‘Wie actief is in vastgoed en klaagt, moet de oorzaak van zijn probleem bij zichzelf zoeken’

“Het vastgoed draait goed in heel Vlaanderen”. Dat zegt Stephan Coenen, voorzitter van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen.

Stephan Coenen is voorzitter van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen. De vastgoedmakelaar uit Hasselt-Kermt stelt ook in Limburg een daling van het aantal verkopen vast. “Er is een tijdelijke afname van het aantal vastgoedtransacties. Kopers stellen de transactie uit in de hoop te kunnen genieten van de verlaging van de registratiebelastingen van 10 naar 7 procent”, zegt hij. “Normaal gaat die in op 1 juni. In afwachting daarvan vertonen de kopers dus uitstelgedrag. Het is een uniek Vlaams fenomeen. Enkel hier zien we een stagnerende markt.”

Is het in Limburg, waar woningen wat goedkoper zijn dan in de rest van Vlaanderen, niet zo dat kopers de aankoop willen versnellen, omdat ze dan kunnen genieten van het klein beschrijf, dat wordt afgeschaft?

STEPHAN COENEN. “Wachten op de verlaging van de registratiebelastingen rendeert sowieso wanneer het kadastraal inkomen hoger is dan 745 euro. Ook voor woningen met een lager KI en een prijs onder 192.500 euro loont het even te talmen. De verliezers van de hervorming zijn zij die nu kunnen genieten van klein beschrijf en een woning kopen van meer dan 192.500 euro. Ik kan me inbeelden dat zij zich zullen haasten om nog van het klein beschrijf te kunnen genieten. En ja, in dat prijssegment heeft Limburg nog een relatief groot aanbod. Een goede raad is dat kopers ook rekening houden met alle mogelijke kortingen en/of voordelen in het Vlaams Gewest.”

Hoe evalueert u de markt in Limburg?

COENEN. “De prijzen zijn hier in tien jaar met een kwart gestegen. Het is een gezonde markt. Eigenlijk draait het vastgoed in heel Vlaanderen goed. Ook de sector doet het goed. Wie actief is in vastgoed en klaagt, moet de oorzaak van zijn probleem bij zichzelf zoeken.”

Evolueren de prijzen in Limburg in hetzelfde tempo als in de rest van Vlaanderen?

COENEN. “Er zijn wel wat verschillen. In het derde kwartaal van 2017 is de prijs van een huis in Vlaanderen met 3,7 procent gestegen in vergelijking met eind 2016. De mediaan ligt er nu op 236.917 euro. In Limburg was er een stijging met 2,6 procent, naar 197.592 euro. Voor appartementen is er een manifest verschil. De prijs steeg in Vlaanderen met 1,5 procent naar 231.233 euro. In Limburg was er een prijsdaling met 3,4 procent naar 196.295 euro.”

Hoe verklaart u dat?

COENEN. “De prijzen van appartementen zijn in Limburg scherp gestegen sinds 1999. Toen was de prijs bijna een derde van die van vandaag. Limburgse promotoren brachten ontzettend veel appartementen op de markt. De prijsdaling is dus misschien een lichte correctie. Maar van schaarste is in dat segment geen sprake. Nieuwbouwappartementen worden overwegend tegen de vraagprijs verkocht.

“Redelijk geprijsde nieuwbouwappartementen vormen een stevige concurrentie voor oudere appartementen, die toch iets minder aantrekkelijk zijn geworden. Het zou zeker me niet verbazen dat er in die categorie een kleine prijscorrectie komt. Hoe betaalbaarder de oudere appartementen echter worden, hoe beter ze na verloop van tijd weer in de markt zullen liggen. Ik zou er dus zeker niet van uitgaan dat de prijsdaling ook in 2018 doorzet.

“Het blijvende succes van huizen verklaar ik door de vraag naar te renoveren woningen. Bijna iedere Limburger heeft wel een aannemer in zijn familie, dus wordt er flink verbouwd. Als je 800 euro huur betaalt en vaststelt dat je met een afbetaling van 1000 euro een te renoveren woning van 180.000 euro kan kopen, is de keuze voor sommigen snel gemaakt. Maar velen verkijken zich op de renovatie. Die kost altijd meer dan gepland.”

