6 vragen die u zich moet stellen voor de aankoop van een huis

Bij de keuze voor een huis vergalopperen aspirant-woningbezitters zich nog te vaak door een gebrek aan rationaliteit. Dat zegt Vincent Van Den Broecke, architect en bestuurder van Blanco Architecten. In een gesprek met Trends maakt hij gewag van de problemen die huizenjagers vaak over het hoofd zien. Zijn inzichten worden aangevuld met de reflecties van Marc Dillen van de bouwfederatie Embuild Vlaanderen. “Een mooi keukentje en een badkamer met zwarte kranen, dan zijn al heel wat mensen verkocht.”

1. Is de woning constructief gezond?

Vincent Van Den Broecke. “Het constructief-technische aspect gaat over alles wat de dragende constructie betreft. Wij letten in de eerste instantie op barsten. Zijn er bepaalde abnormale zettingen? De ene barst is immers de andere niet. Een oudere woning met wat zettingsbarsten is normaal, maar dan hebben mensen soms een beetje geruststelling nodig, om zeker te zijn dat dat normaal is en geen hinderpaal is om door te gaan met een aankoop. Er kunnen wel structurele problemen zijn met een woning, zeker als we kijken naar daken of oude houten vloeren waar eventueel houtworm in zit of wanneer er houtrot optreedt. De optelsom van die dingen moet tot de vraag leiden: ‘Is deze woning nog technisch en constructief gezond genoeg en de investering waard?’”

2. Is de woning bouwfysisch in orde?

Van Den Broecke. “Het bouwfysische is alles wat isolatie, vochthuishouding en ventilatie betreft. Is dat allemaal in orde? Welke ingrepen moeten er op dat vlak gebeuren?

“Constructieve gezondheid en bouwfysische gezondheid zijn twee verschillende dingen, een perfect gezonde constructie kan bouwfysisch niet meer in orde zijn. Omgekeerd is echter onbestaand. Alles begint bij een goede, technische, constructieve basis. Daarom haal ik dat als eerste en belangrijkste aan. De dragende constructie, die stabiliteit moet in orde zijn. Van een woning van vijfig, zestig jaar oud kunnen we verwachten dat het dak eens vervangen moet worden of dat de dakpannen aan renovatie toe zijn. Dat is volstrekt normaal. Maar zijn de draagvloeren in orde? Is er geen structureel probleem met zettingen of barsten?

“Daartussenin alles wat ik met opstijgend vocht zou betitelen: hoe gezond zijn de muren? Niet alleen op het gebied van stabiliteit, maar ook van waterdichtheid. Opstijgend vocht is immers een probleem dat een veel bredere aanpak nodig heeft. Niet zoals een dak, waarbij een eventueel lek snel en lokaal hersteld kan worden.”

3. Hoe energiezuinig zijn de bouwtechnieken?

Van Den Broecke. “Ik denk dat hernieuwbare technieken een conditio sine qua non zijn voor iedereen die bouwt of verbouwt. Iedereen die tegenwoordig een nieuwbouw neerzet, laat een warmtepomp en zonnepanelen installeren. In renovatie loopt het echter nog niet zo’n vaart. De discussie daar blijft vooralsnog: welke installatietechnieken of hernieuwbare energie willen we toepassen? De discussie daar blijft: hoe kunnen we in een woning met een minder performante bouwschil een warmtepomp plaatsen? Zonnepanelen daarentegen zijn op dit moment een nobrainer geworden. De investering is relatief haalbaar geworden en het rendement is goed.”

Hoe ziet een performante bouwschil eruit?

Van Den Broecke. “Ik zou een warmtepomp durven aanbevelen in een woning die gebouwd is na 2000-2005. Die woning is normaliter met de nodige aandacht geïsoleerd. De gebouwschil van de meeste woningen gebouwd voor 2000 zijn mijns inziens onvoldoende performant, daar ligt dus de grens.

“Daarnaast moet men ook rekening houden met het feit dat een warmtepomp een elektrische motor is die 24 uren per dag, zeven dagen per week draait. Het elektriciteitsgebruik is dus navenant. Reken dat een gemiddeld gezin per jaar 4.000 tot 4.500 kilowattuur per jaar verbruikt. Met een warmtepomp wordt dat verdubbeld. Een warmtepomp zetten zonder zonnepanelen lijkt mij dus geen zinvolle aanpak.”

‘Wie een woning koopt, moet van de volgende vraag uitgaan: wat moet hier nog gebeuren om de woning energetisch robuust te maken?’

Marc Dillen (Embuild)

Dus: energie-efficiëntie is het sleutelwoord in de vastgoedsector?

