Geen enkel groot vastgoedproject ontsnapt nog aan beroepsprocedure bij Raad van State

De meeste grote vastgoedprojecten krijgen af te rekenen met een beroep dat bij de Raad van State is ingediend. En dat heeft meerdere gevolgen: onrechtmatige klachten, vertragingen en schikkingen. De verliezen kunnen oplopen tot honderdduizenden euro’s.

De scène speelt zich af in een rustig achterzaaltje van de Realtybeurs. Twee Belgische promotoren zitten samen met twee advocaten om de tafel. Een van de promotoren heeft bij de Raad van State een beroep tot nietigverklaring ingediend tegen de vergunning die de andere heeft gekregen voor een belangrijk residentieel project in de Brusselse rand. Tientallen miljoenen staan in de wachtstand. De tweede promotor ziet het niet zitten het project nog eens voor twee of drie jaar in de koelkast te zien verdwijnen. De rekensom is dan ook snel gemaakt. Noodgedwongen kiest hij voor de uitweg: een dading om een einde te maken aan het geding. Beide partijen tekenen een overeenkomst waar honderdduizenden euro’s mee gemoeid zijn. Een paar dagen later wordt het beroep ingetrokken en kunnen de graafmachines aan het werk gaan.

Welkom in het kleine wereldje van het Belgische vastgoed, waar tegenwoordig bijna geen enkel groot project meer ontsnapt aan een of ander beroep bij de Raad van State of een andere administratieve instantie. “Dat komt door de toenemende complexiteit van de teksten en hun interpretatie”, vertelt Rudy Dupont, partner bij het advocatenkantoor Baker McKenzie.

Het is ook niet ingewikkeld een beroep in te dienen. Zo kun je al voor 25 euro een administratief beroep indienen bij de gewestelijke minister tegen bijvoorbeeld een milieuvergunning. Voor een beroep bij de Raad van State tegen een stedenbouwkundige vergunning of vergunning van handelsvestiging moet je rekenen op minstens 5000 euro aan erelonen.

Het gevolg: projecten worden geblokkeerd, financiering komt op de helling te staan en zenuwen worden zwaar op de proef gesteld. “De vastgoedwereld wil graag een kortere beslissingstermijn voor beroepen bij de Raad van State, maar we moeten er rekening mee houden dat iedereen het recht heeft bezwaar te maken tegen een vergunning”, legt advocaat Michel Scholasse uit. Hij is de oprichter van het kantoor HSP. “Geen enkele vastgoedspeler is tegen het recht op beroep. Maar de beroepen moeten beter gereguleerd worden.”

“Of het nu gaat om een eenvoudige administratieve kwestie of een buur die wat zonneschijn kwijtraakt, het privébelang gaat meestal boven het algemeen belang, en dat is schadelijk”, betreurt Aubry Lefèbvre, de gedelegeerd bestuurder van Thomas & Piron Bâtiment. Stéphan Sonneville, de baas van Atenor, stelt het nog scherper: “In de afgelopen jaren bleef geen enkel project van ons gevrijwaard van een of ander beroep. De situatie is dramatisch. Ze willen vooral een project vertragen. Het is niet normaal dat een minderheid haar democratische rechten misbruikt om de grondslag ervan aan te tasten.”

Een goede voorbereiding

Het grootste probleem zijn de onrechtmatige beroepen, ook wel tergende en roekeloze beroepen genoemd. Maar de juridische erkenning daarvan ligt zeer moeilijk. “Het gaat vooral over een al dan niet gerechtvaardigd gevoel van de promotoren”, verzucht advocaat Philippe Coenraets. Het is soms onduidelijk of degene die de juridische stappen onderneemt, wel een belang heeft. Dat belang is vatbaar voor interpretatie, al zal een gespecialiseerde advocaat vaak wel een aanknopingspunt vinden.

“In hoeverre is iemand bijvoorbeeld een buurtbewoner”, stelt Pierre-Alex Chabot, advocaat bij het kantoor CMS Belgium. “Er bestaat geen precieze definitie van. Is het iemand die in de straat woont, in de wijk of in de gemeente? Het begrip is nu veel te rekbaar. Als dat verduidelijkt wordt, kunnen wij de geleden schade beter vaststellen. De Raad van State zou ook beter moeten nagaan of een buurtbewoner een reëel belang heeft.”