Mikken beleggers op grotere woningen?

COENEN. “Zeker. Een nieuwbouwwoning met een vraagprijs van bijvoorbeeld 300.000 euro is in Limburg in een mum van tijd weg. Heel dikwijls zijn de kopers beleggers, die voor een deftige woning toch tot 900 tot 1000 euro huur kunnen vragen. Ze verhuren bijvoorbeeld aan nieuw samengestelde gezinnen, die tijdelijk een huis met vier tot vijf slaapkamers nodig hebben. Zodra hun kinderen het huis uit zijn, kopen ze dikwijls een kleiner appartement voor zichzelf. Ruime woningen zijn zo goed als onmiddellijk verhuurd, maar worden amper ontwikkeld voor beleggers.”

Hoe groot zijn de regionale verschillen in de provincie?

COENEN. “Relatief groot. Dat neemt niet weg dat Limburg nog altijd veruit de goedkoopste regio van Vlaanderen is. Wie in Herstappe koopt, zal uiteraard minder betalen dan in het centrum van Hasselt. Maar appartementen zijn populair in de hele provincie. Mensen zitten met zakken vol geld, dat ze liever niet laten wegkwijnen op een bankrekening. De kopers zijn vooral ouderen, die hun woning met tuin ruilen voor een energiezuinig appartement in het centrum. Ze willen wel in hun dorp blijven, waar ze hun stamcafé, hun kennissen en hun vereniging hebben. Kleine projectjes in dorpen gaan vlot van de hand. Ook vijftigers willen nu profiteren van de lage rente. Met een lening op tien jaar springen ze op een mooi project, dat ze eerst verhuren met het oog op een latere verhuizing.

“Een ander fenomeen is dat van mensen uit het Leuvense, die afzakken naar Lummen of Hasselt omdat de prijzen er ruim 30 procent lager zijn dan in Vlaams-Brabant. Vroeger bleven die in Tienen en Diest hangen. Heel dikwijls zijn dat vermogende gezinnen, die een zegen betekenen voor de Limburgse economie. De burgemeesters zien deze nieuwe Limburgers graag komen.

“In Noord-Limburg gaan de zaken moeilijker. De regio is afgelegen en kreeg klappen door het wegtrekken van de Nederlanders, fiscale vluchtelingen die tien jaar voor een zeepbel hebben gezorgd. Enkel de ontsluiting kan de markt in Noord-Limburg nu weer doen opveren. Het wordt tijd dat men knopen doorhakt voor de noord-zuidverbinding. Gebrekkig openbaar vervoer is een probleem in heel Limburg. Als de verbinding tussen Genk en Brussel zou verbeteren, dan zou dat een boost geven. Niet alleen voor de vastgoedprofessionals, overigens. Heel de economie zou er wel bij varen.”

Zijn assistentiewoningen nog populair bij beleggers in Limburg?

COENEN. “Het is een moeilijke markt. Zorg kost de bewoners al snel 21 euro per dag. Er blijft dus weinig over om een normale huurprijs te betalen aan de eigenaar. Tot vijf jaar geleden werden die assistentiewoningen nog ontwikkeld voor beleggers. Ik zie dat er heel wat leegstand is in de projecten van toen.”

In de vastgoedgids werd ooit voorspeld dat de Limburgse dorpen leeg zouden lopen omdat jonge mensen er zouden wegtrekken. Ziet u dat gebeuren?

COENEN. “Er was inderdaad een periode dat jonge Limburgers een baan zochten in Antwerpen of Brussel, niet alleen omdat er werk was, maar ook omdat ze er beter betaald werden. Na verloop van tijd stelden ze vast dat ze daar en erg hoge huurprijs betaalden, terwijl de prijzen in de thuisprovincie betaalbaarder waren. Bovendien zijn ze het beu elke dag uren in de file te staan en is de gemiddelde werkloosheid in Limburg lager dan het Vlaamse gemiddelde. Ze komen dan ook vaak terug.”