Het wordt vaak voetstoots aangenomen: je kunt beter een hypothecaire lening voor een eigen woning aflossen dan huur te betalen. Toch ligt dat niet zo eenvoudig. Hoe maakt u de beste keuze tussen kopen en huren?
Het wordt vaak voetstoots aangenomen: je kunt beter een hypothecaire lening voor een eigen woning aflossen dan huur te betalen. Toch ligt dat niet zo eenvoudig, vooral omdat de stijging van de vastgoedprijzen is stilgevallen. Hoe maakt u de beste keuze tussen kopen en huren?
In tijden van crisis met lage rentes op spaarboekjes en onzekere financiële markten blijft vastgoed een veilige haven voor particulieren die op zoek zijn naar een rendabele belegging. Maar de aankoop van een woning of een appartement vergt een grote financiële inspanning. Voor jonge mensen en gezinnen is dat geen vanzelfsprekende investering.
Vastgoedprijzen blijven stijgen
Tussen 2001 en 2011 zijn de Belgische vastgoedprijzen gestegen met 106 procent. Uit de recentste statistieken van de federale overheidsdienst Economie blijkt dat de prijzen nog altijd omhooggaan. Kwaliteitswoningen zijn in de eerste zes maanden van dit jaar 2 procent duurder geworden en kosten gemiddeld 235.000 euro.
De huurprijzen zijn de voorbije tien jaar omhooggegaan met iets meer dan 20 procent. Ook een stijging dus, maar veel minder uitgesproken dan die van de woningprijzen. Maar door de daling van het aantal privéwoningen staan de huurprijzen zwaar onder druk. In de toekomst zouden ze weleens sterker kunnen stijgen dan de prijzen op de koopmarkt.
Inflatie bevoordeelt de koper
Door een dubbel mechanisme speelt de inflatie in het voordeel van de eigenaar van een woning. Enerzijds stijgt de waarde van de woning normaal gesproken mee met de prijzen en anderzijds blijven de leninglasten dezelfde, tenminste voor wie heeft gekozen voor een vaste rente. Tegelijk zal het loon van de kopers door de inflatie stijgen. Na verloop van tijd betalen ze door het gecombineerde effect van die factoren minder terug aan de bank. Omgekeerd zal de huur, die wordt geïndexeerd, na verloop van tijd stijgen.
Voldoende leencapaciteit?
Of een vastgoedavontuur goed afloopt, hangt in de eerste plaats af van de levensstijl van de koper, ongeacht of die alleenstaand is of een partner heeft. Een of twee wagens, enkele gsm’s, ten minste één computer met een internetverbinding, minstens één keer per jaar, maar liefst twee keer met vakantie gaan… het is heel normaal geworden voor de meeste Belgische gezinnen. Gezien de fors gestegen vastgoed- en energieprijzen is het daardoor nog belangrijker dan vroeger dat u uw leencapaciteit zeer nauwkeurig bepaalt, zodat u uw levenskwaliteit behoudt en uw budget in evenwicht blijft.
Een handige formule om te berekenen hoeveel geld men kan besteden aan de aankoop van een woning is de volgende: 9 x (nettojaarinkomen – 14.000 euro). Heeft een gezin bijvoorbeeld een nettojaarinkomen van 50.000 euro, dan kan het 324.000 euro besteden om een woning te kopen, of 9 x (50.000 – 14.000 euro).
Fiscale voordelen
Sinds 1 januari 2005 kan de koper van een woning elk jaar 2200 euro van de intresten, de kapitaalaflossingen en de schuldsaldoverzekering van een hypothecair krediet fiscaal aftrekken (bedrag geldig voor het inkomstenjaar 2012). Voorwaarde is dat het moet gaan om de eigen en enige woning.
Daarbovenop kan de lener gedurende de eerste tien jaar aanspraak maken op een verhoging van 730 euro. Die verhoging vervalt als de belastingplichtige eigenaar wordt van een tweede woning. Heeft hij drie of meer kinderen ten laste, dan komt bij dat aftrekbare bedrag nog eens 70 euro per jaar. Leent hij samen met zijn partner, dan wordt de aftrek verdubbeld tot 5860 euro per jaar, of zelfs 6000 euro als hij drie kinderen heeft. Dat bedrag levert een belastingbesparing van 45 procent (plus de uitgespaarde gemeentebelasting) op, of gemiddeld 2692 euro per jaar voor een koppel en 1346 euro per jaar voor een alleenstaande.
Besluit
In de huidige vastgoedmarkt is kopen dus interessanter dan huren, maar elk geval moet individueel worden bestudeerd. John Romain van Immotheker benadrukt het belang van een onafhankelijke adviesverlening. “De eigen financiële inbreng, de totale investeringskosten, de leencapaciteit berekend op basis van het beschikbare inkomen, de kennis van de vastgoedmarkt en de zoektocht naar de juiste lening zijn belangrijke elementen bij de afweging om een woning te kopen. Onafhankelijk advies is daarom onontbeerlijk”.
Een uitgewerkt voorbeeld vindt u in Trends van donderdag 13 september.
Johan Steenackers
