Anders gaan wonen

Rijwoning, appartement of toch maar een vrijstaande woning? De Belg is heel traditioneel in zijn woningkeuze. Maar stilaan sijpelen nieuwe woon- en bouwformules door op onze woningmarkt. Een overzicht.

Wonen wordt onbetaalbaar. Onze slecht geïsoleerde woningen zijn een pest voor het milieu. Ons land is bijna volgebouwd. De wereld is een dorp, maar we kennen onze buren niet …

Waar of minder waar, feit is dat het klassieke wonen onder druk komt te staan. De bouwgrondprijzen zijn fors gestegen en vooral Vlaanderen lijkt stilaan ‘uitverkaveld’. Gelukkig zijn er interessante alternatieven voor het klassieke huisje met tuintje. Zo is de woontoren aan een wereldwijde opmars begonnen. Ze laten een brede mix van woningen en functies toe en besparen ruimte. Ook de toekomst van het passiefhuis, tot voor kort uitsluitend bekend bij overtuigde groene jongens, oogt in deze Kyototijden veelbelovend. Of wonen we binnenkort misschien allemaal in gated communities?

1. Torenwonen: wonen op hoog niveau

“Bij helder weer zie je Den Haag liggen,” vertelt Jasper Kuis van Ooms Makelaars. We staan op de 36ste verdieping van de Montevideotoren in Rotterdam. Met 43 verdiepingen en een hoogte van 152 meter is dit het hoogste woongebouw van Nederland. Het telt 192 appartementen met een oppervlakte tussen 110 en 360 vierkante meter. De prijzen voor de appartementen liggen tussen 400.000 euro en 1,15 miljoen euro.

Naast het mooie uitzicht genieten de bewoners van een dienstenpakket met onder meer een boodschappenservice. Ze hebben toegang tot het zwembad, de fitnessruimte en de sauna in het complex. Dat wordt wel verrekend in de maandelijkse gemeenschappelijke kosten. “De verkoop gaat vlot,” zegt Kuis. “Op dit ogenblik is bijna 90 % van de appartementen verkocht.” En de ontwikkelaars in Rotterdam geloven blijkbaar in residentiële hoogbouw. Naast de Montevideotoren komen er nog vijf woontorens: twee van 140 meter hoog en drie van 70 meter.

De Montevideotoren is een ontwikkeling van ING Real Estate. Luc Plasman, managing director van ING Real Estate Development België, gelooft dat er ook in ons land potentieel is voor zulke woontorens. “Alles hangt natuurlijk af van de locatie,” zegt hij. “Je moet wat zicht hebben. Een plek langs het water of langs een groenzone is ideaal. Het servicepakket en die extra faciliteiten: daar zijn we in België nog niet aan toe, denk ik.”

Er staan enkele woontorenprojecten op stapel in ons land. Langs het Kattendijkdok op het Antwerpse Eilandje hoopt Project2 binnenkort te kunnen starten met de bouw van zes woontorens van vijftig meter hoog. En op de AMCA-site, eveneens op het Eilandje, plant Zilver Avenue Holding een woontoren (met serviceflats) van bijna tachtig meter hoog. In Knokke is er het (omstreden) casinoproject van de hand van architect Steven Holl. In de smalle toren van bijna honderd meter komen een hotel en appartementen. Ook in Brussel kriebelt het woontorenvirus bij architecten en ontwikkelaars. En bij de Brusselse politici lijkt de aversie tegenover hoogbouw weg te ebben.

2. Kangoeroewonen: schoonmoeder op het dak

Voor veel jonge gezinnen is een alleenstaande woning met een tuin nog altijd het woonideaal. Voor veel vijftig- en zestigplussers is het dat niet meer. Het huis wordt te groot, de tuin vraagt te veel onderhoud. Maar verhuizen naar een appartement, weg uit de vertrouwde omgeving, valt velen zwaar. De jonge gezinnen stellen dan weer vast dat hun ideale woning financieel niet haalbaar is.

