Grote eigenaars verenigen zich om Brusselse Noordwijk te redden

De leegstand in de Noordwijk kan in de komende jaren fors toenemen. De grote eigenaars in het zakendistrict verenigen zich om de monofunctionele wijk nieuw leven in te blazen.

“Zelfs de prostituees willen er niet meer komen! Kun je nagaan hoe onaantrekkelijk die wijk is geworden.” Die opmerking komt van een grote vastgoedpromotor die enkele kantoorgebouwen bezit in de Brusselse Noordwijk, het zakendistrict bij het Noordstation. Zijn woorden illustreren de impasse waarin de grote eigenaren zitten en de noodzaak aan een reconversie van de wijk.

De feiten zijn duidelijk: in de monofunctionele wijk met alleen maar kantoorgebouwen zal de leegstand de komende jaren oplopen, tot misschien wel 15 of zelfs 20 procent. En dan is nog geen rekening gehouden met het geplande vertrek van de federale ministeries (WTC II) en de Vlaamse administratieve diensten (North Building en Phoenix Building eind 2017, Ellipse Building eind 2023) en met de mogelijke rationalisering van de lokalen van Proximus. De verhuizing van Allianz in 2019 naar de Möbius-toren (26.600 m2) zal niet volstaan om die leegloop te compenseren.

“In de Noordwijk heb je ongeveer 850.000 vierkante meter kantoorruimte op 50 hectare”, schat Aurel Gavriloaia, head of office development bij AG Real Estate. “Daarnaast staan voor 150.000 vierkante meter aan projecten op stapel (WTC IV, Silver Tower, Quatuor, Polaris en The Cube, nvdr). Dat betekent dat dit een wijk wordt met meer dan een miljoen vierkante meter aan kantoorruimte. En dat terwijl de potentiële vraag tegen 2025 serieus zal afnemen, naar schatting tot 500.000 vierkante meter. We stevenen af op een ramp.”

De eigenaars van de gebouwen, die grotendeels langs de Simon Bolivarlaan en de Koning Albert II-laan liggen, zijn nu nog zo’n beetje tegen alle mogelijke risico’s verzekerd. De leegstand is met 7 procent lager dan gemiddeld in Brussel (9,5%), er zijn betrouwbare institutionele huurders (80% van de gebruikers) die op lange termijn huren en de eigenaars kunnen rekenen op stabiele tophuren (zo’n 200 euro/m2).

“Het probleem is dat de wijk nooit aan vernieuwing heeft gedacht”, betreurt de Brusselse bouwmeester, Kristiaan Borret. Het resultaat is een heleboel torens en duizenden werknemers die ‘s avonds wegtrekken uit de buurt. Dat profiel was veertig jaar interessant, maar nu wordt het minder aantrekkelijk.”

“Het zwakke punt is dat er geen mix van functies is”, merkt Aurel Gavriloaia op. “Er moet dringend meer diversiteit komen. De ontwikkelingscyclus, die van start ging in de jaren zestig, is ten einde gekomen. Je ziet meer sloop en herbouw. We moeten profiteren van het nieuwe hoofdstuk dat zich aandient.”

Koers uitzetten

Zes grote eigenaren (AG Real Estate, Allianz, AXA, Befimmo, Immobel en Triuva) hebben zich verenigd in een vzw met de naam Up 4 North. Ze willen samen een nieuwe stedenbouwkundige visie uitwerken, een koers uitzetten voor de ontwikkeling van de wijk en dat alles ook op de politieke agenda krijgen. Want de Noordwijk staat niet in het lijstje van tien prioritaire wijken van de Brusselse regering. “Het is de bedoeling dat we ons bezinnen over de toekomst van de wijk en dat we kijken hoe die zichzelf opnieuw kan uitvinden”, legt Alain Deneef uit. Hij is door de raad van bestuur van de vzw gevraagd samen met Sven Lenaerts alles te bestuderen en te coördineren. “We steken ons licht op bij het merendeel van de grote spelers. Tegen mei willen we onze conclusies indienen.”

Het is nog maar de vraag of de eigenaren erin slagen een gezamenlijk stappenplan uit te werken. Iedereen heeft zo zijn eigen agenda. “Het is evident dat de studie Befimmo of AXA niet zal voorschrijven hoe ze moeten werken of de wijk moeten inrichten”, zegt Nicolas Billen, head of development bij Immobel. “We hebben allemaal onze eigen plannen, maar iedereen is er zich ook van bewust dat we op een keerpunt staan. Het is belangrijk dat we dat voor ogen houden. Tegen 2018 moeten we een mooi dossier hebben, dat we bij de volgende verkiezingen op de politieke agenda kunnen zetten.”

De uitkomst van de denkoefening kunnen we al in grote lijnen voorspellen. Het grootste deel van de wijk zal zijn kantoorfunctie behouden, maar er komen andere functies bij, zoals woongelegenheid, scholen, crèches en horecazaken. De inspiratie daarvoor wordt gezocht bij andere Europese zakenwijken, die al een succesvolle reconversie achter de rug hebben, zoals La Défense in Parijs, Lyon Part-Dieu en de Zuidas in Amsterdam.

“We moeten in de eerste plaats de kwaliteit van de openbare ruimtes uitbreiden en verbeteren”, vindt Cédric Van Meerbeeck, head of research België en Luxemburg bij Cushman & Wakefield. “Er moet ook weer leven in de wijk komen. Daarvoor is de steun van de eigenaren en belangrijkste spelers nodig. Het is voor de wijk een kwestie van evolueren of sterven.”

De Brusselse bouwmeester, Kristiaan Borret, gaat nog een stapje verder. “We moeten in de eerste plaats een toren met kantoren ombouwen tot een gebouw met woningen voor een jong publiek, dat kan leven met een langzame ontwikkeling. Maar zoiets heeft alleen kans op slagen als je van in het begin genoeg woningen hebt. Zonder kritische massa krijg je geen krachtig effect. Je moet je ook oog hebben voor de begane grond. Er bestaan al projecten om daar handels- en horecazaken te vestigen. Je moet kunnen vasthouden wat je hebt. Voor het eerst in de geschiedenis kunnen we in deze wijk niet meer doorgaan op de vertrouwde manier. Deze crisis is hét moment om na te denken.”

Xavier Attout