Stabiele prijzen en een grote verkoopactiviteit kenmerkten de markt van het residentiële vastgoed in 2014. Dat concludeert het makelaarsnetwerk ERA in zijn jaarlijkse Barometer.
De gemiddelde verkoopprijs van woningen bedroeg in 2014 230.447 euro volgens de ERA Barometer, amper 420 euro meer dan in 2013. De verkoopprijzen van appartementen stegen wel nog met 3 procent: van gemiddeld 178.775 euro in 2013 naar 183.799 euro eind vorig jaar. Vooral in Brussel (+10%) en en in Vlaams-Brabant (+9%) noteerde ERA een sterke prijsklim. In Antwerpen daalden de prijzen van appartementen met 2 procent. Aan de kust was een bescheiden prijsstijging van 1 procent. Voor zijn Barometer baseert ERA zich op de resultaten van de verkopen van de 110 ERA-kantoren, die verspreid zijn over heel België.
De verkoopactiviteit leek aanvankelijk op hetzelfde niveau uit te komen als in 2013, maar na de bekendmaking van de ingrijpende aanpassing aan het systeem van de woonbonus, steeg het aantal transacties spectaculair in de tweede helft van het jaar. In de maanden september en oktober verkochten de ERA-makelaars een kwart meer woningen dan in dezelfde maanden van 2013.
Geen stilte na de storm
Ook november en december waren nog erg druk, stelt Iain Cook, managing partner van ERA: “Wij dachten dat we na de storm van september en oktober stilte zouden krijgen, en dat het aantal transacties aanzienlijk zou terugvallen vanaf november. De kans dat de kopers die dan kochten, nog zouden kunnen genieten van de oude woonbonus, was zeer klein. Zeer tot onze verbazing is dat niet gebeurd en verkochten we in november en december evenveel woningen als in diezelfde periode in 2013. Een verklaring is waarschijnlijk te zoeken bij de zeer gunstige omstandigheden om een woning te kopen. De hypotheekrente staat nog altijd historisch laag en het rendement op vastrentende beleggingen is zeer gering.”
ERA merkt ook op dat door een daling van de hypotheeklasten met 9 procent, een woning in België nu goedkoper is dan een jaar geleden, ondanks de wijziging van de woonbonus.
Voor 2015 verwacht ERA dat de verkoopprijzen van woningen stabiel blijven. Al voegt het eraan toe dat de “te verwachten maatregelen van de gewestelijke regeringen en de federale regering een en ander nog flink kunnen beïnvloeden”.
Waardedaling
Samen met de KU Leuven ontwikkelde ERA ook de ERA-KU Leuven Vastgoedindex. Die geeft de werkelijke prijsontwikkeling van woningen weer. In de klassieke prijsvergelijkingen wordt niet of beperkt rekening gehouden met de grootte van de woning, de afwerking of ligging. De ERA-KU Leuven Vastgoedindex doet dat wel door alle mogelijke factoren die een positief of negatief effect op de prijs kunnen hebben, mee te tellen.
Volgens de Vastgoedindex daalde de gemiddelde waarde van een huis eind 2013 met 1,7 procent tegenover 2012. In 2014 was er ook een daling, maar die bleef beperkt tot 1 procent. De prijzen van appartementen daalden ook met 1 procent. In 2013 stegen ze nog met 3,33 procent.
Doctoraalstudent Roel Helgers van de KU Leuven, die de index met professor Erik Buyst ontwikkelde, licht toe: “Al eerder toonde de vastgoedindex aan dat de prijzen van woningen de laatste tien jaar helemaal niet zo spectaculair zijn gestegen als algemeen wordt aangenomen. De prijzen van woningen stegen wel, maar die woningen zijn ook gewoon kwalitatief beter: ze zijn beter afgewerkt, bieden meer luxe en zijn veel beter geïsoleerd. Dus het is logisch dat ze duurder werden: je betaalt meer, maar voor een beter product.”
Uit de studie van de KU Leuven blijkt ook dat het type straat waarin een pand gelegen is, een belangrijk effect heeft op de prijs van de woning. Zo zal een woning gelegen aan een ‘laan’ gemiddeld genomen ongeveer 5 procent meer kosten dan een gelijkaardige woning langs een ‘steenweg’. Woningen gelegen aan een ‘dreef’ zijn gemiddeld zelfs meer dan 8 procent duurder dan vergelijkbare woningen langs een steenweg.
