Verhuurders en huurders zijn het over één zaak eens: dubbel pleidooi voor huursubsidies

De strengere normen voor huurwoningen wegen op de verhuurders. Dat leidt tot gedwongen verkopen en hogere huurprijzen, ook in het onderste segment. Het maakt dat de verhuurders en de huurders het voor één keer eens zijn: de overheid moet subsidies geven om huren betaalbaar te houden.

Stedelijke vastgoedontwikkelaars verkopen steeds meer projecten aan beleggers, blijkt uit verschillende getuigenissen in onze Vastgoedgids. Daardoor vinden de lagere inkomensgroepen moeilijk een betaalbare koopwoning, en moeten ze dus huren. Veel oudere eigenaars van huurwoningen willen dan weer niet meer investeren om hun woningen conform de Vlaamse huurnormen en de energienormen te renoveren en verkopen hun pand.

Wordt de huurmarkt professioneler, maar ook duurder? Zijn de eigenaars van oude woningen én hun huurders de pineut van de Vlaamse regeldruk? Trends sprak daarover met Katelijne D’Hauwers, directeur van de Verenigde Eigenaars, en Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform.

De huurwoningen moeten aan strengere energienormen voldoen. Is dat een goede zaak?

KATELIJNE D’HAUWERS. “Jazeker. Bijna een achtste van de uitstoot van CO2 komt van de verwarming van woningen. Nogal wat verhuurders, vooral 70-plussers, zijn echter niet geneigd te investeren in energiebesparende werken. Er is weliswaar de vermindering van de schenkbelasting voor wie dit soort werken uitvoert. We hopen dat die wordt uitgebreid tot de erfbelasting, zodat op zijn minst de erfgenamen van de investering profiteren. Wij betreuren ook dat de renovatiepremie enkel geldt voor eigenaars-bewoners, niet voor verhuurders.”

JOY VERSTICHELE. “Wij ook. Een investering in energiezuinige renovatie komt nu vooral de huurder ten goede, want hij ziet zijn energiefactuur dalen. Een fiscale stimulus of subsidie voor de verhuurder kan helpen.

“Het nieuwe huurdecreet stelt dat een meerwaarde van 10 procent na verbouwwerken kan vertaald worden in een hogere huurprijs. Dat geldt ook voor een meerwaarde door energiebesparende werken. Voor ons is dat geen probleem, zolang de kostprijs om te wonen dezelfde blijft.”

Haken sommige verhuurders af door de nieuwe normen, en verkopen ze hun woning aan projectontwikkelaars?

VERSTICHELE. “Verhuurders moeten drie centimeter dakisolatie plaatsen tegen 2020 en dubbel glas tegen 2023. Dat is toch geen reden om een verhuurwoning te verkopen?”

D’HAUWERS. “Toch wel. De verplichte dakisolatie voor huurhuizen werd negen jaar geleden aangekondigd en moet volgend jaar een feit zijn. Sommige van onze leden hebben dat nog altijd niet gedaan, omdat ze dachten dat het hun tijd wel zou duren. Velen kijken op tegen de moeite die dat allemaal met zich brengt. Net daarom zijn er heel wat appartementen verkocht, bijvoorbeeld aan projectontwikkelaars.”

Misschien is dat niet eens een slechte zaak. Projectontwikkelaars kunnen dan een nieuw en efficiënt appartementencomplex neerzetten dat aan alle normen voldoet, en het verkopen aan investeerders. Zo wordt de markt professioneler.

VERSTICHELE. “Wie de verhuurder is, maakt mij minder uit. Misschien is het niet slecht dat er meer professionele spelers zijn die perfect weten wat ze moeten dan, eerder dan individuele verhuurders die zelf moeten uitzoeken hoe ze het aanpakken. Maar vergeet niet dat er ook institutionele spelers zijn die kleine kamers verhuren, gemaakt met veel te goedkope materialen.”

