Bieden op een woning: de ongeschreven regels van de gesloten omslag

De afschaffing van de woonbonus en het verbod op woningbezoeken gedurende twee maanden heeft de Belgische vastgoedmarkt ontwricht en vrije baan gemaakt voor biedingen onder gesloten omslag, een procedure zonder wettelijke regels of toezicht.

“De vastgoedmarkt is volledig ontwricht door de afschaffing van de woonbonus en daarna door de lockdown”, zei John Romain, zaakvoerder en oprichter van Immotheker Finotheker, in een interview met Trends. “Er zijn twee maanden lang geen woningbezoeken mogelijk geweest in ons land. In Nederland mochten die huisbezoeken wel gewoon doorgaan. We zien dat er vandaag onder gesloten omslag knotsgekke prijzen worden geboden voor woningen, omdat iedereen zich stort op de woningen die op de markt komen.”

Zowel de makelaars als de notarissen bevestigen dat de voorbije weken meer biedingen onder gesloten omslag hebben plaatsgevonden. “Als veel kandidaat-kopers de vraagprijs willen bieden, moet je als makelaar een keuze maken. Daarvoor is dat systeem in het leven geroepen”, zegt Kristophe Thijs, communicatiedirecteur van CIB Vlaanderen. “De potentiële kopers krijgen dan nog één kans om een bod te doen dat hoger ligt dan de vraagprijs.”

“Sinds de makelaars op 11 mei weer aan de slag mochten, was er een enorme heropleving van de activiteit. Er was een hele lange wachtlijst voor plaatsbezoeken voor kopers, maar ook voor huurders”, zegt ook Dorien Stevens, die het woord voert voor het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Zij merkt op dat de gesloten omslag vooral speelt bij “betaalbare panden in de steden, die instapklaar zijn”. Thijs verduidelijkt dat er voor de prijsklasse boven 400.000 euro minder kandidaten zijn en een gesloten omslag minder aan de orde is.

Uit de koelkast

Notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be, denkt dat het fenomeen van de gesloten omslag stilaan weer aan het uitdoven is. “In juni was er een inhaalbeweging, met 8,4 procent meer transacties dan in dezelfde maand vorig jaar. Veel mensen hadden hun plannen even in de koelkast gezet, omdat de plaatsbezoeken niet konden doorgaan. Ze wilden ook afwachten hoe het liep met de coronapandemie. Die plannen zijn in juni uit de koelkast gehaald, waardoor er meer kandidaat-kopers waren dan normaal. De markt komt stilaan weer in evenwicht. Ik vermoed dat we de komende weken weer in een normaal ritme zullen terechtkomen.”

Van Opstal vindt het begrijpbaar dat verkopers het onderste uit de kan proberen te halen, als ze worden geconfronteerd met meer kandidaat-kopers dan ze hadden verwacht. Hij merkt echter op dat een onlineveiling via Biddit, een initiatief van de Federatie van het Notariaat (Fednot), transparanter verloopt.

Geen wettelijke regels

Er is geen geijkte, wettelijke procedure voor biedingen onder gesloten omslag. Dat leidt tot onduidelijkheid. Volgens Thijs kunnen enkel makelaars – en niet de verkopers – een bieding onder gesloten omslag organiseren. Volgens de notarissen klopt dat niet.

“Er is op zich niets mis met een bieding onder gesloten omslag, op voorwaarde dat de regels van het spel vooraf duidelijk zijn en worden gerespecteerd”, vindt van Opstal. Daarom pleiten de notarissen voor voorzichtigheid. “Raadpleeg een notaris voor je een bindend bod doet. Zet bijvoorbeeld zeker een einddatum op je bod.”

Van Opstal vindt ook dat kopers een beetje aan hun lot worden overgelaten, omdat er geen toezicht is. “Zijn er daadwerkelijk andere kopers? Je weet het niet. Er is een grote verscheidenheid aan procedures. Er is geen enkele wet die dat regelt. Iedereen maakt zijn eigen regels. Soms zijn die duidelijk, soms niet.”

Stevens benadrukt dat alle potentiële bieders dezelfde informatie moeten krijgen. “Daarom is het noodzakelijk de uniforme biedingsvoorwaarden vooraf duidelijk te communiceren, bijvoorbeeld op de website. Je mag als makelaar niet in het vaarwater van de notaris komen en je mag in geen geval een openbare verkoop organiseren. De enveloppe mag niet voor het afgesproken tijdstip worden geopend en je mag bieders niet tegen elkaar uitspelen.”

Thijs voegt toe: “Het is niet de bedoeling de procedure en cours de route stop te zetten of een paar dagen te verlengen. Zodra de afspraken gemaakt zijn – de biedingen moeten op die dag, op dat tijdstip binnen zijn – dan moeten die worden nagekomen. De procedure moet afgelijnd zijn, anders heeft het geen nut. Maar de verkoper is op het einde van de rit nog altijd vrij om de koper te kiezen. Meestal zal hij de koper met het hoogste bod kiezen, maar hij is daartoe niet verplicht.”

Gerechtelijke procedures

“Een huis kopen is niet hetzelfde als een brood kopen”, waarschuwt van Opstal. “De kopers moeten goed weten wat ze kopen. Als je een bod hebt gedaan en er blijken achteraf zaken scheef te zitten inzake stedenbouwkundige voorschriften of erfdienstbaarheid, dan moet je gerechtelijke procedures voeren. Bij Biddit kan er pas worden geboden op een pand als het dossier volledig is. De timing is duidelijk. Iedereen kan volgen wat er wordt geboden. Je laat mensen op een legale manier met elkaar in concurrentie gaan. De koper en de verkoper weten dat alles juridisch in orde is. Biedingen onder gesloten omslag hebben al tot gerechtelijke procedures geleid. Er zijn klachten van mensen, die denken dat de schriftelijke biedingen gemanipuleerd worden of aan willekeur zijn onderworpen.”

Stevens geeft toe dat er weleens problemen opduiken met biedingen onder gesloten omslag. “Er komen nu en dan klachten bij het BIV binnen van kandidaat-kopers die zich benadeeld voelen. Die klachten stromen om diverse redenen, zoals een gebrek aan bewijzen, niet altijd door naar de Uitvoerende Kamer.” Het BIV heeft een eigen ‘rechterlijke macht’, bestaande uit de Uitvoerende Kamers (eerste aanleg) en Kamers van Beroep (tweede aanleg).