1. GEMEUBELDE FLAT

De eerste investering is een gemeubelde flat (met kelder) in goede staat op de eerste verdieping van een gebouw met zes verdiepingen in de Louizawijk in Elsene. De ingebouwde keuken is vrij nieuw en de living geeft achteraan uit op een terras van 4 op 1,2 m. Uit veiligheidsoverwegingen werd bij de financiering van deze investering rekening gehouden met een huurleegstand van 15% per jaar (in dit type van woningen ligt de rotatie hoger) en werd een provisie voor werken aangelegd ter waarde van 5% van de jaarlijkse huur.

Aankoopprijs (exclusief kosten): 37.184 euro

Eigen middelen: 14.657,40 euro

Ontleend kapitaal: 29.747,20 euro

Huur: 7440 euro per jaar

Kadastraal inkomen (KI): 741 euro

Berekening van de jaarlijkse huuropbrengst:

Huurinkomsten x 0,85 (rekening gehouden met huurleegstand): 6324 euro

Maandelijkse afbetaling (klassieke lening): 2577,24 euro

Belasting (OV + taks op gemeubelde woningen): 745,02 euro

5% reserve (voor eventuele werken): 372 euro

Brandverzekering: 104,12 euro

Netto-opbrengst: 2525,62 euro

Rentabiliteit: de oorspronkelijke inbreng van 14.657,40 euro brengt 2525,62 per jaar op plus de waarde van het goed bij het verstrijken van de lening.

Fiscale behandeling: aan het inkomen van het paar moet het geïndexeerd en vermeerderd KI (1305,57 euro) toegevoegd worden. De onroerende voorheffing (OV, berekend als percentage van het kadastraal inkomen; de gewesten, gemeenten en provincies heffen op die regionale belasting nog opcentiemen) bedraagt 373,02 euro.

Bijkomende belasting voor gemeubelde woning: de huurprijs van de meubels wordt geschat op 40% van de ontvangen huur. Van het huurbedrag voor de meubels kan echter 50% afgetrokken worden als kosten. De specifieke belastingvoet (die samen met de onroerende voorheffing moet betaald worden) bedraagt 15%, te verhogen met gemeente- en aanvullende taksen.

Het paar kan het geheel van de intrest aftrekken ten belope van de geïndexeerde en verhoogde kadastrale inkomens van de huurpanden plus het geïndexeerd kadastraal inkomen van de eigen woning. “De intresten moeten dus voldoende hoog zijn om te kunnen genieten van een maximale aftrek,” merkt fiscaal adviseur Frédéric Déom op. “Dat is echter niet het geval gedurende heel de aflossingsperiode. Bij het begin van een klassieke lening met constante afbetaling betaalt de ontlener immers 80% intrest en 20% kapitaal terug. Na verloop van tijd wordt die verhouding omgekeerd. Het fiscaal voordeel van de aftrekbaarheid van de intrest neemt dus mettertijd af.” Bij een klassieke hypotheeklening is er ook een aftrek voor kapitaalafschrijving voor een totaal van 1660,88 euro per jaar en per persoon.