Beleggen in vastgoed: laat uw eigendom optimaal renderen

Enkele experts waarschuwden vorige week voor een daling van de vastgoedprijzen. Toch wakkert de lage rente de interesse van beleggers in vastgoed aan. Overweegt u ook een investering in onroerend goed? Hoe pakt u dat dan best aan?

Zullen de woningprijzen blijven stijgen? Of moeten we vrezen voor een zeepbelscenario? In een aantal landen (Verenigd Koninkrijk, Ierland, Spanje…) lijkt die vrees terecht. In ons land zijn de recente prijsstijgingen al bij al gematigd. Een recente studie van het makelaarsnetwerk Era bevestigt Brussel trouwens in zijn status van goedkoopste Europese hoofdstad. Er zijn wel indicaties dat de markt ook in ons land wat aan het afkoelen is.

Maar eigenlijk zou dat de potentiële vastgoedbelegger niet mogen afschrikken. Integendeel, vastgoed geldt immers als een langetermijnbelegging. En eentje met mooie troeven. Zoals een jarenlange (tamelijk) zekere stroom van stabiele inkomsten (het huurgeld). Door vastgoedbeleggingen op te nemen in uw portefeuille, zorgt u ook voor een betere spreiding van het beleggingsrisico. Vooral omdat het rendement van vastgoedbeleggingen heel zwak correleert met dat van aandelen en obligaties. Anders gezegd: in periodes van kommer en kwel op de aandelen- en obligatiemarkten, leveren uw vastgoedbeleggingen misschien toch wel een mooi rendement op. Door de huurindexaties en de meerwaarden biedt vastgoed ook een betere bescherming tegen inflatie dan aandelen en obligaties.

Een belangrijk nadeel van ‘directe’ vastgoedbeleggingen is de hoge instapprijs: voor de prijs van een appartement kunt u al een mooie aandelenportefeuille samenstellen. ‘Indirecte’ vastgoedbeleggingen via certificaten, fondsen en bevaks hebben die drempel echter weggewerkt. Via deze indirecte beleggingen is het ook veel makkelijker om het beleggingsrisico te spreiden. Ze zijn ook meer liquide dan directe beleggingen.

En toch blijkt de interesse van beleggers vooral naar het materiële vastgoed uit te gaan. Voor een deel is dat gevoelsmatig: zo’n vastgoedfonds blijft toch maar papier. Wat is dan nog het verschil met gewone aandelen? Feit is ook dat beursgenoteerde vastgoedfondsen gevoeliger zijn voor schommelingen op de beurs. Maar wat bij beleggers in materieel vastgoed wellicht het meest doorweegt, is dat ze volgens eigen inzicht hun portefeuille kunnen samenstellen.

Dat heeft ook Roland Cracco, chief executive officer van vastgoedadviseur Immobiliën Hugo Ceusters, gedaan. In zijn vrije tijd beheert hij als bestuurder een vastgoedportefeuille met appartementsblokken.

Woning of appartement?

Een winkelpand op de Antwerpse Meir, een kantoorgebouw in de Brusselse Wetstraat, een appartementsblokje in de dorpskern van Zichen-Zussen-Bolder… Het is allemaal vastgoed, maar rendementen, risico, beheer en financiering verschillen grondig. Traditioneel wordt de vastgoedmarkt onderverdeeld in vier categorieën: kantoren, semi-industriële gebouwen (KMO-gebouwen en distributiecentra), winkelpanden en woningen. Vanuit de redenering “daar weten we iets van” kiezen de meeste niet-professionele investeerders voor residentieel vastgoed. Dat professionele investeerders doorgaans weinig interesse tonen voor dit marktsegment, is mooi meegenomen. Al is dat niet meer helemaal waar: de slabakkende kantoormarkt heeft ervoor gezorgd dat de professionelen hun actieterrein verleggen naar de residentiële markt. En vergeet ook niet dat u als investeerder op de woningmarkt concurreert met kopers-bewoners. Het is bekend dat iemand die een woning of een appartement koopt om er zelf in te wonen, doorgaans meer biedt dan een koper-investeerder.

Toch blijft residentieel vastgoed de beste keuze voor een particuliere investeerder, vindt Roland Cracco: “Met residentieel vastgoed kan je met een relatief beperkte investering zorgen voor een goede spreiding van je huurdersrisico. In een gebouw met een totale oppervlakte van ongeveer 3000 vierkante meter kunnen pakweg twintig appartementen. In een kantoorgebouw met dezelfde oppervlakte kan je misschien twee tot drie huurders onderbrengen. Als dan een van de huurders vertrekt, staat een derde van je gebouw leeg. In vergelijking met andere vastgoedtypes is de residentiële vastgoedmarkt ook veruit de meest liquide. En tot slot is residentieel vastgoed ook relatief eenvoudig te beheren. In een kantoorgebouw zitten veel meer technische installaties.” Daar staat tegenover dat het beheer wel arbeidsintensief is. Een lekkende kraan, getik in de radiotoren, de bel die niet meer werkt… Het zijn kleine ongemakken, maar de huurder verwacht dat de eigenaar ze snel verhelpt. “De zware beheerlast is een van de redenen waarom het beter is om een volledig appartementsblok te kopen in plaats van losse appartementen in verschillende gebouwen,” geeft Cracco mee. “Het laat je toe om het beheer te optimaliseren. Bovendien ontsnap je zo aan de problemen die ontstaan door het mede-eigendom.”

Goed gebouw of goede locatie?

