Everland presenteert hotelvastgoed nieuwe stijl aan belegger: ‘De nieuwe hotelbezoeker wil verrast worden’

De Brusselse vastgoedgroep Everland bouwt een eigenzinnige hotelportefeuille op. Via de vastgoedvermogensbeheerder Realis richt Everland zich ook tot de vastgoedbelegger.

Everland is een stille maar sterk aanwezige partij op de Brusselse horecamarkt. De groep omvat restaurants als Bia Mara, Le Conteur en Woodpecker, en driesterrenhotels als Urban Yard, The Scott Hotel, Yadoya en Hygge. Binnenkort voegt het daar een viersterrenhotel aan toe. Samen met het Duitse vastgoedinvesteringsfonds Aroundtown herontwikkelt Everland het voormalige Sheraton-hotel op de Rogierplaats tot Cardo Brussels, een Autograph Collection-hotel van de Mariott-groep. Volgens Avi Haïm, de oprichter en voormalige voorzitter van Everland, wordt het met 532 kamers het grootste hotel van de Benelux. Het gaat om een investering van 100 miljoen euro. Everland en Aroundtown werken ook samen aan de ontwikkeling van Cardo-hotels in Rome en Parijs.

Everland is al vijftien jaar actief in ons land. Ilan Haïm, de broer van Avi, leidt het bedrijf. “Wij komen uit een vastgoedfamilie”, vertelt Avi Haïm. “Onze ouders hebben met hun bedrijf Interland een vastgoedportfolio opgebouwd met onder meer 2.000 flats in Londen. Een carrière in het familiebedrijf lag voor de hand, maar mijn broer en ik wilden een eigen business opstarten. Via onze vriend Avi Barmoche zijn we in Brussel beland. We voelen ons hier welkom.”

Avi Haïm omschrijft Everland als de combinatie van “een atypische vastgoedontwikkelaar en een atypische hoteluitbater”. “We proberen met een open en frisse blik naar de markt te kijken, los van de klassieke concepten en bedrijfsmodellen”, zegt hij. Om die eigenzinnige visie te illustreren, licht hij de plannen toe voor een nieuw hotel met 275 kamers op de grens van Machelen en Zaventem: “Het is een luchthavenlocatie, maar noem het alstublieft geen luchthavenhotel”, zegt Avi Haïm. “Klassieke luchthavenhotels zijn meestal oorden waar je het liefst zo kort mogelijk verblijft. Wij maken er echt een bestemmingshotel van, met een mix van city-livingappartementen en meer klassieke hotelkamers.” Voor dat hotel werkt Everland samen met Accor.

Mikken op de beleveniseconomie

Haïm gelooft dat 2022 een uitstekend jaar wordt voor de reis- en de hotelsector. “Na twee coronajaren willen de mensen reizen, nieuwe ervaringen opdoen en andere mensen ontmoeten”, zegt hij. Hij voegt er meteen aan toe dat de traditionele hotelmerken hun beste tijd hebben gehad: “In de jaren tachtig en negentig wilden de mensen zekerheid als ze op reis gingen. Het verklaart het succes van ketens als Ibis of Hilton. Als je in een Hilton-hotel boekte, wist je waar je terechtkwam. Dat werkt niet meer. De mensen zijn op zoek naar nieuwe ervaringen. Ze willen verrast worden.”

Dat is ook de reden waarom de Brusselse hotels van Everland niet als een keten in de markt worden gezet. “Al onze hotels hebben een eigen identiteit. We proberen er telkens een unieke plek van te maken. We zien een langetermijntrend in de manier waarop mensen wonen, werken, winkelen, zich ontspannen. Die activiteiten lopen almaar meer door elkaar, en de mensen gaan vooral op zoek naar flexibiliteit en beleving. Die beweging heeft ook een invloed op de hotelbusiness. Het onderscheid tussen reizen en verblijven wordt vager. In plaats van een business- of citytrip van enkele dagen blijven mensen vaker enkele maanden op een bestemming. Dat vergt een ander hotelconcept. We evolueren naar cityflats, met meer gemeenschappelijke ruimten en unieke food-and-beverageconcepten, en kamers of flats die ook geschikt zijn voor een langer verblijf.”

Volgens Avi Haïm past dat ook in de doorbraak van de beleveniseconomie. “We spreken al decennia over de beleveniseconomie, maar nu pas zal ze realiteit worden. De coronacrisis heeft veel versneld.”

Aankloppen bij de vastgoedbelegger

Ook voor de financiering verlaat Everland de platgetreden paden. Voor de herontwikkeling van een kantoorgebouw in de Louizalaan tot een residentie met luxe-appartementen doet het via zijn dochtervennootschap deels een beroep op het crowdlendingplatform BeeBonds. Met een beoogde werving van 4 miljoen euro is het volgens BeeBonds de grootste crowdlendingfinanciering ooit in België.

Daarnaast werkt Everland al zeven jaar samen met Realis, dat 23 jaar geleden startte als specialist in investeringsvastgoed en zich nu omschrijft als een “vermogensbeheerder voor vastgoed”. Realis verkoopt een deel van de cityflats in de projecten van Everland aan particuliere beleggers. “Everland is heel sterk in het uitwerken van concepten die inspelen op maatschappelijke trends”, zegt Peter Vanmaldeghem, de CEO en oprichter van Realis. “Maar dat belet hen niet ook onze knowhow en ervaring naar waarde te schatten. Ze luisteren heel goed en betrekken ons mee in het uitwerken van de concepten, zodat het niet alleen interessante producten worden voor de hotelbezoeker, maar ook voor onze investeerders.”

Peter Vanmaldeghem beseft dat beleggingen in hotelvastgoed geen al te goede reputatie hebben. “Wij hebben in enkele niches van vastgoedinvesteringsprojecten een pioniersrol gespeeld”, zegt hij. “Maar in het hotelvastgoed waren we verre van de eerste. Dat was een bewuste keuze, omdat we nog geen geschikte formule hadden gevonden. We blijven graag ver weg van erfpachtformules. Met onze goed geknede all-informules zorgen we ervoor dat de investeerders alle controle terugkrijgen in het geval van wanbetaling. We voorzien ook in vangnetten via bepaalde geblokkeerde waarborgen. En door niet voor de sloganeske ‘toplocaties’ te kiezen maar voor slimme locaties, bieden we ook zicht op meerwaarde.”

Een van de risico’s van hotelvastgoed is dat de beleggers voor hun huurrendement afhankelijk zijn van een operator, waarop ze weinig vat hebben. “Dat klopt,” zegt Avi Haïm, “en er zullen beleggers zijn die zich daar al lelijk op miskeken hebben. De coronacrisis en de aanslagen van 2016 zijn belangrijke testcases geweest. Ik beweer niet dat de voorbije twee jaar onze meest winstgevende waren, maar we zijn wel consequent onze beleggers blijven betalen.”

“Wij hebben daar ook op aangedrongen’, zegt Peter Vanmaldeghem. “Contractueel hadden ze zich wellicht kunnen beroepen op een soort van overmacht. Maar wij hebben gezegd: ‘Blijf iedere belegger stipt betalen en beschouw dat als een investering in de toekomst.’ Dat hebben ze gedaan.”