Nieuwe wet op mede-eigendom maakt feitelijke onteigening mogelijk

De nieuwe wetgeving op de mede-eigendom versoepelt de mogelijkheid om werken te laten uitvoeren. Het wordt bovendien minder moeilijk om tegen de wil van sommige eigenaars appartementsblokken te slopen en weer op te bouwen.

“Er zullen drama’s gebeuren bij de eigenaars van appartementen, zeker aan de kust”, voorspelde Katelijne D’Hauwers van de Verenigde Eigenaars onlangs in Trends. “Oudere bewoners kunnen door de nieuwe wet op de mede-eigendom hun appartement verliezen als ze niet akkoord gaan met de afbraak en heropbouw. De wet geldt sinds 1 januari, maar de gevolgen zullen pas blijken tijdens de eerste algemene vergaderingen van mede-eigenaars.”

Nu is het zover. “We krijgen heel wat telefoontjes, meestal van wat oudere mensen die merken dat er grondige werken op de dagorde staan, terwijl ze die financieel moeilijk aankunnen”, meldt Claire De Cock, juriste van de Verenigde Eigenaars. “Ze vrezen hun appartement te moeten verkopen. Vooral kustappartementen dreigen gesloopt te worden.”

Er sneuvelen in de nieuwe wet enkele meerderheden om werken te kunnen uitvoeren. Voortaan moet twee derde van de eigenaars akkoord zijn, vroeger was dat driekwart. Voor wettelijk opgelegde werken is nu slechts een gewone meerderheid vereist.

“De spanning stijgt tijdens de algemene vergaderingen van mede-eigenaars”, meldt de Oostendse notaris Bart van Opstal. “In de badsteden zijn er meer appartementen dan in het binnenland, dus potentieel meer problemen. Aan de kust zijn de appartementen bovendien ouder dan in het binnenland.”

“Een eigenaar investeert ook eerder in zijn hoofdwoning in het binnenland dan in zijn tweede verblijf, dat slechts nu en dan wordt bewoond”, bevestigt Bart Vandemoortele van het Blankenbergse vastgoedkantoor Immo Marina. “Veel blokken zijn verloederd.”

Dakisolatie, en snel

De Koksijdse vastgoedmakelaar Peter Bonhomme (West-Littoral) die voor de beroepsvereniging CIB het dossier volgt, wijst op de verplichte dakisolatie voor verhuurwoningen, die geldt vanaf 1 januari 2020. “Over dat werk moet in sommige kustappartementen nog dit jaar worden beslist”, zegt hij. “Je zult maar een appartement verhuren terwijl een minderheid van de eigenaars die werken tegenhoudt. Na een controle door de wooninspectie kun je dan niet meer verhuren. Het verlagen van de vereiste meerderheid is dus een goede zaak voor de eigenaars.”

Van Opstal: “Veel eigenaars hebben de verplichte isolatie uitgesteld in de hoop dat de nieuwe normen nog versoepeld zouden worden. Wie nu nog moet verbouwen heeft een probleem, omdat de vraag naar dit soort gespecialiseerde aannemers enorm groot is. Door uit te stellen werd vooral de factuur hoger.”

Vandemoortele: “Heel wat eigenaars worden plots geconfronteerd met hoge kosten. Bij gebrek aan een voldoende groot reservefonds – typisch voor tweede verblijven – moet er onmiddellijk geld op tafel komen. Vroeger konden ze de kosten opvangen door hun appartement op piekmomenten te verhuren. Dat kan niet meer, omdat het logiesdecreet sinds 2017 strenge normen oplegt voor de vakantieverhuur. Om die te omzeilen verhuren sommigen voor een jaar en gaan ze in de vakantie enkele dagen op hotel in Blankenberge.”

Sloop en heropbouw

Ook nieuw is de versoepeling van de sloop en heropbouw. Vroeger kon dat enkel na de eenparige goedkeuring van alle eigenaars, ook de afwezigen. Voortaan is een viervijfdemeerderheid voldoende om een gebouw af te breken, als de veiligheid of de hygiëne in gevaar is. Ook als er buitensporige kosten nodig zijn voor werken om aan de wettelijke normen te voldoen, is vier vijfde voldoende. Wie in de minderheid wordt gesteld, kan de vrederechter inschakelen.

