WIVINA DEMEESTER Kon Jean-Luc Dehaene zelfs fiskale vrijstelling ontfutselen.