Philippe Close (burgemeester van Brussel): ‘We moeten ervoor zorgen dat de middenklasse blijft of terugkomt’

Trends bracht zeven CEO’s uit de Brusselse vastgoedwereld samen rond de tafel voor een debat met Philippe Close, de burgemeester van de hoofdstad. Een mooie gelegenheid om toekomstvisies te vergelijken en het te hebben over de grote uitdagingen voor Brussel.

Burgemeester en rugbyfan Philippe Close (PS) moest het in de Maximiliaanzaal van het Brusselse stadhuis opnemen tegen een team van grote vastgoedbazen: Thierry Behiels (Codic), Jean-Edouard Carbonnelle (Cofinimmo), Benoit De Blieck (Befimmo), Stéphan Sonneville (Atenor), Serge Steinier (Forum), Alain Verheulpen (AXA) en Jean-Philip Vroninks (JLL Belux). Ze gingen met elkaar in de clinch gegaan over de ontwikkelingen en vooruitzichten van de Brusselse vastgoedmarkt.

Zijn in Brussel de voorwaarden gecreëerd om de privésector te laten bijdragen aan het project voor de stad?

PHILIPPE CLOSE. “We mikken in de eerste plaats op een terugkeer van de fiscale capaciteit. We moeten er dus voor zorgen dat de middenklasse blijft of terugkomt, zodat we onze belastingbasis vergroten en ambitieuze projecten kunnen ontwikkelen. Ik vind dat we daarvoor moeten ‘coproduceren’. De publieke sector heeft niet alle oplossingen, de privé ook niet. Als we wijken uitrusten met scholen, crèches, sportcentra en buurtwinkels, dan maken we ze aantrekkelijk voor een actieve bevolking. Ik noem dat ‘de stad in tien minuten’. Je moet vanuit je woning in tien minuten over alle voorzieningen kunnen beschikken. Dat zou mensen ervan moeten weerhouden te kiezen voor een vrijstaande woning met tuin. We zijn dus bezig onze zeventien wijken uit te rusten volgens het idee dat een betere leefomgeving ook investeerders zal aantrekken.”

Maar zetten de overheidsinstanties juist geen rem op de ontwikkeling van vastgoed in de hoofdstad?

BENOIT DE BLIECK. “Een bedrijf als Befimmo heeft veel grote belangen, en dan vooral in het Noordkwartier, dat compleet monofunctioneel is. We sluiten ons daarom volledig aan bij wat u zegt. Wij creëren multifunctionaliteit. Maar we willen sneller kunnen werken en niet langer dan 2,5 jaar op een vergunning wachten. Er moet meer steun komen voor bedrijven die bereid zijn de dynamiek van een wijk te verbeteren.”

STÉPHAN SONNEVILLE. “Iedereen in ons beroep is blij met wat de burgemeester vertelt. Het is een radicale verandering. Ondernemers met een hart voor Brussel zaten daarop te wachten. Er is behoefte aan een visie en aan middelen om ze uit te werken. Atenor zal Brussel zeker niet verlaten, maar ik vestig er wel de aandacht op dat we in andere steden investeren. Een van de eerste zaken waar we bij een investering naar kijken, is of de stad geleid wordt door een politicus met een visie en met de mogelijkheid die uit te werken. Het eerste element is in Brussel aanwezig, het tweede nog niet. Uw visie reikt verder dan de grenzen van uw gemeente. Voor een echte vernieuwing zal uw visie ook op het gewestelijke niveau gedragen moeten worden. En daar loopt alles min of meer vast. Er is nochtans haast bij, want de Europese steden beconcurreren elkaar. Het moet allemaal veel sneller gaan in Brussel.”

Bent u het eens met die kritiek?

