Kustvastgoed in rustiger vaarwater: stijgende grondstoffenprijzen zetten rem op nieuwbouw

Na twee zotte jaren keert de rust weer aan de kust. De vraag naar kustvastgoed normaliseert en de prijsstijgingen beginnen af te vlakken. Intussen veroorzaakt economische tegenwind ongerustheid bij de kandidaat-kopers. Mogen de koopjesjagers zich stilaan warmlopen?

Rustiger, een licht afkoelende markt, minder hectisch, een zekere vertraging… De teneur van de antwoorden op onze rondvraag bij makelaars aan de kust is duidelijk: de lokale vastgoedmarkt schakelt een versnelling lager. Ook Groep Versluys en Vastgoedgroep Degroote, twee van de grootste projectontwikkelaars aan zee, geven aan dat de verkoop niet langer het recordniveau van 2021 haalt. “We hebben zotte tijden achter de rug”, zegt Bart Versluys, de CEO van Groep Versluys. “Een herhaling van 2021 zit er dit jaar niet in, maar we zitten wel op schema voor wat ik een normale markt zou noemen.”

“Superlatieven schieten tekort om 2021 te omschrijven”, stelt David Degroote, co-CEO van Vastgoedgroep Degroote. “Onze verkoop lag in 2021 ongeveer 50 procent hoger dan het gemiddelde van de voorgaande jaren.” Volgens Degroote was ook 2022 goed begonnen, maar midden maart begon het tij te keren. Hij heeft het over een aanzienlijke, maar niet dramatische terugval van de verkoop: “Tegenover 2019, het laatste precoronajaar, liggen we ongeveer 10 procent achter.”

Wonderjaar 2021

Wat maakte 2021 zo uitzonderlijk? “Een samenloop van omstandigheden, maar toch vooral corona”, antwoordt notaris Bart Van Opstal. “2020 is een kanteljaar geweest. De harde lockdown heeft een hevige reactie veroorzaakt op de vastgoedmarkt, vooral aan de kust.”

Van Opstal heeft het over een tsunami: “Ik had dat nog nooit meegemaakt. Voor corona was het kustvastgoed een wat kabbelende markt. Het ging er nooit stormachtig toe. Door corona kwam de kust in beeld bij een publiek dat er in normale omstandigheden nooit gekocht zou hebben. Mensen die bijvoorbeeld een tweede verblijf in het buitenland overwogen of die veeleer een investeringsappartement gekocht zouden hebben. De coronacrisis heeft de mensen doen nadenken over levenskwaliteit, over wat belangrijk is in het leven.”

Een vaste stek aan de kust, dicht bij huis, paste mooi in dat verhaal. Bovendien was de rente historisch laag en herstelde de economie wonderwel van de coronacrisis. De sterk toegenomen vraag botste in sommige badsteden op het beperkte aanbod. Ook veel eigenaars dachten na over levenskwaliteit en nabijheid, en waren dus niet geneigd te verkopen. En als dat wel zo was, wisten ze dat ze goud in handen hadden. “Verkopers die hun pand tegen een zotte prijs in de markt durfden te zetten, boekten daar niet zelden succes mee”, stelt Frank Rouseré van ERA laPlage in Middelkerke-Westende. “Voor de kopers was de boodschap: niet aarzelen.”

In de statistieken van de notarissen weerspiegelt zich dat in een toename van de mediaanprijs van kustappartementen met 10 procent tot 242.000 euro. Voor appartementen op de dijk klom de mediaanprijs zelfs 14 procent hoger tot 285.000 euro. In Knokke bedraagt de mediaanprijs van een appartement op de zeedijk al 1 miljoen euro. In De Panne vindt u de goedkoopste appartementen met frontaal zeezicht (mediaanprijs: 210.000 euro). De verkoopactiviteit op de vastgoedmarkt aan zee nam in 2021 ook toe met 13,4 procent. De uitschieter is Oostende met 23,8 procent.

Hoofdbrekens voor projectontwikkelaars

Na een uitzonderlijk jaar is het geen verrassing dat het er nu iets relaxter aan toe gaat op de vastgoedmarkt van de kust. Veel kopers hebben hun aankoop nog in 2021 afgerond. Een lichte terugval in 2022 lag dus voor de hand. Maar volgens David Degroote is er sinds maart meer aan de hand: “De mensen begonnen de inflatie te voelen. Dat heeft het consumentenvertrouwen geen goed gedaan.”

Hij vreest ook dat de stijgende rente zich stilaan zal laten voelen. “Al is de impact daarvan aan de kust natuurlijk veel kleiner dan in het binnenland. Want kustvastgoed is een luxeproduct, dat meestal met spaargeld wordt gekocht. In 2021 heeft slechts 23 procent van onze kopers een deel van hun aankoop gefinancierd met een hypothecair krediet.”

Vastgoedmakelaar Filip Dermul relativeert de rentedreiging. “We zijn dat een beetje verleerd, die hogere interesten en inflatiepercentages”, zegt hij. “Historisch bezien is de rente nog altijd vrij laag. Zeker in combinatie met de hoge inflatie is lenen voor vastgoed vandaag absoluut geen straf. Toegegeven, je moet het natuurlijk kunnen betalen.”

Daar knelt toch stilaan het schoentje, meent Degroote. “Want het gaat niet alleen over die toegenomen rentelasten en de dalende koopkracht, de prijzen van vastgoed aan de kust zitten dan ook nog eens in de lift. Onvermijdelijk haakt een aantal potentiële klanten af.”

De prijsstijgingen voor nieuwbouw liggen volgens Degroote trouwens nog een stuk boven de vermelde cijfers van de notarissen, die ook (verouderd) bestaand vastgoed omvatten. Hij heeft het over prijstoenames van 11 à 14 procent in de eerste zes maanden van 2022. De marktanalyse van het studiebureau de Crombrugghe & Partners toont nochtans een veeleer bescheiden stijging op de nieuwbouwmarkt aan de kust. Op jaarbasis klom de gemiddelde vraagprijs daar met 1,3 procent tot 3.925 euro per vierkante meter. Een deel van de verklaring is de terugval van het nieuwbouwaanbod in het stevig geprijsde Knokke-Heist (slechts elf projecten in 2022, tegenover nog 22 in 2021).

Ondanks de terugval aan de vraagzijde lijkt het weinig realistisch een prijsdaling voor nieuwbouw te verwachten. De reden is bekend: de sterk gestegen grondstoffenprijzen. “Dat bezorgt de promotoren hoofdbrekens”, zegt Nicolaas Sissau van Dermul Vastgoed. “Wel hebben ontwikkelaars die nu met een vaste prijs werken een extra verkoopargument tegenover partijen die met prijsindexering werken.”

Contractuele prijsindexering is bij Degroote niet aan de orde, maar nieuwe appartementen worden wel tegen hogere prijzen verkocht: “Voor hetzelfde appartement, gebouwd met dezelfde mensen en met dezelfde materialen, liggen de constructiekosten 23 procent hoger dan een jaar geleden. Dat is nooit gezien. Als een projectontwikkelaar iets wil overhouden aan zijn project, moet hij dat deels kunnen doorrekenen. Het is een lastige evenwichtsoefening, want als daardoor je volume daalt, heb je alsnog een probleem.”

Stormbestendig

Een ander scenario is projecten on hold te zetten. “Als er nog geen vergunning is aangevraagd, zullen sommige projectontwikkelaars zich ook niet haasten”, weet vastgoedmakelaar Vincent Beuten van ERA Servimo. “Je ziet nu al de neiging om projecten uit te stellen.”

Beuten merkt wel op dat het aan de kust ook moeilijker wordt om een bouwvergunning te krijgen. “Die combinatie kan in sommige badplaatsen tot schaarste op de nieuwbouwmarkt leiden”, meent hij. Zal zich dat ook laten voelen op de markt van het bestaande vastgoed? “Voorlopig niet, omdat er nog voldoende aanbod is. Maar als dat nog een halfjaar of langer duurt, kan die schaarste wel ontstaan. En dat kan gunstig zijn voor de secundaire markt. Normaal verwacht je een kleine terugval van de prijzen na een grote prijsstijging zoals die van de voorbije jaren. Dat zien we nog niet gebeuren.”

En wat als zich donkere wolken samenpakken boven de kust? Bart Van Opstal geeft aan dat de economische tegenwind, de oorlog in Oekraïne en de stijgende energieprijzen een deel van het koperspubliek, vooral in de belangrijke groep van de vijftigplussers, ongerust maken. “Die onzekerheid zet een rem op de vraag”, zegt hij.

Maar een scenario met een zware terugval van de vraag en de prijzen acht hij weinig waarschijnlijk. “De verhoogde aandacht voor levenskwaliteit speelt het kustvastgoed nog altijd in de kaart.” Van Opstal verwacht eerder een terugkeer naar een marktsituatie zoals ze was vóór corona: kabbelend.