Optionele btw-heffing op professionele huur: ‘Een cadeau voor de vastgoedsector’

Door een optionele btw-heffing op de professionele huur schept de regering meer rechtszekerheid. Vastgoedbeheerders kunnen de betaalde btw nu ook recupereren. De budgettaire factuur zal volgend jaar volgen.

Het zomerakkoord schept de mogelijkheid om vrijwillig btw te laten heffen op de verhuur van onroerend goed voor professioneel gebruik. “Vastgoedbeheerders kunnen bijgevolg de betaalde btw voor hun eigen kosten bij de aankoop of de ontwikkeling recupereren”, zegt Dennis-Emmanuel Philippe, advocaat-vennoot van het fiscale kantoor Bloom en docent aan de ULg.

“Dat heeft economische voordelen, en vereenvoudigt de btw-regelgeving”, motiveert het kabinet van minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) de maatregel. “Het geeft meer rechtszekerheid aan promotoren en aannemers, dus minder juridische procedures over de btw”, voorspelt Pieter Decelle van de Confederatie van Immobiliënberoepen.

Miljoenenfactuur

Philippe wijst op de budgettaire consequenties van deze maatregel: “Dit cadeau aan de vastgoedsector kan de schatkist jaarlijks honderden miljoenen kosten.” Wim Panis, vennoot van het advocatenkantoor Stibbe, herinnert eraan dat er in 1993 en 2003 ook plannen op tafel lagen voor zo’n optionele btw-heffing. “Ze werden om budgettaire redenen afgevoerd”, klinkt het. “De recuperatie van al die btw zou de regering immers in één beweging moeten verwerken, terwijl de belasting van de verhuur over vele jaren zal worden geïnd en grotendeels kan worden gerecupereerd door de huurders.”

Het btw-stelsel is onderhevig aan Europese regels. Die hanteren als principe dat onroerende verhuur vrijgesteld moet zijn, met enkele uitzonderingen. Zo laten zij niet toe dat de verhuur van hotelkamers en parkings wordt vrijgesteld van btw. Panis: “Lidstaten bepalen zelf of ze nog andere vormen van onroerende verhuur wensen te belasten.”

De regeling geldt vanaf 1 januari 2018. Panis verwacht niet dat lopende deals in afwachting worden uitgesteld. “Die hebben de btw-factuur al deels weggewerkt tijdens de onderhandelingen. Ik verwacht wel dat we vanaf oktober of november deals pas afsluiten in 2018. ”

“Bij ons zal de nieuwe regeling snel doorwerken omdat we verhuren aan winkelketens via herzienbare huurcontracten”, voorspelt Anneleen Desmyter, CEO van de beursgenoteerde vastgoedbeheerder QRF. “We onderzoeken met Deloitte de impact van de potentiële kostenbesparing van 21 procent btw op onze business. Uiteindelijk zullen onze beleggers er beter van worden.”

Opportuniteit

“Er is de mogelijkheid dat die nieuwe maatregel een neerwaarts effect heeft op huurprijzen van productiegebouwen”, voorspelt Jo De Wolf, de CEO van de beursgenoteerde logistieke vastgoedbeheerder, die nu al werkt met het btw-stelsel voor magazijnen, maar ook 30 procent andere gebouwen verhuurt. “Als de investeerder echter zijn btw recupereert, blijft zijn aanvangsrendement gelijk. Als hij het voordeel van de btw-recuperatie kan doorrekenen aan zijn klant, kunnen de huurprijzen aantrekkelijker worden tegenover de buurlanden. Zo is dat voor de markt een opportuniteit. Wel dient gezegd dat de huurprijzen in ons land al aantrekkelijk zijn in vergelijking met onze buurlanden. Voor logistieke en productiefaciliteiten zijn in de eerste plaats de dure arbeidskosten en het gebrek aan flexibiliteit voor nachtarbeid een nadeel tegenover Nederland, niet de huurprijs. Alle inspanningen die helpen België aantrekkelijker te maken, zijn echter positief.”