Tegenwoordig moet alles just in time. Advocaten spelen daarom een almaar centralere rol in de vastgoedwereld. De complexiteit van de teksten en de procedures maken hen onmisbaar. “Geen enkele promotor kan om hen heen”, bevestigt Serge Fautré, de baas van AG Real Estate. “Althans, niet als hij snel klaar wil zijn met zijn project.”

Een van de voornaamste taken van een advocaat is het dossier van tevoren goed voor te bereiden en te voorkomen dat beroepen worden ingediend, legt Philippe Coenraets uit. “De promotoren nemen nu ook meer tijd dan vroeger om hun project uit te leggen aan de gemeente en de buurtbewoners. Je kunt beter tijd verliezen met de voorbereiding dan met een beroep bij de Raad van State.”

Een sport

De vijftiende kamer van de Raad van State, die zich over stedenbouwkundige aangelegenheden buigt, neemt gemiddeld een zestigtal dossiers per jaar in behandeling. Bij een derde daarvan wordt nooit de hele procedure doorlopen. Hoe komt dat? In de meeste gevallen treffen de partijen een schikking die een einde maakt aan het geschil. Ze doen dat met een dading, die een zeer uiteenlopende inhoud kan hebben. Het kan gaan over een appartement, enkele tienduizenden euro’s of enkele honderdduizenden euro’s.

“De hoogte van de vergoeding hangt af van de grootte van het project”, verduidelijkt Rudy Dupont. De meeste promotoren vinden zelfs een slechte overeenkomst nog altijd beter dan een lange procedure. “Sommigen zullen ervoor verkiezen een schadevergoeding te betalen als ze zo kunnen vermijden dat de zaak naar de Raad van State gaat”, vertelt Michel Scholasse. “Ook al is het geen ideale situatie.”

Dat is het zeker niet als aan die praktijk ruchtbaarheid wordt gegeven. Dat kan sommigen op ideeën brengen en nog meer beroepen in de hand werken. “Sommigen maken er een sport van”, betreurt Philippe Coenraets. Maar dat betekent niet dat er enveloppen met geld rondgaan. Althans, niet als het over grote bedragen gaat. Dat is om te vermijden dat de eiser een paar weken later terugkomt met een nieuw beroep.

“Beide partijen ondertekenen een overeenkomst waarin hun rechten en plichten zijn vermeld”, preciseert Aubry Lefèbvre. Naargelang het geval kan een buurtbewoner 5000 tot 50.000 euro opstrijken. Een promotor krijgt nog veel meer. Verenigingen hebben veelal geen belangstelling voor dat soort overeenkomsten, want zij willen vooral een precedent scheppen.

Niet iedereen is voor dit soort schikkingen te vinden. Sommige promotoren weigeren het op een akkoordje te gooien. “Ik laat me niet op andere gedachten brengen”, roept Stéphan Sonneville uit. “Er is geen sprake van dat ik zal toegeven aan chantage. Er wordt veel over die dadingen gefantaseerd, maar vaak is de werkelijkheid helemaal anders. Als je de ene een vergoeding geeft, dan komt er weer een andere. En dat gaat zo maar door. Dat is niet te doen.” Serge Fautré voegt eraan toe: “Het probleem is dat functionele gebreken het systeem perverteren. Wat voor overeenkomst er ook wordt afgesloten, door haar onevenwichtigheid zal ze altijd onrechtvaardig zijn.”

Naar een hervorming

De situatie is dus in elk geval niet erg gezond. De vastgoedsector is vragende partij voor een hervoming van de Raad van State. De Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) werkt voor elk gewest aan een memorandum en hoopt die klaar te hebben voor de verkiezingen van mei 2019. De problematiek van de beroepen komt er prominent in aan bod.