CLOSE. “De administratieve procedures voor de aanvraag van een vergunning worden eenvoudiger, want de stedenbouwkundige kwesties zijn nu een gewestelijke aangelegenheid. Zelfs als het over de stad Brussel gaat, moet je eerlijk kunnen zeggen dat het gewest de instantie is die over grotere projecten moet beslissen. Mijn taak is aanvragen te verzamelen en te kijken of die haalbaar zijn. Zo heb ik het project van de toren Up-Site altijd gesteund. Ik voelde aan dat die de wijken rond het kanaal zou kunnen verbinden. Het kanaal profiteert daar nu volop van. We zullen dat ook moeten doen voor het Noordkwartier. We moeten erkennen dat we bij die wijk het doel gemist hebben.

“Voor de stadsplanning liggen hervormingen op tafel. Ik vind ook dat de overheidsinstanties zich moeten gedragen als stadsinrichters. Voor publieke grond kunnen wij de regels vastleggen en de markt beveiligen. Het heeft lang geduurd voor de overheidsinstanties dat begrepen hebben. Het gaat nochtans over een cruciaal hefboomeffect. Dat geldt met name voor de terreinen van de NMBS.”

Codic heeft de afgelopen jaren Brussel enigszins links laten liggen om in het buitenland te investeren. Welke vergelijkingen kunt u trekken?

THIERRY BEHIELS. “Ik ben weggegaan uit Brussel omdat de stad geplaagd werd door de eeuwige afgunst tussen de gemeentes en het Brussels Gewest. Ik werk nochtans graag als inrichter, ik ontwikkel graag gemengde projecten. Maar in Brussel is het soms heel onduidelijk tot wie je je moet richten. Het probleem is dat er geen regels zijn. Ik geef wel toe dat de situatie verbetert. Het werk dat de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting doet, is heel interessant.

“Een ander levensgroot probleem in Brussel is de mobiliteit. Ik zie geen nieuwe bedrijven naar Brussel komen. Ik heb het nog meegemaakt dat in Brussel 700.000 vierkante meter aan kantoorruimte in een jaar werd opgenomen. Tegenwoordig is dat niet meer dan 350.000 vierkante meter. De kantoorsector is in diskrediet gebracht, maar een stadscentrum kan niet zonder kantoren. Met kmo’s zullen we de hoofdstad van Europa geen nieuwe impuls geven. Twee derde van de opname komt tegenwoordig van de overheidsinstanties. Wat kun je daaraan doen? Je moet de mobiliteit weer vlot krijgen. Brussel is één grote knoop geworden. Je moet de stad ook een beter imago geven. En ik moet toegeven, burgemeester, dat u dat heel goed doet. Maar daarnaast moet er een plan komen voor de volgende 20 of 25 jaar. En daar moet je budgetten voor vrijmaken. Voor vastgoedspelers is het van vitaal belang dat ze kunnen rekenen op betrouwbare partners.”

Is de situatie op de kantoormarkt echt zo slecht?

JEAN-PHILIPPE VRONINKS. “Ikwil de woorden van Thierry Behiels enigszins nuanceren. De opname is de voorbije jaren gestabiliseerd op 400.000 vierkante meter. De helft daarvan is opgenomen door bedrijven. Bovendien zijn de economische omstandigheden grotendeels gunstig voor de kantoormarkt.”

BEHIELS. “Maar dat is in alle landen zo. Het verschil is dat je van die gunstige omstandigheden moet profiteren om hun uitwerking te vergroten, en daar dan de vruchten van te plukken.”

VRONINKS. “Precies. Er is een momentum. De huren in Brussel gaan flink omhoog en er is weinig leegstand.”

BEHIELS. “Wacht even. Nu spreekt u als een makelaar (glimlacht). De huren stijgen helemaal niet. Dat is een rem. Ik vind het verbijsterend dat we met huren zitten van 250 euro per vierkante meter per jaar. Hoe kun je voor zo’n bedrag mooie gebouwen neerzetten?”

VRONINKS. “Kandidaat-gebruikers zoeken kwaliteitsvolle projecten. U zegt dat de politici hun verantwoordelijkheid moeten opnemen, maar dat geldt ook voor de promotoren. Ze moeten investeren in kwaliteitsvolle en grootschalige projecten, want dat is wat de gebruiker tegenwoordig wil. Er moet daarvoor een efficiënt partnerschap op touw worden gezet tussen de publieke en de privésector.”