D’HAUWERS. “U omzeilt de vorige vraag. Een kleine investeerder wil niet per se een hoog rendement. Die neemt genoegen met 2 à 3 procent opbrengst, omdat hij ook rekent op de meerwaarde op lange termijn. Voor een professionele investeerder is dat te weinig. Meer rendement betekent sowieso een hogere huurprijs. Door de eigenaars van bestaande woningen uit de verhuurmarkt te duwen, verschraalt ook het aanbod.”

Worden de particuliere verhuurders en hun huurders de ‘gele hesjes van de woningmarkt’?

VERSTICHELE. “Ik noem de nieuwe normen geen vergroening, maar een kwaliteitsverbetering. De huurwoning van lage kwaliteit wordt van de markt gehaald, gesloopt en vervangen. De goed geïsoleerde nieuwe woningen zijn misschien wat duurder om te huren, maar goedkoper om te verwarmen. De totale kostprijs stijgt dus niet noodzakelijk. Het kan ook dat de professionele verhuurder de markt beter kent, dus beter inkoopt en minder huur moet vragen om zijn gewenste rendement te krijgen.”

D’HAUWERS. “De private investeringen zullen worden verrekend en betaalbaar huren bemoeilijken. Vergeet ook niet dat voor veel gepensioneerde zelfstandigen de verhuur van enkele pandjes een noodzakelijke aanvulling is van hun pensioen. Wie daaraan tornt, raakt aan hun bestaanszekerheid.”

Volgens de Huurdersbond stegen de huurprijzen met 9,2 procent tussen 2014 en 2017. In dezelfde periode steeg de gezondheidsindex met 4,8 procent. Werd wonen duurder omdat de kwaliteit van de panden beter werd?

VERSTICHELE. “De prijzen stijgen vooral in het onderste segment van de huurmarkt. Ik krijg geen signalen dat de kwaliteit daar nu beter is.”

D’HAUWERS. “Onze leden vertellen ons dat ze in dat onderste segment een risicopremie van bijvoorbeeld 50 euro aanrekenen boven op de huur van 500 euro. Ze houden rekening met minstens een maand onbetaalde huur of procedurekosten. Ik zie de huurders al 25 jaar systematisch financieel verzwakken, terwijl de prijzen stijgen. De huurmarkt marginaliseert.”

VERSTICHELE. “Steunpunt Wonen heeft al aangetoond dat in het onderste segment de verhouding huurprijs/kwaliteit compleet scheefgetrokken is. De eigenaars hebben in dat segment een verhuurzekerheid, omdat er zeker in de steden veel vraag is naar goedkope huurwoningen. Zelfs als de kwaliteit ondermaats is, komen er kandidaten op af. Voor een appartementje met een slaapkamer zijn mensen bereid tot 600 euro huur te betalen.”

D’HAUWERS. “Onze leden die verhuren tegen 500 tot 550 euro, krijgen systematisch telefoon van de OCMW’s met de vraag via hen te verhuren aan mensen die huurpremies krijgen.”

Sociale verhuurkantoren garanderen voor een bepaalde periode de – wat lagere – huurinkomsten en het behoud van de kwaliteit van een huurwoning. Is dat een goed systeem?

D’HAUWERS. “Zeer beperkt. Op de 550.000 verhuurde woningen in Vlaanderen worden er slechts 10.000 verhuurd via zulke kantoren. Het blijft een moeilijke zaak, door de negen jaar huur zonder opzegmogelijkheid. De Vlaming bepaalt ook graag zelf wie er in zijn woning terechtkomt.”

VERSTICHELE. “Daarom pleiten wij voor geconventioneerd huren. De eigenaar van een kwaliteitswoning verhuurt die voor een langere periode tegen een met de overheid afgesproken prijs, en krijgt in ruil een fiscaal of direct financieel voordeel. De verhuurder bepaalt dan zelf aan wie hij verhuurt. Dat idee stond in een conceptnota van de Vlaamse minister van wonen Liesbeth Homans (N-VA), maar werd niet uitgevoerd. Een andere manier om de huur betaalbaar te houden op de privémarkt, zijn huursubsidies.”

