‘Een megawinkelcentrum? Je bent stapelgek als je daar vandaag nog in belegt”, vindt Cor van Zadelhoff. Maar Nederlands grootste vastgoedtycoon is wel een fan van de binnenstad.
Er wordt in vastgoedland nog altijd goed geluisterd als Cor van Zadelhoff (75) spreekt. In 2004 waarschuwde hij al dat de commerciële vastgoedmarkt in Nederland zwaar opgefokt was. Hij kreeg gelijk. De ooit zo trotse en geroemde Nederlandse vastgoedsector verzeilde in een diepe crisis, schandalen incluis, die nu nog altijd sporen nalaat.
De Nederlandse economie kruipt stilaan uit het dal. Geldt dat ook voor de markt van het bedrijfsvastgoed?
Cor van Zadelhoff: “Nee. Op de woningmarkt begint het wel de goede kant op te gaan. Voor de markt van het bedrijfsvastgoed is de situatie heel verschillend, afhankelijk van de locatie. Het is een markt die compleet overbouwd is geweest. Omdat er gebouwd werd op basis van oneigenlijke argumenten: fiscale incentives en ruime hefboommogelijkheden. Het gecreëerde aanbod stond daardoor volledig los van de vraag.”
Hoe saneer je zo’n opgeblazen markt?
Cor van Zadelhoff: “Sommigen opperen dat de staat tussenbeide moet komen, met slooppremies en dat soort dingen. Waanzin! De mensen die dit veroorzaakt hebben, moeten maar op de blaren zitten. Op locaties die niet voldoen, betekent dat helaas gewoon afbreken.”
“Het probleem is ook dat veel van die projecten geïnitieerd werden door mensen die alleen naar de centjes keken en niet naar kwaliteit. Die hebben de markt verziekt. Dat waren geen onroerendgoedmensen, het waren financiële whizzkids. Het leek ook allemaal heel mooi. En omdat de banken nauwelijks rente betaalden, had het beleggerspubliek weinig alternatieven. Vastgoedinvesteringen oogden uitzonderlijk aantrekkelijk, met marktverstoring als gevolg.”
“In Nederland heb je suburban areas waar je niet dood gevonden wilt worden, de zogenoemde snelweglocaties. In zo’n industriële buitenwijk komen de mensen de hele dag niet buiten, want er valt niets te doen. Vergelijk dat maar eens met een binnenstadomgeving waar werken, winkelen en wonen mooi samenkomen. Binnenstedelijk vastgoed heeft de toekomst.”
Frédéric Van de Putte (DTZ België): “Absoluut. Brussel kampt met een gelijkaardige problematiek. Er is veel te veel gebouwd in de periferie en het is niet simpel al die gebouwen verhuurd te krijgen.”
Om het overaanbod op de Brusselse kantoormarkt in te perken, werd gepleit voor een moratorium op de bouw van kantoren. Is dat een goed idee?
Frédéric Van de Putte: “Ik vind niet dat de overheid zich echt moet bemoeien met het aantal vierkante meters kantoorruimte, maar ze moet wel voor elke wijk een duidelijke urbanistische visie uitwerken.”
Cor van Zadelhoff: “In de retail is het nog erger. In Nederland was er een wild plan om midden in Brabant een megawinkelcentrum te ontwikkelen. Die idioterie heeft men gelukkig kunnen tegenhouden. Door het succes van de e-commerce hebben we eigenlijk al minder winkelcapaciteit nodig en dan zouden ze nog zo’n nieuw megacomplex openen. Het zou de dood in de pot zijn van alle stadscentra.”
Het is ook een discussie die in België leeft. Kent u het Uplace-project?
Cor van Zadelhoff: “Je bent toch stapelgek als je daar nog in belegt. Die ontwikkelaars zullen natuurlijk alles doen om investeerders te vinden. Maar de vraag naar winkeloppervlakte staat nu al zwaar onder druk. Er is één geluk: de banken stappen niet meer mee in dergelijke verhalen. Maar vijf of tien jaar geleden stonden ze te springen om dit soort troep te financieren. Dat is de zuiverende werking van de crisis.”
Laurenz Verledens
Het volledige interview leest u in Trends van deze week.
