Belgen gidsen Goodman naar oost en west

In een moeilijke logistieke markt gaat de Australische vastgoedgroep Goodman volop voor geografische expansie. De Belg Danny Peeters tast de Braziliaanse markt af.

“Een logische stap”, noemt Danny Peeters, CEO Continental Europe bij Goodman, de overname van de Amerikaanse logistieke vastgoedspeler Birtcher Development & Investments. “We hebben de ambitie om een wereldwijde logistieke vastgoedspeler te zijn. In onze oorspronkelijke thuismarkten Australië en Nieuw-Zeeland zijn we duidelijk marktleider. Idem voor Europa. En ook in China en Hongkong zijn we goed aan de weg aan het timmeren. Maar de VS, toch nog altijd de belangrijkste markt voor logistiek vastgoed, was vooralsnog een blinde vlek op onze kaart.”

Met de overname van Birtcher krijgt Goodman voet aan de grond op die gigantische markt, maar het haalt vooral lokale marktkennis binnen. Dat laatste deden de Australiërs ook toen ze in 2006 het Belgische Eurinpro inlijfden. Vandaag bevindt het Europese coördinatiecenter van de groep zich nog altijd in Strombeek-Bever en is zowat het hele Europese topmanagement Belgisch. Goodman bezit (2,4 miljard euro), ontwikkelt en beheert (15,1 miljard euro) logistiek en industrieel en bedrijfsvastgoed.

In de VS staan meteen vier ontwikkelingsprojecten op stapel met een gezamenlijke investeringswaarde van 700 miljoen dollar. Goodman zou ook in een finale onderhandelingsfase zitten met een Amerikaanse investeerder over de oprichting van een investeringsfonds met 800 miljoen dollar. “Het is niet alleen ambitie die ons richting VS heeft gedreven, de push kwam ook van onze klanten”, vervolgt Danny Peeters. “Logistieke spelers als Kühne & Nagel, Schenker en retailers als Amazon willen wereldwijde relaties met ons aangaan. Hetzelfde verhaal aan de investeerderskant: grote pensioenfondsen kiezen ook meer en meer hun partners op een mondiale basis.”

Om op die internationaliseringstendens te kunnen inspelen, bestudeert Danny Peeters ook de Zuid-Amerikaanse markt, voorlopig nog een andere geografische leemte in de portefeuille van Goodman. “We focussen in eerste instantie op Brazilië, een erg expansieve markt”, zegt Peeters. Of de groep ook in Brazilië het overnamepad opgaat of opteert voor een eigen opstart, is volgens Peeters nog niet uitgemaakt.

De Duitse motor

Danny Peeters speelt een belangrijke rol in de internationale expansie van de groep. Hij spendeert ook een deel van zijn tijd in China en Hongkong, waar Goodman een vastgoedportefeuille heeft van 1,3 miljard euro en 264 mensen tewerkstelt. In China kan Goodman bogen op de relatie met en de middelen (1,5 miljard euro) van het sovereign wealth fund China Investment Corporation (CIC).

Voor de verdere uitbouw van de continentaal-Europese markt kan Peeters terugvallen op Kristof Verstraeten, die sinds midden juni commercieel directeur is voor deze regio. De Belg Verstraeten kwam in 2007 aan boord bij Goodman en leidde tot voor kort de Duitse afdeling. Zijn promotie heeft hij wellicht mede te danken aan zijn opmerkelijke parcours bij onze oosterburen. Want onder Verstraeten pootte Goodman in Duitsland 680.000 vierkante meter logistiek vastgoed neer. Naar eigen zeggen, bedraagt het marktaandeel van Goodman op de Duitse logistieke markt ongeveer 50 procent. In de Europese Goodman-portefeuille weegt Duitsland met een aandeel van 45 procent ook zwaar.

Verstraeten relativeert zijn aandeel in dat succes: “De Duitse economie is als eerste in Europa hersteld van de crisis. Duitsland heeft ook een historisch weinig speculatieve ontwikkeling in logistiek vastgoed. De doorlooptijd van een project is er heel kort en het is ook een sterk gedecentraliseerde markt. Op het moment dat de economie aantrok, was er dus nauwelijks leegstand op de Duitse markt en moest er snel ontwikkeld worden.”

