De huurmarkt biedt soelaas voor investeerders. Het aanbod van nieuwe huurwoningen neemt toe. En nieuwe, zelfbewuste huurders betreden de huurmarkt.
Volgens het Grote Woononderzoek 2013 (GWO) van het Steunpunt Wonen daalt het aandeel van de eigenaars op de Vlaamse woonmarkt voor het eerst in decennia. Tegelijk is het aandeel private huurders geklommen van 18,5 procent in 2005 naar 20,4 procent in 2013.
Huisvaders
De groei van de private huurmarkt gaat gepaard met een trend richting appartementen. In 2013 was 74 procent van de huurwoningen een appartement, tegenover slechts 58 procent in 2005. Dat sluit aan bij wat Luc Machon, ondervoorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, omschrijft als high potential meets new investor. “Huisvaders zoeken een alternatief voor het magere rendement van het spaarboekje en komen dan bij het veilige vastgoed terecht”, zegt Machon. “Zij zoeken meestal nieuwbouw van betere kwaliteit, omdat ze die kunnen verhuren aan mensen met een hoger inkomen.” Hij voegt eraan toe dat het strengere acceptatiebeleid van de banken betekent dat jonge afgestudeerden niet meer meteen een woning kunnen kopen, ook al hebben ze een goede job.
Zelfbewuste huurders
Philippe Janssens van de projectontwikkelaar Immpact ontwaart nog een nieuw type zelfbewuste huurders: “Mensen die liever een kleiner appartement op een toplocatie willen dan een grotere woning weg van het centrum. Dat appartement moet dan ook perfect zijn afgewerkt. Ze willen hun handen vrij hebben en niet te veel extra besteden aan hun woning. Het zijn mensen die leven – en goed leven – buiten hun appartement.”
Rendement
Het GWO berekende een gemiddeld direct nettorendement van 3,1 procent. Geen vetpot, maar het blijft aanzienlijk beter dan het spaarboekje of een staatsbon. Bovendien rekenen vastgoedbeleggers meestal op een mooie meerwaarde bij verkoop. Professor economie Erik Buyst waarschuwt: “Wie tien of vijftien jaar geleden in een huurwoning heeft geïnvesteerd, zal nog wel met een mooie kapitaalwinst kunnen verkopen. Voor wie nu instapt, is dat minder zeker.”
De vrees bestaat ook dat een deel van de bestaande verhuurders afhaakt. Luc Machon: “De hogere energiewaarden, strengere brand- en geluidsnormen waaraan de huurwoningen moeten voldoen, hebben tot gevolg dat veel eigenaars in het lagere segment zich terugtrekken van de huurmarkt. Die woning verdwijnt dan veelal van de huurmarkt. Dat is in het nadeel van de huurders, want een krimp van het aanbod drijft de prijzen op.”
Katelijne D’Hauwers, fiscalist van de eigenaarsvereniging de Verenigde Eigenaars, bevestigt dat: “Uit een enquête blijkt dat onze leden minder willen investeren in huurwoningen. De nieuwe regels, die ook de financiële zekerheid wegnemen, maken het steeds moeilijker. Mensen weten gewoon niet wat er op hen afkomt. Als er weer politieke oprispingen zijn over een belasting op de reële huurinkomsten en de vermogensbelasting, staat onze telefoon roodgloeiend.”
LV/HB
Lees het volledige dossier in Trends van deze week
