Baas in uw eigen kot

Ouders die er tegenop kijken vier of vijf jaar lang huur te betalen voor de kamer van hun studerende kinderen, overwegen steeds vaker de aankoop van een kamer. Goed rekenen is dan de boodschap.

In Leuven tellen huurders van een kamer met basiscomfort gemiddeld 335,25 euro per maand neer. Dat maakte de Huisvestingsdienst van de KU Leuven begin maart bekend na een steekproef van zo’n 800 huurcontracten. Studenten die boven op het basiscomfort kiezen voor een eigen douche, toilet of keuken moeten rekening houden met een maandelijkse huur van gemiddeld 459,25 euro.

Met die prijzen zit Leuven op of zelfs licht boven het niveau van de andere studentensteden. Enkel Brussel springt uit de band met een prijs voor een basiskamer in de buurt van 400 euro. Aangezien in sommige steden nu al sprake is van een overaanbod, is een daling van de prijs de komende jaren niet uit te sluiten.

Per schooljaar betalen ouders voor een kot volgens de Leuvense cijfers gemiddeld dus twaalf keer 335 euro, want de meeste huurcontracten gelden ook voor juli en augustus. Goed voor een bedrag van 4020 euro zonder kosten.

Tellen we daar voorzichtig 30 euro kosten per maand bij, dan springen we meteen naar 4380 euro. Uitgaand van vijf academiejaren op kot, spenderen de ouders gemiddeld 21.900 euro aan huur. En dat is een minimumbedrag, want de huurprijs kan in de loop van de studietijd stijgen door de jaarlijkse indexering van de huurprijzen. Dat budget is voor veel ouders een reden om te onderzoeken of de aankoop van een studentenkamer voordeliger kan zijn.

Investeringsmodel

Tegenover huurgeld spenderen, zetten vastgoedontwikkelaars met projecten voor studentenkamers een investeringsmodel neer. Wie investeert nog voor de kinderen echt op kot gaan, strijkt enkele jaren de huur op. Na afloop van de studies kunt u de kamers opnieuw verkopen, bij voorkeur met meerwaarde. Vandaar ook de interesse die de voorbije jaren ontstond om kamers te kopen in nieuwbouwprojecten. In het aanbod zit een relatief grote prijsvariatie: de goedkoopste kamers blijven onder een aankoopprijs van 100.000 euro, terwijl bovenaan op de ladder 150.000 euro of meer geen uitzondering is.

Om in te schatten of de aankoop van een kamer van 125.000 euro voordeliger kan zijn dan huren, is het belangrijk om in de eerste plaats in te schatten of de extra kosten bij aankoop de kosten van het huren zullen overschrijden. Daarbij moeten ouders met koopzin rekening houden met volgende extra factoren:

– Registratierechten

De eerste en belangrijkste extra hap uit de portemonnee gaat naar de registratierechten. Ook op een studentenkot zijn die verschuldigd: in Vlaanderen blijft het bij 10 procent, in Wallonië en Brussel gaat het om 12,5 procent. Tel daarbij nog de notariskosten en dan kom je gemiddeld al snel aan 15.000 euro extra kosten voor een kamer van 125.000 euro.

– Leningsakte

Sommige ouders lenen het aankoopbedrag. Met het huurgeld dat ze opstrijken voor hun kind begint te studeren, lossen ze dan al een deel van de lening af. Tijdens de studententijd betalen ze geen huur, maar wel nog altijd de maandelijkse aflossing. Dat kan een voordelig scenario zijn, maar het is niet onbelangrijk om de leningsaktekosten mee op de balans te leggen. Voor een kamer van 125.000 euro, waarbij het bedrag volledig wordt geleend, gaat het om een extra kostprijs van 3257,37 euro.

