Drie redenen waarom woonkredieten duurder worden

De vaste rente voor woonkredieten zit al enkele weken in de lift. De kans is groot dat woonkredieten de komende weken en maanden nog duurder zullen worden. Peter Vanden Houte, hoofdeconoom van ING België, geeft tekst en uitleg.

Woonkredieten: het einde van de vaste rente?”, kopte de krant Le Soir gisteren. Zo’n vaart zal het niet lopen. De banken zullen niet van vandaag op morgen stoppen met woonkredieten met een vaste rente. Maar zowel de Belgische als de Europese toezichthouders proberen wel al enkele jaren de impact van een eventuele vastgoedcrash op de banken te verminderen.

Bij een scherpe daling van de vastgoedprijzen én een stijging van het aantal wanbetalingen op woonkredieten, zitten de banken namelijk met een probleem. In theorie kunnen zij uw huis verkopen, als u stopt met het netjes terugbetalen van uw lening. Als het onderpand minder waard wordt, dan kan het gebeuren dat uw huis minder waard is dan het kapitaal en de intresten die u nog moet terugbetalen aan de bank.

Het is bijvoorbeeld een feit dat de Belgische banken al enkele jaren minder leningen verstrekken met een looptijd van meer dan 25 jaar. In 2013 liep 19 procent van de nieuwe woonkredieten langer dan 25 jaar en in 2015 was dat nog maar 5,2 procent. En in de komende weken en maanden zullen we hoogstwaarschijnlijk zien dat woonkredieten nog wat duurder worden, mede onder druk van het bankentoezicht.

1. Hogere marge woonkrediet compenseert lagere marge spaarboekje

De Belgische banken boekten mooie winsten in 2015. Die winstcijfers staan in schril contrast met de noodkreten die de banken slaakten over de onhoudbare wettelijke minimumrente op spaarboekjes. “De winstgevendheid van de banken staat wel degelijk onder druk”, zegt Peter Vanden Houte, hoofdeconoom van ING België. “Het geld op de Belgische spaarboekjes blijft gemiddeld 2 à 3 jaar staan. De wettelijke minimumrente voor de boekjes bedraagt 0,01 procent basisrente en 0,1 procent premie voor klanten die minstens een jaar niet aan hun spaargeld raken, ofwel 0,11 procent in totaal. Dat lijkt misschien niet veel, maar in vergelijking met een Belgische overheidsrente op 3 jaar van -0,45 procent is het wel veel.”

Vanden Houte wijst erop dat eenmalige inkomsten de uitholling van de winsten van de banken hebben gemaskeerd. “We hebben in België het fenomeen van de massale herfinancieringen gekend. Consumenten hebben een lagere rente op hun woonkrediet onderhandeld, bij hun eigen bank of bij een andere bank. De klanten betalen een wederbeleggingsvergoeding, omdat ze hun hypotheekcontract verbreken. Die wederbeleggingsvergoedingen hebben de resultaten van de banken in 2015 een boost gegeven, maar in ruil maken de banken de komende jaren minder winst – of helemaal geen winst meer – op die hypotheekcontracten.”

De banken hadden eind vorig jaar al min of meer aangekondigd dat ze hun kosten zouden optrekken, om het verlies op de spaarboekjes te compenseren. Zo verhoogden verschillende banken sinds Nieuwjaar de kosten voor hun kredietdossier. KBC trok zijn dossierkosten in twee keer op van 350 naar 500 euro. “De banken schrapen voor elk basispunt”, legt Vanden Houte uit.

De Europese Centrale Bank doet er nog altijd alles aan om de kortetermijnrente verder te doen zakken, door obligaties van bedrijven met een hoge kredietwaardigheid te kopen, door banken onder bepaalde voorwaarden te betalen om leningen aan te gaan bij de ECB,…

2. Bank moet zich beter beschermen tegen prijscorrecties vastgoed

Vanden Houte merkt een bezorgdheid op bij de Belgische en de Europese toezichthouders over de mogelijke impact van dalende vastgoedprijzen op de banksector. “De Belgische vastgoedmarkt is een van de enige markten in Europa waar geen correctie is geweest na de financiële crisis”, zegt Vanden Houte. Een vastgoedcrash in België is geleden van de eerste helft van de jaren 80. De huizenprijzen daalden toen op relatief korte tijd met ongeveer 50 procent.

De overheden schroefden in de drie gewesten de financiële voordelen voor woonkredieten terug. “De toezichthouders voelen zich er vermoedelijk ongemakkelijk bij dat het gesleutel van de regio’s aan de woonbonus tot nu toe geen effect heeft gehad op de vastgoedprijzen. Je zou namelijk verwachten dat het verlagen van de woonbonus (in Vlaanderen, en in sommige gevallen ook in Wallonië) en het schrappen van de woonbonus (in Brussel) druk zou zetten op de prijzen”, legt Vanden Houte uit.

Volgens Vanden Houte spreken we over een overwaardering van 5 tot maximaal 10 procent. Hij oppert dat de toezichthouders in de toekomst mogelijk hogere kapitaalbuffers van de Belgische banken zullen vragen. “Ik weet niet wanneer ze het kapitaalbeslag voor de banken zullen verhogen, of met hoeveel. Die hogere kapitaalkosten voor de banken zullen echter nooit resulteren in een vol procentpunt meer rente voor de consumenten, maar enkele tientallen basispunten erbij lijkt realistisch in dat geval.”

3. Minder hevige concurrentiestrijd onder banken

Eind februari pakte Crelan uit met ongeziene vaste rentes uit van 0,96 procent op 10 jaar en 2,08 procent op 25 jaar. De bank stond al een tijdje bekend om zijn scherpe hypothecaire rentevoeten. De meest voordelige rentetarieven van Crelan waren voorbehouden voor de meest kredietwaardige klanten. Oud-gouverneur van de Nationale Bank Luc Coene liet zich echter ontvallen dat zo’n tarief “onverantwoord” was.

Heeft Crelan op eigen houtje beslist dat die lage hypothecaire rente onhoudbaar was, of heeft de Belgische toezichthouder zich ermee gemoeid? Feit is dat Crelan vandaag 1,14 procent vaste rente aanrekent op 10 jaar, ofwel 18 basispunten meer. Nochtans is de Belgische overheidsrente op 10 jaar over gezakt van 0,59 procent op 29 februari naar 0,46 procent vandaag.

“De hypothecaire rente mag je niet louter zien als een afgeleide van de rente op langlopende overheidsobligaties”, vindt Vanden Houte. “Maar de banken kunnen natuurlijk geen hypothecaire rente van 5 procent verantwoorden als de Belgische overheidsrente over dezelfde looptijd slechts 0,5 procent bedraagt.”

Hij merkt op dat de Belgische overheidsrente op 3 jaar sinds eind februari ook verder is gezakt (van -0,42 naar -0,45 procent). Het verschil met de wettelijke minimumrente op de spaarboekjes is met andere woorden groter geworden.

Vanden Houte voegt eraan toe dat de concurrentie ook een belangrijk element is. “Omdat Crelan zijn hypotheekrente heeft laten stijgen, hebben andere spelers ook ruimte gekregen om hun tarieven weer wat naar boven te brengen.”