Wat als er problemen zijn na het compromis?

Bij de verkoop van een woning wordt in eerste instantie een bindend compromis opgemaakt. Geen enkel van beide partijen kan zich nadien zomaar terugtrekken.

Een compromis is een onderhandse overeenkomst tussen de koper en de verkoper. Daarin worden onder meer de prijs en andere verkoopsvoorwaarden bepaald. Deze overeenkomst is in principe bindend: zodra beide partijen ze ondertekend hebben, kunnen ze zich nadien niet meer terugtrekken.

Oei, een probleem!

Soms ontvang je als koper al een sleutel van de woning in de periode tussen de ondertekening van het compromis en de eigenlijke akte.

Maar wat als je tijdens een bezoek plots problemen opmerkt, zoals opstijgend vocht of een verrot dakgebinte? In dat geval haal je er best meteen je compromis bij, en check je wat hierin vermeld staat met betrekking tot de staat van de woning en de zichtbare en verborgen gebreken.

Is de verkoper verantwoordelijk?

Was er bij je eerdere bezoeken – dus vóór de ondertekening van het compromis – niets te merken van de problemen, dan kan er sprake zijn van een verborgen gebrek. “In dat geval kan je de verkoper hierop aanspreken met het oog op vrijwaring“, zegt Colin De Beir van advocatenkantoor De Beir-Vekeman.

“Vermeldt het compromis echter een exoneratie (uitsluiting van zijn aansprakelijkheden, nvdr), dan moet je al kunnen aantonen dat hij op de hoogte was van het vochtprobleem. En zoiets is niet altijd gemakkelijk te bewijzen.”

Kan een notaris helpen?

Het compromis is een onderhandse akte, en daarvoor is in principe geen tussenkomst van een notaris vereist. Toch doe je er goed aan om hem er al in dit eerste stadium bij te betrekken. Hij kan je dan vooraf duidelijk uitleggen in welke mate de verkoper zich al dan niet kan verschuilen achter de vrijwaring.

“Je kan er als koper ook op aandringen om de exoneratie voor verborgen gebreken niet op te nemen in het compromis”, adviseert De Beir. “Maar of de verkoper daarmee gaat instemmen, is lang niet zeker”.

Kan een advocaat helpen?

Kom je uiteindelijk niet tot een akkoord met de verkoper wat betreft de verantwoordelijkheid voor de problemen, dan kan je eventueel een advocaat inschakelen.

Die kan je dan bijstaan om eventueel op basis van ‘niet-conforme levering’, ‘inbreuk op de precontractuele informatieplicht’, ‘dwaling’ of ‘bedrog’ een schadevergoeding te bekomen of zelfs het compromis nietig te laten verklaren.

Maak vooraf een goede afweging van kosten en baten, want een advocaat werkt uiteraard niet gratis. (RVE)