Marc Dillen. “De wereld is veranderd voor de aankoop van bestaande woningen. In november is het asbestattest erbij gekomen, en in januari de verplichte energetische renovatie tot label D. Dat betekent dat wie een woning koopt, van de volgende vraag moet uitgaan: wat moet hier nog gebeuren om de woning energetisch robuust te maken? Kijk goed naar het EPC-attest, want er staat op welke ingrepen nog moeten gebeuren om de woning energetisch efficiënt te maken, alsook een indicatie van de kostprijs van die renovaties. Die kosten zijn een ruwe indicatie, laat ze checken door een aannemer of een architect. Maar ze zijn absoluut geen overschatting van de prijzen. Natuurlijk is dat een range, dat door een computerprogramma wordt berekend. Bovendien zijn dat enkel de kosten die direct verbonden zijn met de energetische renovatie. De afwerking, zoals de schilderwerken, zit daar niet in.

“Combineer de informatie van het EPC-attest met de informatie van het asbestattest. We moeten werken naar een asbestveilig Vlaanderen (het is alleen in Vlaanderen van toepassing, nvdr). Stel dat in het asbestattest staat dat je het mag laten zitten, kijk dan ook naar wat in het energieprestatiecertificaat staat. Het kan zijn dat men zegt: je moet op die plaats wel renoveren. Dan verwijder je het asbest het best wel.”

4. Zijn er zaken waar ik onnodig veel belang aan hecht?

Van Den Broecke. “We merken het regelmatig: een mooi keukentje en een badkamer met zwarte kranen, en de meeste mensen zijn verkocht.”

Dillen. “De essentie is: wat zit er achter die muur dat ik nog moet veranderen?

“Daarnaast: gezinnen kopen vaak een woning op basis van een locatie, omdat de nabijheid van scholen heel belangrijk is. Maar staar u niet blind op de kleuterschool, want kinderen worden groter. De nabijheid van scholen en diensten is belangrijk, maar dat is ook relatief. Het hangt van uw persoonlijke situatie af. Het is niet omdat de school dichtbij is, dat dat een oplossing is. Er hangt ook nog het één en ander van uw werkuren af.”

‘We merken het regelmatig: een mooi keukentje en een badkamer met zwarte kranen, en de meeste mensen zijn verkocht’

Vincent Van Den Broecke (Blanco Architecten)

5. Met welk oogmerk koop ik deze woning?

Van Den Broecke. “Met welk oogmerk kopen mensen een woning? Is het om nog te verbouwen of om er onmiddellijk in te kunnen trekken? Die keuze is vanzelfsprekend belangrijk bij de technische beoordeling van een woning. In het geval van een verbouwing zijn eventuele bestaande gebreken immers weinig relevant omdat ze de facto aangepakt zullen worden. Voor onmiddellijke bewoning kan datzelfde gebrek wel een reden zijn om niet over te gaan tot aankoop.”

6. Hanteer ik wel genoeg een helikoptervisie?

Van Den Broecke. “Om al die zaken naast elkaar te zetten, heb je een helikoptervisie nodig, pas dan kan je mensen voldoende adviseren. ‘Is de aankoop van deze woning, met hetgeen men zoekt en met het beschikbare budget, een verstandige investering?’ Je hebt beetje een holistische benadering nodig om positief of negatief advies te kunnen geven.”

Conclusie

Van Den Broecke. “De oorzaak van veel teleurstellingen is enerzijds de zeer grote vraag en anderzijds het beperkte aanbod, waardoor mensen, zeker in bepaalde regio’s of steden, niet de tijd kunnen nemen om hun aankoop gegrond te onderzoeken. Het is te nemen of te laten.”

‘Pas als je er in slaagt de emotie weg te filteren, kun je een goede en gefundeerde keuze maken’

Vincent Van Den Broecke (Blanco Architecten)

“Wie vandaag een oud pand koopt, doet dat steeds minder vaak voor het pand an sich dan wel voor de locatie. Vaak wordt het pand dan afgebroken en vervangen door een nieuwbouw. Dat is echt een tendens, zeker in stedelijke contexten waar de oude arbeiderswoningen systematisch afgebroken worden om nieuwbouw te realiseren. Locatie op één, buikgevoel op twee.

“Kopen in het algemeen is emotioneel, of het nu gaat over een lekkere biefstuk, een mooie auto of een huis. Er moet een klik zijn, want anders doet een mens het niet, denk ik. Emotie vertroebelt vaak het zicht. Daarom: neem iemand mee met een heldere, rationele kijk en een brede visie. Als architecten en experts analyseren wij dus eerder de ‘hoop bakstenen’, niet de ‘thuis’ die mensen in een bepaalde woning zien. Pas als je er in slaagt de emotie weg te filteren, kun je een goede en gefundeerde keuze maken. Daarom is het meer dan verstandig je te laten bijstaan door een onafhankelijke deskundige. In die zin lijkt een (verplichte) technische screening bij verkoop mij dan ook heel wat zinvoller dan het vandaag de dag verplichte EPC-attest.”

Dillen. “De waarde van een woning zal steeds meer bepaald worden door de energetische efficiëntie en de gezondheidsaspecten van die woning. Hou dat in gedachten. Maar verlies niet uit het oog dat u zich ook goed moet voelen in een woning. Dat is het begin van duurzaamheid.”

Lees ook: