Lichte correctie in vastgoed op komst

De prijs van de woningen neemt een beetje toe. De lichte overwaardering blijft dus in de markt. De verwachte rentestijging door het verstrakte monetair beleid van Europa kan de lucht uit het zeepbelletje laten.

De mediaanprijs van huizen in Vlaanderen haalt in de eerste helft van 2018 voor het eerst 250.000 euro, of 1000 euro meer dan eind 2017. De prijs van een appartement bereikt 196.500 (+1%), een stijging met 11 procent tegen 2012. “Ik word niet warm of koud van deze prijsevolutie”, reageert Iain Cook, de managing director van het vastgoedkantoor ERA Belgium. “Rust geniet mijn voorkeur. De prijs van appartementen stijgt de jongste jaren wel wat sneller, zeker in de steden. Ze zijn begeerd omdat ze betaalbaar blijven. Bovendien trekken meer gezinnen naar de stad.”

Het aandeel van appartementen in de nieuwbouwmarkt is gestegen naar 64 procent. Dat is een verdubbeling in vergelijking met de jaren negentig, signaleert John Romain van Immotheker Finotheker. “De betonstop versterkt de inbreiding van steden. Appartementsblokken vullen de ruimte in. De recent aangekondigde verlaging van de btw naar 6 procent voor sloop en bouwprojecten zal die trend versterken. Gezinnen willen kant-en-klare woningen. De appartementisering gaat gepaard met een professionalisering. Promotoren nemen de huizenbouw over. In vergelijking met 2000 is het aandeel van particuliere bouwvergunningen gedaald van 52 naar 30 procent.” Cook voegt daaraan toe: “Appartementen zijn dan ook een interessant beleggingsinstrument geworden. Van een overwaardering is zeker geen sprake.”

Overwaardering

“Door telkens een ander referentiepunt te nemen, komen sommige vastgoedanalisten al jaren tot dezelfde conclusie: dat er ‘geen significante overwaardering’ is”, verzucht Ivan Van de Cloot van de denktank Itinera. Toen hij nog ING-econoom was, vergeleek hij de woningmarkt in 2004-2008 met een piramidespel. Toen stegen de prijzen jaarlijks met 6 tot 15 procent. Hij maande deNationale Bank aan tot maatregelen tegen de overwaardering van 25 procent (vergeleken op basis van de parameters sinds 1960). “Met gouverneur Luc Coene nam de Nationale Bank sinds 2012 eindelijk de rol op van waakhond van de financieel-economische stabiliteit, minstens zes jaar te laat.”

Van de Cloot berekent de overwaardering nu op 6,5 procent, net zoals de Nationale Bank. “Ik voel me dus minder ongerust, vooral omdat gelijkaardige prijsstijgingen sindsdien uitbleven. Een gezonde markt duwt de prijsevolutie hopelijk onder de inflatie.”

KBC-econoom Johan Van Gompel is ook voorzichtig: “De prijzen van woningen (inclusief nieuwbouw, nvdr) stegen in 2017 met 3,7 procent, behoorlijk sterker dan de inflatie. Na de zachte landing van de prijzen in 2013 en 2014, dreigt de overwaardering weer sterker te worden. Dat verontrust me.”

Erik Buyst, hoogleraar economie aan de KU Leuven, sust: “De lichte reële prijsstijging is ook een gevolg van de kwaliteitsverbetering door de strengere isolatie- en energienormen.”

Van Gompel verwacht de volgende twee jaar een lichte stijging van ietsje meer dan de inflatie, zo’n 2 procent. Hij houdt daarbij rekening met een rentestijging naar 1,6 procent in 2020. “Indien de rente echter onverwacht met 4 tot 6 procent zou stijgen, kunnen de prijzen scherp dalen”, vreest hij.

“Mario Draghi wordt in 2019 vervangen als topman van de Europese Centrale Bank, waarschijnlijk door iemand uit Noord-Europa”, waarschuwt Buyst hieromtrent. “Er is een reële kans dat dat een havik wordt, die de rente sterk laat stijgen. Dat gebeurt niet van vandaag op morgen, maar het zal de woningprijzen wel negatief beïnvloeden.”

Steven Trypsteen, econoom bij ING België, voorspelt in 2019 een lichte correctie door het verstrakte Europese monetair beleid en de rentestijging. “Dan verdwijnt de kunstmatig opgepepte markt en is het back to normal.”

