Beleggen in een beter toegankelijke woningmarkt

Inclusio wil huisvesting aanbieden aan wie het moeilijk heeft op de reguliere woningmarkt. Voor de financiering mikt het fonds ook op de inbreng van ethische vastgoedbeleggers.

De CVA (commanditaire vennootschap op aandelen) Inclusio is een samenwerking van Degroof Social Immo, Kois Invest (François de Borchgrave en Charles-Antoine Janssen) en Re-Vive (Piet Colruyt en Nicolas Bearelle). De drie partijen vonden elkaar in de fundamentele vaststelling dat een almaar groter deel van onze bevolking het moeilijk heeft een eigen woning te verwerven. “Een alleenstaande met een correct loon, komt niet meer aan de bak op de koopmarkt”, zegt Jean-Baptiste Van Ex, hoofd vastgoed bij Bank Degroof. “De wachtlijsten voor sociale woningen worden almaar langer omdat de lokale overheid niet meer de middelen heeft om aan die vraag te voldoen.”

Niet in de plaats van de overheid

“We willen ons geenszins in de plaats stellen van de overheid”, vervolgt Van Ex. “Ons doel is een private ontwikkelingshefboom te zijn voor de uitbreiding van het openbaarvastgoedpark, want dat is noodzakelijk om de toenemende vraag naar goedkope huisvesting op te vangen.”

Er staan 160.000 mensen op de gewestelijke wachtlijsten. Dat komt neer op een potentiële markt van 20 miljard euro. “Op voorwaarde dat er een goede omkadering en ondersteuning is van de overheid en dat het interessant is voor privé-investeerders”, benadrukt Van Ex. “Wij kopen de gronden, financieren de bouw van aangepaste woningen en houden die in portefeuille. De controle over het huurbeheer van dat woningpark blijft bij de lokale besturen.”

Volgens Van Ex schommelt het nettorendement rond 3,5 procent. De gegarandeerde huurprijs is lager dan op de normale markt, maar het risico is ook kleiner. Behalve op het financiële rendement kunnen de investeerders bovendien rekenen op een niet te onderschatten maatschappelijke meerwaarde. “Een recente studie van de universiteit van Harvard wijst erop dat dit soort impact investing, waarbij financieel rendement en sociale impact samengaan, over twintig jaar de grote nieuwe beslissingsfactor wordt bij de keuze van een belegging”, zegt Van Ex. “Als we dat soort financiële vehikels, die de sociale lift weer in gang zetten, niet promoten, dan zal het geld steeds minder waard worden.”

Ervaren CEO

Hij wist al enkele institutionele beleggers en openbare instanties te overtuigen geld te steken in de nieuwe vastgoedportefeuille. Op termijn kan Inclusio ook naar de beurs trekken, ongetwijfeld onder het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap. Jean-Baptiste Van Ex: “In een eerste ronde hebben we 45 miljoen euro opgehaald. Met de tweede, die eind 2015 sluit, breiden we onze eigen middelen uit tot 85 miljoen euro. Met dat beginkapitaal kunnen we 700 tot 800 nieuwe woningen bouwen.”

Inclusio heeft al twee projecten in de portefeuille, in Evere en Ganshoren. Binnenkort komen er nog minstens vier bij. Xavier Mertens is intussen aangesteld als CEO. Hij heeft ervaring in de sector. Hij leidde twaalf jaar (2000-2013) de vastgoedbevak Home Invest. In de raad van bestuur zitten naast Arnoud de Pret (AB InBev), Piet Colruyt en voorzitter André Bosmans (Banimmo) ook vertegenwoordigers van Integrale, Belfius Insurance en van het FSI (Fonds voor Spoorweginfrastructuur).

Philippe Coulée