Waarom jong en oud niet koppelen? Samen onder een dak dus, oftewel kangoeroewonen. De woning wordt opgesplitst in twee aparte wooneenheden: niet meer zo groot voor het oudere koppel en betaalbaar voor de twintigers en dertigers. Het jonge gezin geniet van de tuin, maar staat ook in voor het onderhoud.

Het lijkt een win-winsituatie. Maar is het ook een succesformule? Young Budget Homes, een bouwfirma gespecialiseerd in innovatieve woonconcepten, biedt al twee jaar een eigen formule van kangoeroewonen aan. De kangoeroewoningen worden in onverdeeldheid gebouwd (of verbouwd), het is dus juridisch één entiteit. “Stedenbouwkundig is dat de veiligste en eenvoudigste formule,” zegt zaakvoerder Wolfgang Verraes.

Young Budget Homes verkocht tot nu toe zes kangoeroewoningen. “Het is geen verkoopsucces,” erkent Verraes. “Het schoonmoedercomplex speelt de formule parten. De jonge mensen vrezen dat de schoonouders – want meestal woont men samen met familie – zich te veel gaan moeien. Het is belangrijk dat de woning zo is georganiseerd dat beide gezinnen volledige privacy hebben. Twee aparte ingangen dus, een eigen stukje tuin enzovoort. De bezwaren zijn eigenlijk eerder psychologisch.”

3. Houtskeletwoning: niet verwarren met chalet

Houtskeletbouw is een bouwmethode waarbij het dragende gedeelte van het gebouw een houten raamwerk van balken, stijlen en platen is. “Ook de wanden kunnen van hout zijn,” zegt Jan Lootens, algemeen directeur van specialist Sibomat, “maar bijna 90 % van de klanten kiest voor het klassieke gevelmetselwerk.”

Sibomat, een onderdeel van de Matexigroep, is in ons land de marktleider in houtskeletbouw. Een bouwmethode die in opmars zou zijn. “Veel mensen denken bij houtskeletbouw aan een chalet, maar die misverstanden verdwijnen stilaan,” zegt Lootens. “Houtskeletbouw biedt een enorme architecturale vrijheid.”

Volgens een Europese studie uit 2003 heeft houtskeletbouw in de Scandinavische landen een marktaandeel van meer dan 80 %. In ons land is er groot verschil tussen het noorden en het zuiden van het land: 13 % in Wallonië tegenover 5,6 % in Vlaanderen. “Vandaag liggen die percentages zeker hoger,” stelt Lootens. “Maar houtskeletbouw is in het zuiden van het land nog steeds populairder dan in Vlaanderen. Wallonië heeft meer een houttraditie. Er zijn daar meer bossen en schrijnwerkerijen.” In Namen vindt ook elk jaar Bois & Habitat plaats, een beurs die in 2006 goed was voor meer dan 40.000 bezoekers.

Houtskeletbouw spreekt ook de groene jongens aan. Het is namelijk een bouwmethode die een zeer goede isolatie toelaat. “Ook qua materiaalgebruik scoort houtskeletbouw goed,” vindt Lootens. “In de ruwbouwfase bedraagt het materiaalgebruik de helft van bij de klassieke woningbouw. Een ander belangrijk voordeel is de snelheid van het bouwproces. Vier maanden na de opstart van de werf kunnen we de woning opleveren.”

4. Woonpark of gated community?

Het woonpark is een homogene ontwikkeling, doorgaans rond een gemeenschappelijk binnenplein of park, met meestal een mix van woningtypes (appartementen, woningen, lofts). “Het is een woonvorm die aan belangstelling wint,” zegt Johan Machiels, marketingmanager van projectontwikkelaar Heijmans Vastgoed. “Het gemeenschappelijk gedeelte geeft een meerwaarde aan de individuele woning. Voor jonge gezinnen is het interessant omdat de kinderen er veilig kunnen spelen. En oudere mensen willen nog wel de lusten maar niet de lasten van een tuin. We merken trouwens dat steden en gemeenten ook vragende partij zijn voor dit soort ontwikkelingen.”