De reconversie van kantoorruimte in woonruimte heeft stevig heeft doorgezet. Moet dat zo blijven?

JEAN-EDOUARD CARBONNELLE. “Tien jaar geleden ontwikkelde ons bedrijf uitsluitend kantoorprojecten. Tegenwoordig is dat nog maar 30 procent. Over de hele wereld zie je dat het aantal vierkante meter per werkplek afneemt. En er zijn minder werkplekken per werknemer. Brussel heeft 13 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Ik vind dat te veel. In de komende tien jaar moet dat 2 miljoen minder worden.”

SONNEVILLE. “Minstens.”

ALAIN VERHEULPEN. “De markt van het residentiële vastgoed is relatief rendabel, de kantoormarkt lijdt onder leegstand. De Brusselse huren van kantoren stijgen inderdaad niet. Er is behoefte aan een duidelijke visie, duidelijke beslissingen en dezelfde spelregels voor iedereen. De gemeentelijke overheden lopen achter bij de toekenning van vergunningen. De administratieve diensten hebben niet genoeg personeel. Dat is betreurenswaardig. Het is waar dat de administratie ook in andere steden traag werkt, maar het is geen algemeen fenomeen en het zou geen reden mogen zijn om de situatie niet te verbeteren. De bevestiging krijgen dat een dossier volledig is of een advies ontvangen van de Dienst Brandbestrijding is bijna evenveel reden tot feest als horen dat je vergunning toegekend is. Dat is niet normaal.”

Als u mag kiezen, welke Brusselse wijk zou u dan voorrang geven voor de ontwikkeling van een project?

SONNEVILLE. “Brussel moet datgene benadrukken wat de stad zo specifiek maakt, de Europese wijk dus. De diversiteit is daar achtergebleven. De Brusselaars hebben Europa in die zin moeten ondergaan. We moeten de beleidsmakers bewust maken van het belang van de Europese wijk. Ze is een boegbeeld voor de 500 miljoen Europeanen. Ze moet een buitengewone toegangspoort zijn.”

Welke visie moet er zijn voor de Europese wijk?

CLOSE. “Brussel is een machtscentrum. De stad herbergt 2000 internationale organisaties, Europa, de NAVO, 15.000 lobbyisten… Het is ons handelsmerk. We zijn ons dus bewust van het belang van die wijk. Het probleem is dat de federale overheid en het Brussels Gewest aan Europa alle vergunningen verlenen die het vraagt. Dat is altijd zo geweest. Maar op het gebied van de diversiteit en de densiteit moeten we de zaken anders aanpakken. Het imago van de wijk is tegenwoordig wat veranderd, dankzij de opening van het planetarium en het Huis van de Europese Geschiedenis. De Europese Commissie mag niet de enige bestemming zijn in die wijk. Toch is het moeilijk daar verandering in te brengen. Zo wil Europa tegenwoordig al zijn gebouwen in de Europese wijk concentreren.”

Is dat een goed idee?

CLOSE. “Nee. Europa zou zijn gebouwen over de hele stad moeten verspreiden. Ik vrees dat die concentratie een nieuw getto creëert.”

Er moeten in Brussel elk jaar 3000 woningen bij komen. Zal dat lukken?

SERGE STEINIER. “De regulering van de woningmarkt is nog altijd niet optimaal. Het spreekt voor zich dat de publieke sector niet kan tegemoetkomen aan de vraag naar openbare woningen, want er wachten 40.000 mensen op een sociale woning. Maar het is mogelijk daar verbetering in te brengen.”

CLOSE. “We moeten toegeven dat we slecht zijn in de bouw en de renovatie van sociale woningen. We bouwen niet snel genoeg. Ons plan voor sociale woningbouw is dus mislukt, we moeten het herbekijken. En dat terwijl de bedrijfswereld niets liever wil dan zulke woningen te bouwen. We moeten een mentaliteitswijziging doorvoeren en aanvaarden dat de privésector geld kan verdienen met sociale woningen. Want de mensen willen in de eerste plaats een dak boven hun hoofd.”