Vakantiewoning kopen in eigen land? Zo wordt u belast

Overweegt u de aankoop van een tweede verblijf aan de Belgische kust of in de Ardennen? Dat pand wordt anders belast dan uw gezinswoning.

Wanneer u een nieuwbouw koopt, betaalt u daarop 21 procent btw. Maar bij de aankoop van een bestaand pand zijn registratierechten verschuldigd. Voor een tweede verblijf bedragen die 10 procent in Vlaanderen en 12,5 procent in Brussel en Wallonië. Een vakantiewoning geeft dus geen recht op het verlaagde tarief van 6 procent voor de gezinswoning in het Vlaams Gewest. Ook de meeneembaarheid van de registratierechten geldt hier niet voor een tweede verblijf, net zoals een klein beschrijf in Wallonië of een zogeheten abattement in het Brussels Hoofdstedelijk of Waals Gewest.

De aankoopprijs van een tweede woning kunt u bovendien niet fiscaal in aftrek nemen. “Dat geldt evenmin voor de kosten van het onderhoud en de herstellingen”, weet Michel Maus, professor fiscaal recht aan de VUB en advocaat-vennoot bij Bloom Law Firm. “Alleen wanneer u een deel van het pand zou gebruiken voor professionele doeleinden – bijvoorbeeld als kantoor voor uw werk – zijn de afschrijvingen en andere kosten wel aftrekbaar als beroepskosten. Maar in dat geval is het belangrijk dat u het professioneel gebruik kunt bewijzen.”

Hypothecair krediet

Hoewel een nieuwe hypothecaire lening voor de gezinswoning geen recht meer geeft op de woonbonus, kunt u voor een tweede verblijf nog altijd terugvallen op het federale belastingvoordeel voor langetermijnsparen. “U mag hiervoor tot 2.390 euro aan kapitaalaflossingen en premies voor de schuldsaldoverzekering fiscaal inbrengen”, zegt Jef Wellens, fiscaal jurist bij Wolters Kluwer. “Die maximumgrens is afhankelijk van uw inkomen. De belastingvermindering die u geniet bedraagt 30 procent.”

“Houd er wel rekening mee dat ook de premies voor uw individuele levensverzekering tot diezelfde korf behoren. Daardoor is de maximumgrens mogelijk snel bereikt. De belastingvermindering voor een tweede woning is dus enkel voorbehouden voor wie nog niet uitgebreid aan langetermijnsparen doet.” Weet ook dat hiermee de eventuele verhoging van 760 euro (Vlaanderen en Wallonië) of 830 euro (Brussel) vervalt voor de enige woning bij een reeds lopend krediet gedurende de eerste tien jaar.

Naast de kapitaalaflossingen en de premies voor de schuldsaldoverzekering betaalt u uiteraard ook intresten op de hypothecaire lening voor uw tweede verblijf. “De federale intrestaftrek geeft recht op het hoogste fiscale voordeel tegen een marginaal tarief van maximaal 50 procent”, merkt Jef Wellens op. “De intresten mogen afgetrokken worden van het onroerend inkomen van het gefinancierde pand, en zelfs van ander vastgoed buiten uw eigen woning.”

Onroerende voorheffing

Rond deze periode vinden vastgoedeigenaars hun jaarlijkse aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing in de bus. Die gewestelijke belasting betaalt u op zowel uw gezinswoning als andere panden en gronden in uw bezit. Voor een tweede verblijf is dat niet anders. De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het jaarlijks geïndexeerde kadastraal inkomen. Het KI is een fictief huurinkomen dat aan elk onroerend goed wordt toegekend, ook al wordt dat niet verhuurd. Voor het aanslagjaar 2020 bedraagt de indexatiecoëfficiënt 1,8492.

“De basisheffing is bestemd voor het gewest waarin de woning zich bevindt”, zegt Koenraad Geerts, advocaat bij Solverius, Geerts & Vanderveeren. “Die bedraagt 3,97 procent van het geïndexeerde KI in het Vlaams Gewest en 1,25 procent in het Waals en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Boven op dat bedrag heffen de provincie en de gemeente nog eens eigen opcentiemen. Zij mogen autonoom bepalen hoeveel die bedragen.” De verschillen naargelang de regio zijn soms groot.

Voor uw hoofdverblijfplaats komt u in aanmerking voor bepaalde verminderingen inzake de onroerende voorheffing. Bijvoorbeeld bij een bescheiden woning en wanneer u kinderen ten laste heeft. “Dat is niet het geval voor een tweede verblijf”, merkt Geerts op. “Maar daarvoor kunt u in principe wel een – eventueel tijdelijke – vrijstelling bekomen. In Vlaanderen kan dat bij de omvorming van een handelspand tot een woning of bij de sloop van een woning gevolgd door vervangbouw. In Brussel kan dat voor onroerend erfgoed.”

Tweedeverblijfstaks

Weet ook dat heel wat steden en gemeenten – zeker aan zee en in de Ardennen – een taks op tweede verblijven heffen. Die is verschuldigd door eigenaars die ergens anders hun domicilie hebben. Zij genieten namelijk dezelfde gemeentevoorzieningen en -faciliteiten als vaste inwoners, maar dragen niet bij via de personenbelasting. Het tarief verschilt naargelang de locatie en kan oplopen tot 1000 euro per jaar. Wie een tweede verblijf aan de kust heeft, betaalt ook nog eens een forfaitaire belasting van 126 euro aan de provincie West-Vlaanderen.

De afwijkende belastingen op de tweede verblijven aan zee liggen al jaren onder vuur. In verschillende gemeenten dienden eigenaars een bezwaar in. “Ze kregen al enkele keren gelijk van de rechter, vanwege de schending van het gelijkheidsbeginsel”, zegt Koenraad Geerts. “Op basis van die uitspraken zou u zelf kunnen proberen de belasting te betwisten. U dient dan middels een bezwaarschrift beroep aan te tekenen bij de betrokken gemeente. Laat u dan wel begeleiden door een jurist.”

Personenbelasting

Houdt u de tweede woning in eigen gebruik of verhuurt u ze aan een particulier die het pand louter privématig gebruikt? “In dat geval moet u het kadastraal inkomen ook opnemen in uw jaarlijkse belastingaangifte”, zegt Michel Maus van Bloom Law Firm. “De fiscus zal dat KI dan indexeren en het bijkomend verhogen met 40 procent. Dat bedrag wordt aan uw inkomen toegevoegd en getaxeerd in de hoogste schijf waarbinnen uw globaal inkomen valt.”

Indien u het tweede verblijf gemeubeld verhuurt, dan wordt in principe 40 procent van de globale huursom als vergoeding voor de meubels beschouwd. Fiscaal gezien is dat dan een roerend inkomen. Dat mag u eerst nog met een kostenforfait van 50 procent verminderen. Het saldo wordt belast tegen 15 procent.

“Verhuurt u uw tweede verblijf aan een vennootschap of aan iemand die er zijn beroepsactiviteiten in uitoefent, dan moet u niet het kadastraal inkomen maar wel het netto onroerend inkomen aangeven”, weet Michel Maus. “Dat is de huur, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek. Die bedraagt 40 procent van de ontvangen huur, weliswaar met een maximum van twee derde van het ‘gerevaloriseerd’ KI. Voor het aanslagjaar 2020 betekent dat: het kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 4,60.”