Een ander minpunt van een belegging in residentieel vastgoed is dat de huurmarkt er de laatste jaren sterk op achteruit is gegaan. Steeds meer huurders hebben, aangemoedigd door de lage rentevoeten en verlaagde registratierechten, de stap naar een eigen woning gezet. Vandaag woont ongeveer 75 % van de Vlaamse gezinnen in een eigen woning. De keerzijde is dat op de huurdersmarkt vooral financieel en sociaal zwakkeren achterblijven. “Een flink deel van de overgebleven huurders zit in een benarde financiële situatie,” bevestigt Cracco. “Er wordt wel eens gezegd dat de huurder die vandaag niet kan kopen, eigenlijk ook niet kan huren. Daar zit helaas veel waarheid in.”

Welke houding kan je als investeerder tegenover deze realiteit aannemen? Cracco ziet twee mogelijkheden. “Je kan inspelen op de ‘gezinsverdunning’ en investeren in kleinere appartementen. Dat is zeker een markt met toekomst, maar je ontloopt daarmee niet de onderkant van de markt. Integendeel. Een andere optie is mikken het op het (veel beperktere) luxesegment. En dan komt vooral Brussel met zijn vele expats en eurocraten in beeld.”

Het brengt ons bij de belangrijkste wet in de vastgoedbranche: kies voor een goede locatie. De redenering is simpel: een gebouw veroudert en verliest dus waarde, de waarde van een grond op een goede ligging zal daarentegen steeds stijgen. “Een goede locatie is met andere woorden je garantie op het waardebehoud van je vastgoedkapitaal,” merkt Cracco op.

Wat is uw rendement?

U staat voor de aankoop van een mooi pand op een goede locatie, met uitstekende huurders. Wat mag u daarvoor neertellen ? Een veel gebruikte methode om de investeringswaarde van een pand te berekenen, is te vertrekken vanuit een vooropgesteld brutorendement ( yield). Door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door dat vooropgestelde rendement, krijgt u de investeringswaarde. Bijvoorbeeld: bedraagt de jaarlijkse huuropbrengst 100.000 euro, dan kom je met een rendement van 8 % uit op een investeringswaarde van 1.250.000 euro.

Maar wat is een realistisch rendement voor residentieel vastgoed? De website van Home Invest (www.homeinvestbelgium.be), de enige Belgische vastgoedbevak die investeert in residentieel vastgoed, biedt interessante informatie hierover. Per pand vindt u er het brutorendement. In 2004 haalde de Home Invest-portefeuille een gemiddeld brutorendement van 7,6 %.

Hoe financiert u de aankoop?

Veel potentiële vastgoedbeleggers zitten op een berg cash. Geld waarvoor ze een betere bestemming zoeken dan de pover renderende vastrentende beleggingen. Een beroep doen op vreemd vermogen lijkt dan ook niet aan de orde. Maar volstaan de spaarcenten wel om een goed gespreide vastgoedportefeuille op te bouwen? Een andere reden om de vastgoedbelegging toch (gedeeltelijk) te financieren met vreemd vermogen, is het hefboomeffect dat het rendement van de eigen middelen opkrikt.

Traditioneel wordt vastgoed gefinancierd met een investeringskrediet: een lening op middellange of lange termijn (afhankelijk van de investering) met een vaste rentevoet. “Die zekerheid is het grote voordeel van deze financieringsvorm,” vindt Piet Vervinckt, accountmanager bij Fortis Bank. “Daar staat tegenover dat het weinig soepel is. De wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling is meestal vrij hoog. De politiek van de banken is vandaag dat ze de reële fundingloss – de rente-inkomsten die de bank misloopt omdat de klant zijn krediet vroeger terugbetaalt – doorrekenen aan de klant om de fundingkosten te vergoeden.”

Vervinckt merkt nog op dat vastgoedinvesteringen daarom steeds vaker gefinancierd worden met straightloans, of vaste voorschotten. Dat lijkt vreemd, want een straight loan is een financiering op korte termijn, terwijl vastgoed traditioneel als een langetermijnbelegging wordt beschouwd. “Een straight loan is vooral geschikt bij een snelle exit,” legt Vervinckt uit. “Bijvoorbeeld een investeerder die appartementen in ontwikkeling koopt, om ze door te verkopen. Met zo’n straight loan kan de investeerder op een soepele en goedkope manier uit de lening te stappen zodra alles verkocht is. Dat de kortetermijnrente al een aantal jaar zeer laag en stabiel noteert, is uiteraard mooi meegenomen.”

Zelf beheren of uitbesteden?

Residentieel vastgoed is een zeer arbeidsintensieve belegging. Om een klein idee te geven van de beheerstaken: u moet geschikte huurders zoeken, huurcontracten opstellen en bijwerken, de betaling van het huurgeld controleren, de wetgeving bijhouden… “Daar komt dan nog eens het hele technische beheer bij: schoonmaak, onderhoud van installaties, herstellingen in de appartementen…” vult Cracco aan. “Vanaf een zekere omvang van de vastgoedportefeuille wordt het dagelijks beheer al snel een fulltime baan.” En het vergt niet alleen tijd, u moet ook beschikbaar zijn. Een beetje handig zijn, is ook meegenomen, anders moet u voor het minste klusje een vakman inhuren. Het alternatief is het beheer uitbesteden aan een zogenaamde rentmeester. Meteen bent u van een heel deel van de rompslomp verlost. Roland Cracco: “Er zijn ook schaalvoordelen aan verbonden: zo’n rentmeester kan meestal gunstige contracten bedingen bij allerlei leveranciers en vaklui. En je huurders kunnen altijd ergens terecht als er een probleem rijst. Er staat natuurlijk wel een prijs tegenover: onze ervaring is dat je moet rekenen op 4 à 5 % van je brutohuurinkomsten.”

Laurenz Verledens

Met een ‘straight loan’ kan de investeerder op een soepele en goedkope manier uit de lening stappen zodra de eigendom verkocht is.