De crisis heeft geleid tot nieuwe financieringsmethoden voor vastgoedprojecten- en investeringen. Ook de schotten tussen de beroepen zijn grotendeels verdwenen.
De crisis heeft geleid tot nieuwe financieringsmethoden voor vastgoedprojecten- en investeringen. Ook de schotten tussen de beroepen zijn grotendeels verdwenen.
“Het faillissement van de zakenbank Lehmann Brothers was een breekpunt”, zegt Nicolas Lutgé van CBRE Investors. “Er is duidelijk een ‘voor’ en een ‘na’ in de financiering van vastgoed. Voordien was de financiering overvloedig en goedkoop te krijgen, de hefboom was groot en de marges waren zeer krap. Door leningen om te zetten in effecten konden de banken geld ophalen en tegelijk het kredietrisico verkopen aan andere investeerders. Omdat de risico’s snel werden doorgeschoven, woog risicoanalyse minder zwaar in de toekenning van kredieten. Om het eenvoudig te zeggen: elk project vond zijn financiering.” Lutgé voegt er aan toe dat de meeste banken de techniek van effectisering niet meer inzetten. Omdat de banken strengere kapitaalratio’s kregen opgelegd is krediet de facto schaarser geworden.
Volgens Thibaut Dumortier, de gedelegeerd bestuurder van projectontwikkelaar Burco, zijn vastgoedspelers verplicht hun toevlucht te nemen tot andere bronnen: “De klassieke financieringswijzen als voorverkoop, eigen middelen, bankkrediet, enzovoort genieten nog altijd de voorkeur omdat ze door de lage rente goedkoop zijn en dankzij hun juridische of fiscale omkadering gemakkelijk te activeren zijn. Maar daarnaast bestaan er tal van alternatieve financieringsmethodes: de mezzaninelening, vastgoedcertificaten, afstand van het recht van natrekking, partnerships, institutionele niet-bancaire kredieten, overdracht van schuldvordering enzovoort. Er zijn daarbij geen goede of slechte oplossingen: elke financiering heeft voor- en nadelen. Elke ontwikkelaar moet bekijken wat in zijn projecten en strategie past.”
Verzekeraars aan zet
Intussen eisen de verzekeraars een belangrijkere rol op in de financiering van vastgoed. Niet onlogisch, vindt Ingrid Daerden, group treasurer van Cofinimmo: “Het levert de verzekeraars een cashflow op lange termijn, die gekoppeld is aan de indexering.” Ook Eric De Keuleneer, docent aan de Solvay Business School en CEO van Credibe, vindt dat verzekeringsmaatschappen goed geplaatst zijn om projectontwikkeling te financieren: “Ze hebben dat in het verleden al gedaan en, in tegenstelling tot de banken, is het grotendeels hun stiel om vastgoed op lange termijn aan te houden.”
Vincent Querton, CEO Jones Lang LaSalle Benelux, maakt zich enigszins zorgen over de leningen die in de periode 2013-2015 aflopen. “Worden die geherfinancierd? En door wie? Zijn alternatieve actoren bereid die rol op zich te nemen naast de ontwikkeling van nieuwe financieringen?”
Philippe Coulée
In de vastgoedrubriek van Trends van deze week getuigen zeven vastgoedexperts over hun ervaringen in het nieuwe financieringslandschap.
