2009 wordt richtjaar voor het groene kantoor

De energieprestatie van kantoorgebouwen wordt eindelijk een concrete bekommernis van de sector. De nieuwe reglementering duldt binnenkort geen uitvluchten meer.

Eén ding is zeker: de beweging is ingezet, of dat nu goedschiks of kwaadschiks gebeurt. Het is tegenwoordig al duurzame ontwikkeling wat de klok slaat. Zelfs de kantoren ontsnappen niet aan de trend, ondanks de apathie van de actoren. Vanaf 2009 treedt de Europese richtlijn over de energieprestatie van gebouwen in werking, die verplicht omgezet moet worden in de wetgeving van de lidstaten. Elk gebouw in de Europese Unie dat gebouwd of gerenoveerd wordt, krijgt dan een energiecertificaat. Dat wordt het commerciële paspoort voor de energieprestatie van elk gebouw dat op de markt gebracht wordt.

In Wallonië wordt vanaf 1 september 2008 bijvoorbeeld geen stedenbouwkundig attest meer afgeleverd als de K45-norm (zie kader Normen in overvloed) niet gehaald wordt. Het is de bedoeling om het energieverbruik van nieuwe gebouwen tegen 2011 met 60 % te verlagen. De Brusselse tegenhanger van die reglementering zou al in de lente in werking treden. Innoverende projecten moeten dan ook liever vandaag dan morgen aangevat worden, willen ze niet snel achterhaald zijn.

Frankrijk is voorloper

Is de sector al mee? Cushman & Wakefield peilde bij 800 Europese spelers uit het kantoorvastgoed (71 % huurders en 29 % eigenaars) naar hun gevoeligheid voor energieprestaties. Het resultaat is overduidelijk: 70 % van de ondervraagde bedrijven denkt dat de nieuwe milieureglementen een invloed zullen hebben op hun vastgoedtransacties. Maar op korte termijn zijn slechts 23 % van de eigenaars en 21 % van de gebruikers van oordeel dat de energiecertificaten een invloed zullen hebben op hun keuze van vastgoed.

In Frankrijk is de energieprestatie van gebouwen al een vast begrip. Het HQE-label (haute qualité énergétique) bestaat al drie jaar. “Zo’n label is tegenwoordig onmisbaar op de markt”, zegt Christophe Clamageran, voorzitter van Meunier Immobilier d’Entreprise (8 miljoen m2 geplaatst in 2006). “Een gebouw zonder label zal tegen 2015 zijn waarde zien afkalven.” Het HQE-label moet vanaf 2009 wel aangepast worden aan de Europese regelgeving, maar intussen biedt het wel een concurrentieel voordeel. Al kan met 94 HQE-gebouwen op de Franse markt voorlopig niet echt gewaagd worden van een groene golf.

10 % duurder

In België klinkt nog altijd hetzelfde deuntje: er zijn onvoldoende ‘duurzame’ gebouwen op de markt om echt een invloed te kunnen uitoefenen. Toch beginnen stilaan innovatieve projecten het licht te zien.

Neem bijvoorbeeld het Solarisgebouw dat door Herpain-Urbis ontwikkeld werd aan de Terhulpensesteenweg in Bosvoorde. Dat kantoorgebouw van 13.000 m2 zou minstens 20 % minder energie moeten verbruiken. Het mikt op de norm E70 (dat is 30 % onder de referentienorm). De gebruikers kunnen daardoor 40.000 euro per jaar op hun energiefactuur besparen. Een niet te verwaarlozen gegeven als het gaat over de keuze van een kantoor, om nog maar te zwijgen van het imago dat geschapen wordt.

Er is echter een schaduwzijde: de bouwkosten lagen zo’n 10 % hoger dan voor een klassiek gebouw. De projectontwikkelaar verzekert ons dat hij het “volgende keer beter zal doen”, maar intussen houden die meerkosten andere jonge ondernemingen wel tegen. Die willen namelijk hun vastgoed tegen de beste prijs rendabel maken op een opkomende markt.

Kleine maatregelen

Voor stoutmoedige projectontwikkelaars is er een andere mogelijkheid. Volgens een studie van het bureau 3E en de KU Leuven kan het energieverbruik in een kantoorgebouw met 30 % verlaagd worden, zonder enige meerkosten als het om een nieuw gebouw gaat en met redelijk bescheiden bijkomende investeringen in het geval van renovatie. Het komt er dus op aan de technieken te verfijnen.

Bovendien is het niet zo moeilijk met kleine maatregelen het energieverbruik van een gebouw gevoelig te verlagen. Een slecht management van de infrastructuur is vaak de oorzaak van aanzienlijke energielekken. Een volledige scanning van het gebouw kan dan leerzaam zijn. “De houding ten opzichte van energie is nog louter functioneel”, zegt Quentin de Hulst, consultant en energie-expert bij dienstverlener Altran. “Men weet wel dat een gebouw elke dag verlicht en verwarmd moet worden, maar men denkt nauwelijks verder. De vraag naar de optimale werking van een gebouw wordt onvoldoende gesteld.”

Een voorbeeld: het ventilatiesysteem is vaak een bron van aanzienlijk elektriciteitsverbruik en moet dan ook regelmatig afgesteld worden. Het heeft bijvoorbeeld geen zin om een archiefkamer op dezelfde wijze te ventileren als een vergaderruimte, of om te ventileren wanneer er niemand in het gebouw is.

Structurele aanpassingen kunnen bij een nieuwbouw weliswaar voor de hand liggen, maar in het geval van een renovatie zijn ze soms minder te rechtvaardigen. Ramen die vervangen worden, zijn bijvoorbeeld pas na een twintigtal jaar afgeschreven. En dus moet voorrang gegeven worden aan de rationalisering van het energieverbruik.

700.000 euro terugverdiend in vier jaar

De Belgisch-Nederlandse bank-verzekeraar Fortis heeft het allemaal goed begrepen: die voert geleidelijk aan energie- audits uit in heel zijn vastgoedbestand (zie kader Fortis licht zijn kantoren door). Tegelijkertijd worden in de nieuwbouw binnen het historisch hoofdkwartier van de bank in Brussel installaties gepland die nog een stap verder gaan en mikken op een K30. Energiemanager Lionel Selleslagh geeft de details: “We voorzien in condensatieketels, een ventilatie van het type ‘free cooling’ en een cogeneratie-eenheid die het mogelijk maakt elektriciteit te produceren en de geproduceerde warmte te recupereren om het gebouw te verwarmen. De begininvestering voor de cogeneratie is zwaar (700.000 euro), maar de terugverdientijd is amper drie of vier jaar.”

Er is nog een gebouw dat de innovatieve toer opgaat: de Covent Garden, 74.000 vierkante meter kantoorruimte die geheel of gedeeltelijk ingenomen zal worden door de Europese Commissie. Daar wordt een ecomachine geplaatst, die al grondig getest werd in Londen en geruime tijd bestudeerd werd door het architectenbureau Art & Build. Het systeem zou het mogelijk maken per dag 50 tot 70 m3 afval- en regenwater te recupereren, voldoende om 75 tot 90 % van de behoeften te dekken voor het sanitair, de bewatering van de binnentuin en het onderhoud.

Al die projecten moeten in de komende jaren de markt oppeppen naarmate de technieken verfijnder worden en aan elkaar gekoppeld worden. Passieve kantoren zijn misschien nog niet voor morgen, maar het ‘groene kantoor’ komt er wel aan. (T)

Door Philippe Coulée