– Gemeentebelastingen

Ouders die ook kotbaas worden, betalen als eigenaar een reeks van belastingen. Ten eerste mag de stad een aantal belastingen heffen, bijvoorbeeld op de verhuur van een gemeubelde kamer. Het is raadzaam om goed na te gaan hoe de stad het begrip ‘gemeubeld’ omschrijft. Algemeen gaat het om een kamer waar de huurder kan slapen, koken en zich wassen. Wie in Etterbeek (bij de VUB) in 2014 een kamer verhuurde, moest rekening houden met 250 euro per jaar, wat vrij gemiddeld is. Uitschieters als Elsene vragen 1000 euro.

Een tweede gemeentebelasting is die op het tweede verblijf. Die belasting moet worden betaald als de huurder-student niet officieel is ingeschreven in de studentenstad. Op zich viseert de regelgeving de eigenaars, maar het is in veel gevallen toegestaan de belasting door te rekenen aan de huurder. De belasting blijft vaak onder 100 euro.

– Federale en gewestbelastingen

Een ouder-kotbaas betaalt ook onroerende voorheffing. De basisheffing gaat naar het gewest waar het onroerend goed gelegen is. In het Vlaams Gewest bedraagt ze 2,5 procent van het kadastraal inkomen. De gemeenten vullen die belasting aan met opcentiemen en daarom varieert de onroerende voorheffing ook weer naargelang van de ligging van de studentenkamer. Het is niet gebruikelijk de onroerende voorheffing door te rekenen aan studenten.

Ten tweede belast de fiscus via de personenbelasting ook de inkomsten uit het verhuren van een kamer. Opnieuw geldt het kadastraal inkomen, dus niet de huurinkomsten, als basis voor de berekening. Voor een niet-gemeubelde kamer verhoogt de fiscus het kadastraal inkomen met 40 procent. Dat inkomen komt bij de andere belastbare inkomsten en is dus onderworpen aan de progressieve tarieven van de personenbelasting. Dat is voor kotbazen een vrij voordelige regeling.

Bovendien kan de eigenaar de intresten van een lening in mindering brengen van het belastbaar onroerend inkomen. De situatie is anders als het, zoals in veel gevallen, gaat om een gemeubelde studentenkamer. Dan neemt de fiscus 40 procent van de totale huursom als huurgeld voor de meubels, tenzij in het huurcontract expliciet een ander percentage staat. Voor onze Leuvense studentenkamer met een huurprijs van 335 euro rekent de fiscus 335 x 12 x 40 procent, zijnde 1608 euro. De helft daarvan ziet de fiscus als kosten, waardoor de eigenaar 804 euro moet aangeven als roerend inkomen. Slimme verhuurders nemen in het huurcontract een percentage lager dan 40 procent op voor de meubels om dit bedrag te drukken. Deze berekening is enkel van toepassing bij de verhuur van één kamer. Wie een reeks koten verhuurt, zal de inkomsten als diverse of beroepsinkomsten moeten catalogeren.

Meerwaarde of niet

Als de extra kosten lager zijn dan de huur die u zou betalen, dan kunt u voordeel doen met de aankoop van een studentenkamer. We gaan er daarbij van uit dat u bij een latere verkoop uw oorspronkelijke investering of de aankoopprijs van de kamer terugkrijgt. We rekenen niet op een meerwaarde.

Leggen we de extra kosten naast de prijs voor vijf jaar huren, dan valt zeker voor de ouders die niet hoeven te lenen de berekening voordeliger uit. Voor wie wel leent, zullen het geleende bedrag en de fiscale berekening uitmaken of de investering hoger is dan het totale huurbedrag. Als de extra kosten hoger zijn dan de huurgelden, dan is het antwoord op de vraag afhankelijk van welke meerwaarde – als die er al is – u kunt realiseren bij een verkoop van de studentenkamer na afloop van de studietijd.

Studentenkoten verslijten in regel sneller dan gewone huurpanden en het is dan ook zeer moeilijk in te schatten of u de kamer na vijf jaar ook duurder kunt doorverkopen. Niet enkel de staat van de kamer, een soms te verhelpen euvel, maar ook de markt speelt een rol. Geduld hebben met verkopen tot het aantal studenten stijgt, kan ook een goed plan zijn.

Wouter Temmerman

Voor ouders die niet hoeven te lenen, is de aankoop van een kot meestal voordeliger.