En dat kon Goodman, want tussen 2008 en 2010 verstevigde de Australische groep haar kapitaalbasis en werden schuldposities afgebouwd. Naast de al vermelde kapitaalinjectie van het Chinese CIC brachten onder meer ook de Nederlandse pensioenfondsen PGGM en APG en het Canada Pension Plan Investment Board vers kapitaal in. Een maand geleden kondigde Goodman ook een joint venture aan met EPF, het grootste pensioenfonds van Maleisië. “We zijn uit de crisis gekomen met een miljard Australische dollar aan liquide middelen, waarbij de gearing ratio (netto financiële schulden/eigen vermogen) onder de 25 procent lag”, stelt Kristof Verstraeten. Kortom, Goodman kon een mooi trackrecord als logistiek specialist combineren met hernieuwde financiële slagkracht. Bovendien liet de internationale concurrentie het ook wat afweten. Prologis, het internationale nummer één in het logistieke vastgoed, fuseerde met AMB, maar zette zijn ontwikkelingsactiviteiten in Europa op een laag pitje. Segro, een andere pan-Europese speler in het logistieke vastgoed, lijkt te focussen op de thuismarkt, het Verenigd Koninkrijk. De meeste concurrentie ondervindt Goodman wellicht van Gazeley, een internationale speler die zich ook niet onbetuigd laat op de Duitse markt. Eigenaar Dubai World zette Gazeley onlangs wel in de etalage.

Verstraeten betwist dat Goodman vrij spel heeft of had door gebrek aan concurrentie. “Momenteel zijn onze belangrijkste concurrenten de sterke lokale spelers. En die zijn soms het moeilijkst te verslaan, want ze hebben meestal een uitstekend netwerk.” In de Benelux is WDP zo’n lokale tegenpartij.

Groeien met Amazon

Twee sectoren voeren de boventoon in de Duitse en Europese groei van Goodman: de autosector en de e-commerce. Voor 2012 schat Goodman dat 35 procent van de Europese omzet zal komen uit ontwikkelingen voor aan e-commerce gerelateerde bedrijven. Zo is Goodman nauw betrokken bij de expansie van Amazon in Europa. Het bouwde al zes fulfillment-sites (waarvan vier in Duitsland) voor de webwinkelgigant in Europa en er zijn nog eens twee in Duitsland in aanbouw. “Dat zijn gebouwen van meer dan 100.000 vierkante meter”, licht Kristof Verstraeten toe. “En er werkt behoorlijk veel personeel. In de piekperiode kan dat oplopen tot 4500 mensen. Dat heeft ook zijn implicaties op het gebouw en de locatiekeuze. De personeelsfaciliteiten zijn uitgebreider dan in een klassiek logistiek gebouw. Het moet ook goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer.”

Een andere e-tailer waar Goodman voor ontwikkelt is Zalando, een Duits bedrijf dat schoenen en kleding verkoopt. “Dat bedrijf bestaat amper drie jaar en daar bouwen we nu in Erfurt een magazijn van 130.000 vierkante meter voor”, vertelt Kristof Verstraeten. “Voor ons is dit dé markt van de komende jaren. De omzet van de 400 grootste e-retailers is op jaarbasis met 18 procent gestegen, tegenover een groei die in de lijn ligt van de inflatie voor de klassieke retailers. De e-commercebedrijven zijn dus snelle groeiers en wanneer ze een bepaalde kritische massa krijgen, verhuizen ze van een kleine of middelgrote opslagplaats naar zo’n modern fulfillment center. Dan spreken we al vaak over 40.000 tot 100.000 en meer vierkante meter. Dat is meteen het segment van de projectontwikkelaars, want complexen van zulke omvang zijn niet op de markt beschikbaar.”

In België is het voorlopig nog wachten op eerste grote warehouseontwikkeling voor een e-tailer. “België is natuurlijk geen koploper in e-commerce, maar eigenlijk zou dat geen rol mogen spelen”, meent Verstraeten. “Er is op een klein grondgebied een grote potentiële afzetmarkt. Maar er zijn andere hindernissen: de arbeidskosten en de flexibiliteit, het vergunningsbeleid… Anderzijds: Nike breidt zijn distributieactiviteiten in ons land nog uit, Stanley Black & Decker concentreert zijn distributie in Tessenderlo. Dat zijn voorbeelden die aantonen dat grootschalige logistieke ontwikkelingen nog wel een plaats vinden in ons land.”

LAURENZ VERLEDENS