Bonhomme: “Vroeger kon een onveilig of compleet verouderd gebouw niet worden afgebroken als bijvoorbeeld de eigenaar van een kelder of een parking de boel blokkeerde. Hier in Koksijde gebeurde dat zelden, maar in badsteden met een verouderd patrimonium, zoals Oostende en Middelkerke, zorgde dat voor heel wat ongenoegen.”

“Wij vrezen dat de nieuwe regeling leidt tot schrijnende toestanden”, voorspelt De Cock. “Stel, je bent op je oude dag verhuisd naar de kust. Plots doet een promotor een voorstel om het gebouw te slopen en herop te bouwen. De eigenaars krijgen een modern appartement, eventueel mits ze een opleg betalen.” Wie dan in de minderheid wordt gesteld, heeft een probleem. Niet alleen moet hij bijbetalen voor zijn nieuwe appartement. Bovendien moet hij tijdens de bouw, die ettelijke jaren kan duren, op zoek naar een nieuwe woning. De Cock: “Dat is een dure zaak. Bovendien zijn die mensen best tevreden met hun oude appartementje, dat ze niet per se willen ruilen voor een designpand. Niet toevallig stonden enkele kustpromotoren aan de wieg van de nieuwe wet. Zij kunnen nu het eigendomsrecht van de minderheid beperken als ze een project willen lanceren.”

Vergoeding

De eigenaar die van geen sloop wil weten, ‘kan’ afstand doen van zijn appartement in ruil voor een vergoeding, stelt de wet. “Die vergoeding kan worden bepaald door de mede-eigenaars of – indien hij niet akkoord is – door de vrederechter”, aldus Peter Bonhomme. “De wet is nog te jong om af te toetsen hoe die waardebepaling zal verlopen. Als de kosten van de heropbouw hoger zijn dan de waarde van de woning, kan die vergoeding bijzonder laag of zelf nul euro worden.”

Van Opstal: “Als de kostprijs van de renovatie hoger is dan de waarde van het appartement, is het zo goed als onverkoopbaar. In dat geval laat de wet de eigenaar toe het pand zonder kosten over te laten aan de andere eigenaars. Is dat een onteigening? Dat is een sterk woord. Vergeet ook niet dat er ontzettend veel oude appartementen in de etalage staan en de vraag klein is. Elk jaar dalen de prijzen en ze zullen blijven dalen.”

Wie een appartement afstaat aan de andere eigenaars of een promotor, en het nieuwe gebouw wordt groter dan het oude, zal een hogere vergoeding krijgen dan bij een renovatie op gelijke hoogte. Bonhomme: “Alles hangt af van de meerwaarde die de promotor kan creëren.”

Bonhomme vindt de nieuwe regeling een goede zaak voor het imago van de badsteden. “Het zal leiden tot de renovatie van het patrimonium”, hoopt hij. “Bepaalde buurten liggen er vandaag echt slecht bij en een grondige sanering is nodig. Niemand is gediend bij verloedering.”

“Ik heb gemengde gevoelens bij de nieuwe wet”, zegt Peter Taffeiren van de kustvastgoedontwikkelaar POC Partners. “De afgedwongen sloop is beperkt tot gebouwen die bij wijze van spreken op instorten staan, zoals ooit het geval was met ons project Rivièra in Blankenberge. Er liep een scheidingslijn door de eigenaars. De Vlamingen wilden afbreken en heropbouwen, de Walen vonden dat niet nodig. Rivièra werd uiteindelijk onbewoonbaar verklaard, waarop de heropbouw mogelijk werd.”

Taffeiren heeft twijfels over de duurzaamheid van de wet. “Volgens de grondwet is eigendom absoluut”, stelt hij. “Als een appartementsgebouw tegen de wil van een eigenaar afgebroken moet worden, heeft die recht op een vergoeding. Stel dat een viervijfdemeerderheid van een gebouw met vijf appartementen beslist te slopen tegen één eigenaar in, om er een nieuw gebouw met tien appartementen te zetten. Is de vergoeding van die ene eigenaar dan een tiende? Of blijft het een vijfde? Dit zal aanleiding zal geven tot heel wat geschillen, tot voor het Grondwettelijk Hof.”