Zeepbel door beleggers

Het omgekeerde is ook mogelijk. Van Gompel: “Als de rente laag blijft, trekt dat nog meer beleggers aan, die soms de neiging hebben te veel te betalen voor verhuurwoningen.” Ook de makelaar Luc Machon, voorzitter van de Europese vastgoedkoepel CEPI-CEI, vreest opgeklopte prijzen in het beleggingssegment. “De mediaanprijzen van appartementen evolueren sneller dan de inflatie. Sommige ontwikkelaars waarborgen een opbrengst van 4 tot 6 procent. Een hoog rendement veronderstelt echter ook een hoog risico. Die garantie is dikwijls niet het papier waard waarop ze geschreven is. En als de huurwaarborg wel correct gestructureerd is, zal de garantie worden verrekend in de prijs en betaalt de koper eigenlijk meer dan de marktprijs. Dat werkt de overwaardering in de hand.”

“Beleggers pompen geld in hele appartementsblokken, die als beleggingsproject werden ontwikkeld”, beaamt Van Gompel. “Die beleggers speculeren op de meerprijs bij de verkoop. Aan dat mooie liedje komt ooit een einde. Heel wat voorzichtiger is het gezin dat naast het eigen huis een verhuurappartement koopt om er later zelf in te wonen. Ook de aankoop van de eerste gezinswoning is trouwens nog steeds aan te raden.”

Dat meent ook John Romain. “Wie nu een lening van een kwart miljoen afsluit, betaalt maandelijks 1069 euro over 25 jaar. Dat bedrag besteedt men ook aan de huur van een gezinsappartement. Wie kan huren, kan ook kopen. En wie niet kan kopen, kan trouwens ook niet huren op de private markt.”

Lagere registratierechten

De Vlaamse regering verlaagt overigens de registratierechten voor gezinswoningen van 10 naar 7 procent. Voor woningen van 200.000 of 220.000 euro in de steden geldt een tarief van 3 procent. Met die verlaging wil de politiek betaalbaar wonen stimuleren. “Dat is een goede zaak voor jonge gezinnen, voor wie een woning stilaan onbetaalbaar werd en die hun plaats ingenomen zagen door beleggers”, aldus Romain. “In tien jaar is het aantal kopers onder 30 jaar gedaald van 50 naar 25 procent. Mensen stellen de aankoop van een gezinswoning langer uit.”

Van de Cloot laakt dat soort stimulerende maatregelen, zoals de – intussen wel verlaagde – woonbonus. Hij kijkt ook met achterdocht naar het verzet van politici zoals Bart Tommelein (Open Vld) tegen de waarschuwing van de Nationale Bank over de hoge leenquotes. “Soms krijg je de indruk dat het beleid de woningprijzen naar omhoog wil duwen.”

“De verlaging van de registratierechten wordt voorgesteld als een cadeau voor de kopers, maar zal op termijn gewoon de prijzen doen stijgen”, voorspelt Machon. “Waarschijnlijk wordt onder de drempel van 200.000 euro meer oude brol verkocht, om die panden geleidelijk te renoveren. Die woningen waren misschien beter door een promotor gesloopt en heropgebouwd tot een energiezuinig project.”

“Goedkope, te renoveren woningen zullen vlotter van de hand gaan”, beaamt Cook. “Wel verwacht ik dat beleggers het wat moeilijker krijgen, omdat zij nog altijd de volle 10 procent registratierechten betalen. Zij worden fiscaal benadeeld, maar erg is dat niet. Bewoners in spe zijn bij de aankoop trouwens al gevoeliger voor de prijs dan beleggers.”

Erik Buyst stelt wel dat de drempel van 200.000 tot 220.000 euro vrij laag is. Boven dat niveau blijft een aankoopbelasting van 7 procent gelden. “Dat is nog altijd erg hoog in vergelijking met de buurlanden. Vlamingen blijven dikwijls in de eerste woning om de registratierechten van de tweede aankoop te vermijden. Het gevolg is dat we te weinig mobiel zijn. Ook blijft de belasting een drempel voor gezinnen met een woning die eigenlijk te groot of te klein is voor hun situatie. Te veel villa’s worden bewoond door alleenstaanden, terwijl er gezinnen in zouden kunnen wonen.”