Erik Buyst van de KU Leuven zegt dat huursubsidies zeer gebalanceerd moeten zijn, omdat ze ook de huurprijzen kunnen verhogen.

D’HAUWERS. “Door de registratie van alle huurcontracten kent de overheid perfect de huurprijzen per wijk, zodat ze kan ingrijpen als dat nodig is. Huiseigenaars werken soms graag met huursubsidies omdat ze dan toch al zeker zijn van dat deel van de huursom. Wij zijn al jaren voorstander van huursubsidies.”

Uiteindelijk sturen de huurders en de verhuurders zo de factuur door naar de belastingbetaler.

D’HAUWERS. “Sociale woningen kosten de overheid ook al veel geld. En die beconcurreren de privémarkt.”

VERSTICHELE. “Nergens in Europa slaagt de privésector erin met voldoende rendement betaalbare huurwoningen aan te bieden aan de hele bevolking. Overal komt de overheid tussenbeide. Het recht op kwalitatief wonen staat in onze grondwet. De overheid heeft dus de plicht een beleid te voeren dat dat recht ondersteunt. Wie niet in een deftige woning leeft, heeft minder kansen op een fatsoenlijke opleiding of baan.

“Het verwijt dat huurdersverenigingen te veel verwachten van de overheid gaat niet op. Van het totale woonbudget gaat 84 procent naar de verwerving van een eigen woning, vooral via de woonbonus. Dat is een subsidie voor mensen met voldoende eigen middelen. Bovendien drijft ze de prijzen op, zodat de kopers er niet eens echt beter van worden.”

D’HAUWERS. “De Vlaamse Woonraad heeft vijf jaar geleden al gezegd dat de woonbonus moet hervormd worden, wegens het mattheuseffect. Kopers van een chique villa krijgen relatief meer fiscale subsidies dan wie een klein appartementje koopt. Maar we willen niet dat de opbrengst van de afschaffing van de woonbonus naar de bouw van sociale woningen gaat. Integendeel, wij pleiten voor een ondersteuning van de verhuurdersmarkt.”

VERSTICHELE. “Sociale woningen zijn de beste oplossing voor kwetsbare mensen, omdat de overheid betaalbaar wonen stimuleert en tegelijk over de kwaliteit waakt.”

D’HAUWERS. “De sociale woningbouw kost gigantisch veel geld. Bovendien creëer je samenlevingsproblemen in die woonblokken, vol met zwakke gezinnen met hun specifieke problemen. Met huursubsidies kan de overheid de sociale mix in de steden stimuleren in plaats van getto’s te vormen.”

VERSTICHELE. “De tijd dat de socialehuisvestingsmaatschappijen getto’s bouwden is voorbij. Tegenwoordig bouwen ze mooie woonwijken en inbreidingsprojecten, waar de woningen jaar na jaar meer waard worden.”

D’HAUWERS. “Maar ook die woningen moeten ooit gerenoveerd worden. De privésector doet dat met eigen geld.”

VERSTICHELE. “Ons socialewoningpatrimonium is minder dan 7 procent van het totaal. Dat is erg weinig in vergelijking met de rest van Europa. Bouw meer sociale woningen waardoor je ook de hogere inkomens aantrekt, en het systeem wordt zelfbedruipend.”

Waarom zou de overheid wonen moeten financieren, als de privésector het ook kan?

VERSTICHELE. “Er zijn te weinig sociale woningen. 135.000 mensen die in aanmerking komen voor zo’n woning vinden er geen. Ze komen terecht in de privésector, dikwijls in ondermaatse en te dure woningen. Als je die mensen huursubsidies geeft, stijgen de huurprijzen bij gebrek aan regulering en is de overheid haar geld kwijt. Ze kan dus beter zelf sociale woningen bouwen.”

D’HAUWERS. “Het kost ook veel geld om dat patrimonium te beheren.”