Soms worden die parken afgesloten en dan zijn het plots gated communities, een beladen term. “Er is in ons land zeker interesse voor,” weet Johan Machiels. “Maar wij vinden dat je de markt daar niet klakkeloos in moet volgen. Je kunt een woonpark zo organiseren dat het veiligheidsgevoel en de controle verhoogt zonder dat je daar een hek moet plaatsen.” “Maar soms zijn er gegronde redenen om het woonpark af te sluiten,” vindt Sonja Put, head of project development bij Heijmans. “In ons Mechelse project Winketkaai is het de bedoeling dat de jonge kinderen van de bewoners veilig kunnen spelen op het binnenplein. Om te voorkomen dat ze op straat terechtkomen, is er aan de straatzijde een hek voorzien. Sommige woonparken hebben een gemeenschappelijk zwembad. Dan is het natuurlijk niet de bedoeling dat de hele buurt daar komt zwemmen.”

5. Staalbouw: een huis in meccano

Onbekend is onbemind. Dat lijkt een beetje het probleem van staal in de woningbouw in België. De bouwnijverheid is wereldwijd weliswaar de belangrijkste afnemer van staal, maar het zijn vooral de industriebouwers die werken met staal. In enkele landen – zoals Groot-Brittannië, Frankrijk en vooral Japan – is staalbouw ook bij de woningbouw goed ingeburgerd. Maar bij ons dus niet. “Voor kandidaat-bouwers is het niet makkelijk om een architect te vinden die vertrouwd is met staalwoningbouw,” aldus Jo Naessens, general manager van het Staalinfocentrum. “En ook de meeste aannemers hebben er weinig of geen ervaring mee. Met onze tweejaarlijkse staalbouwwedstrijd proberen we daar iets aan te doen. We laten kandidaat-bouwers de mogelijkheden zien. En het geeft bekendheid aan aannemers en architecten die over staaldeskundigheid beschikken.”

Volledig stalen woningen, inclusief de gevel, zijn zeldzaam. Meestal is alleen de structuur van staal: balken, kolommen en vloeren. De verschillende onderdelen worden zoals bij een meccanospel in elkaar gepast. “Staalbouw is een snelle manier van bouwen,” stelt Naessens. “Maar het belangrijkste voordeel is de flexibiliteit. Er zijn geen dragende muren zoals in massiefbouw. Je kunt dus makkelijk wanden verplaatsen of elimineren. Het is ook een relatief goedkope manier van bouwen. En omdat het een prefabsysteem is, is het prijskaartje vooraf duidelijk.”

6. Cohousing: living apart together

Wonen in een woonpark zegt u wel iets, maar u vindt het nog te individualistisch? Dan is cohousing misschien het overwegen waard. Bij cohousing of samenhuizen nemen de bewoners actief deel aan de ontwikkeling en werking van hun woongemeenschap. Dit Deense concept geniet een groeiende aanhang in vooral Angelsaksische landen. In het Waalse dorp Clabecq komt het eerste Belgische cohousingproject. Een oude vierkantshoeve wordt er verbouwd tot een woongemeenschap met twintig woningen.

Initiatiefnemer Luk Jonckheere legt uit dat cohousing streeft naar een goede balans tussen privacy en het gemeenschapsgevoel. “Gemeenschappelijk wonen, is een breed begrip. Aan de ene kant van het spectrum heb je het centraal wonen, aan de andere kant de leefgemeenschap. Bij centraal wonen is het gemeenschappelijk leven tot een minimum beperkt. Er is misschien een gemeenschappelijke ontspanningsruimte en de tuin wordt gedeeld, maar daar houdt het meestal op. De leefgemeenschap is te vergelijken met de commune van vroeger. Alle ruimten zijn gemeenschappelijk, behalve één eigen kamer. De privacy is er beperkt. Cohousing zit ertussenin. Iedereen woont in een autonome woning, met keuken, badkamer, slaapkamers enzovoort. Maar er zijn ook veel gemeenschappelijke ruimten: een zit- hoek, een washok, een gastenkamer, een speelruimte, de tuin en ook een gemeenschappelijke keuken en restaurant. Er is dus de mogelijkheid om samen te eten. Dat is belangrijk voor de cohesie van de groep.”