“We moeten duidelijk maken dat het probleem niet alleen de privéprojecten betreft, maar ook de publieke”, legt bestuurder Pierre-Alain Franck uit. “Iedereen zit in hetzelfde schuitje. Alle mogelijke projecten hebben er tegenwoordig last van. Vertraging bij de ontwikkeling van een project leidt tot een vertraging in de maatschappelijke en de ecologische ontwikkeling van een wijk. En het treft ook de overheidsfinanciën.”

De vereniging neemt vooral de onrechtmatige beroepen in het vizier. De BVS stelt voor die zo veel mogelijk te beperken door nauwkeuriger te definiëren wat het belang van een geding en de voorwaarden ervoor zijn. Dat kan bijvoorbeeld door beter te beschrijven hoe dicht een eiser bij een gepland project moet wonen om een beroep te kunnen indienen, door te vragen dat een eiser de inhoud van zijn eis beter rechtvaardigt voor de procedure opgestart wordt, of door aan het recht op beroep de voorwaarde te verbinden dat een gemotiveerd bezwaar is ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

De BVS wil ook dat de projectontwikkelaar de mogelijkheid krijgt een schadevergoeding te vragen aan de Raad van State voor het tijdverlies dat hij door het beroep geleden heeft, als blijkt dat een beroep ongegrond is. Voorts stelt de BVS voor dat een beroep voor slechts een gedeelte van de vergunning kan gelden en dat de Raad van State binnen zes maanden een besluit moet nemen.

“We overleggen met de bevoegde ministers van de drie gewesten om werk te laten maken van dit dossier”, vertelt Serge Fautré, die ook voorzitter is van de BVS. “Dat heeft prioriteit voor ons. We hebben niet de gewoonte aan uitzichtloze zaken te beginnen. We hebben dus goede hoop dat we ons doel zullen bereiken.”

Nieuw administratief recht

Het advocatenkantoor Baker McKenzie heeft de afgelogen maanden bekeken hoe de situatie verbeterd kan worden. “Sancties verbinden aan onrechtmatige beroepen is zeer ingewikkeld”, constateert Daniel Fesler van Baker McKenzie. “Maar er zijn drie punten waaraan we kunnen werken. Ten eerste kunnen we de afstand van geding wettelijk omkaderen, want die voedt de business van de dadingen. Als de mensen weten dat ze een beroep kunnen indienen, waarna een afstand van geding kan worden bedongen, en dat de Raad van State de gronden voor die afstand niet zal onderzoeken, dan zal niemand zich echt zorgen maken. Maar als de Raad van State het beroep tot nietigverklaring ook na een afstand van geding zou kunnen blijven onderzoeken, dan zouden sommigen wel twee keer nadenken.”

Ten tweede zou een ander rechtscollege de plaats van de Raad van State kunnen innemen, zoals in Vlaanderen gebeurd is met de oprichting van de Raad voor Vergunningsbetwistingen, stelt Fesler. “Sommigen denken meer aan een administratief rechtscollege voor het hele land, specifiek voor stedenbouwkundige en milieukwesties en naar het voorbeeld van de Raad voor Vreemdelingenbetwistingen, die de Raad van State voor een groot deel ontlast heeft.”

Ten derde kunnen we de ontvankelijkheidsdrempel voor een beroep optrekken. “Dat wil zeggen dat we het belang van het lopende beroep diepgaander controleren, dat we het beroep duurder maken en dat we onrechtmatige beroepen bestraffen”, zegt Fesler. “Dat laatste punt lijkt op grondwettelijk gebied evenwel moeilijk of zelfs onmogelijk te verwezenlijken zonder schending van het recht dat iedereen heeft om zijn rechten te doen gelden en bezwaren voor te leggen aan een rechter.”

Kortom, over deze kwestie is het laatste woord nog lang niet gevallen. De betonstop zal de kans op spanningen tussen buurtbewoners wellicht nog vergroten. “Waar het werkelijk om gaat, is de vraag in hoeverre particuliere belangen, die niet objectief en louter persoonlijk zijn, vastgoedprojecten van algemeen belang mogen vertragen”, stelt Pierre-Alain Franck. “We moeten bekijken hoe we de krachtsverhouding weer in evenwicht kunnen brengen.”