In 2009 zullen de eerste gezinnen hun intrek nemen in de hoeve. Dat is negen jaar na de start van het initiatief. Volhouden, is dan ook de goede raad die Jonckheere geeft. “We hebben meer dan vijftig locaties bezocht. Zodra er een plek is gevonden, gaat het sneller. Dan komt er schot in de zaak.” Hij voegt eraan toe dat het ook cruciaal is dat de lokale overheid het concept begrijpt. “We hebben de indruk dat men er in Wallonië meer voor openstaat,” zegt Jonckheere. Is dit een goedkope vorm van wonen? “Nee, om financiële redenen moet je het niet doen,” antwoordt Jonckheere. “De prijzen in de hoeve variëren tussen 150.000 en 300.000 euro voor woningen met een oppervlakte tussen 60 en 140 vierkante meter. Dat lijkt klein, maar je hebt natuurlijk veel gemeenschappelijke ruimten.”

Info: www.samenhuizen.be en www.habitat-participation.be.

7. Passiefhuis: wonen in een thermosfles

De warmte zoveel mogelijk binnenhouden. Dat is het eenvoudige principe achter het concept van het passiefhuis. “Dat doe je door luchtdicht te bouwen en heel goed te isoleren,” zegt Wouter Hilderson, technisch adviseur bij het Passiefhuis Platform. “Het resultaat werkt net als een thermosfles.”

Passiefhuizen doen het zonder klassieke centrale verwarming. In de plaats maakt men optimaal gebruik van zogenaamde passieve warmtebronnen: de warmte afkomstig van huishoudapparaten en van de bewoners. En ook zonnewarmte is cruciaal. Passiefhuizen hebben daarom meestal grote ramen aan de zonzijde. Vriest het stevig en laat de zon zich niet zien, dan wordt er gestookt via het ventilatiesysteem.

Zie je aan een passiefhuis dat het een passiefhuis is? “Op het eerste gezicht niet,” antwoordt Hilderson. “Er is een grote architecturale vrijheid. Het is wel aanbevolen om compact te bouwen. Want minder buitenvolume betekent minder afkoeling. En om de zomerse hitte buiten te houden, moet je externe zonnewering voorzien. Een passiefhuis bouwen, vraagt veel denkwerk.”

Alle passiefhuizen hebben driedubbele beglazing en bij de isolatie wordt niet op een centimetertje gekeken: 25 à 30 centimeter is zowat de standaard. Ter vergelijking: een klassieke woning moet het doorgaans stellen met 5 centimeter. Een goed geïsoleerd huis vraagt ook om een goede ventilatie. Bij passiefhuizen gebeurt dat op een gecontroleerde manier en met warmterecuperatie.

Inmiddels zijn er in Europa bijna 7000 passiefhuizen. Duitsland loopt voorop, in ons land zijn er nog maar een tiental. “Maar het evolueert nu erg snel,” beweert Hilderson. “Er zijn een vijftigtal passiefhuizen in ontwikkeling en er staat nog een honderdtal op stapel.” De meerprijs van 10 à 15 % verhindert voorlopig de grote commerciële doorbraak. Daar staat tegenover dat de energiefactuur in passiefhuizen aanzienlijk lichter is. “De meerprijs heb je na tien tot vijftien jaar terugverdiend,” stelt Hilderson. En het prijsverschil met klassieke woningen verkleint. Die moeten namelijk ook voldoen aan strengere isolatienormen. Steeds meer producenten wagen zich op de markt van passiefhuiselementen. En ook projectontwikkelaars en aannemers ontdekken het marktpotentieel. Zo lanceerde Young Budget Homes op Batibouw een eigen passiefhuisformule.

Laurenz Verledens