Beursgenoteerd vastgoed boert goed, met dank aan de lage rente

Beleggingsfondsen die over heel de wereld in beursgenoteerde vastgoedbedrijven investeren, hebben de wind in de zeilen. De fondsen van dit type die in België op de markt zijn, staan op 25 procent winst ten opzichte van eind vorig jaar.

Eind juni waren vastgoedaandelen goed voor een marktkapitalisatie van 1800 miljard dollar. De vastgoedbedrijven surften in 2019 mee op de dalende rentevoeten. De Amerikaanse centrale bankiers keerden hun kar. In plaats van de kredietkraan verder toe te schroeven, draaien ze die weer open. De Europese Centrale Bank tapt opnieuw volop uit hetzelfde vaatje als de voorbije jaren om de bedrijven en de gezinnen met goedkope kredieten te kunnen besproeien, in de hoop dat iets gaat groeien. In de vastgoedsector regende het tegelijkertijd kapitaalverhogingen en beursintroducties.

Twintig jaar geleden waren er grosso modo drie belangrijke domeinen waarin beursgenoteerde vastgoedgroepen actief waren: kantoren, winkelpanden en woningen. De jongste jaren is de diversiteit sterk toegenomen. In de Verenigde Staten tellen we al veertien subsectoren, met bedrijven die uitsluitend gespecialiseerd zijn in één type vastgoed. Logistiek is duidelijk de grote favoriet van de beheerders van vastgoedfondsen.

Een van de grootste transacties

De logistieke sector is sinds begin 2019 geëxplodeerd. Logistiek vastgoed komt vooral goed uit de vergelijking met commercieel vastgoed, dat nu met een aanzienlijke korting ten opzichte van de rest van de markt noteert. De logistieke spelers hebben geprofiteerd van de opkomst van de e-commerce, waarvoor steeds meer magazijnen aan de rand van de stedelijke centra nodig zijn.

Tekenend is de overname van de logistieke portefeuille van de Aziatische groep GLP door de private-equityspecialist Blackstone voor 18,7 miljard dollar. “Dit is een van de grootste transacties die ooit in de vastgoedsector is uitgevoerd”, zegt Guy Barnard, beheerder van het fonds Janus Henderson Horizon Global Property Equities. “Dit is het ultieme bewijs van de vraag van investeerders en de aantrekkelijke waardering van industriële activa.”

John Creswell, directeur van Duff & Phelps Investment Management, ziet nog altijd veel kansen in dat segment. Hij verwacht dat het de komende jaren sterk blijft groeien. “De sector wordt almaar geavanceerder, met spelers als de Amerikaanse groep Prologis. We zijn ver verwijderd van de stenen magazijnen uit het verleden. De nieuwe gebouwen moeten voldoen aan de hoge eisen van de grote e-commercebedrijven voor automatisering. De markt is bereid een premie te betalen voor groepen die in deze sector actief zijn.”

Duff & Phelps Investment Management is gespecialiseerd in het beheer van reële activa, zoals infrastructuur en onroerend goed. Het bedrijf beheert een vermogen van meer dan 10 miljard dollar. De Amerikaanse beheerder, gevestigd in Chicago (Verenigde Staten), beheert het Nordea 1 – Global Real Estate-fonds, een van de meest succesvolle vastgoedfondsen op de Belgische markt, met een beheerd vermogen van bijna 1 miljard euro.

Recessie

De belangrijkste vraag voor beleggers is hoe vastgoedaandelen zich zullen gedragen als er een recessie komt. John Creswell is van mening dat de sector van oudsher gevoelig is aan de economische omstandigheden. “Tegelijkertijd is de sector ook defensief. Zeker als je je richt op de topbedrijven van de hoogste kwaliteit, met meer dan 50 procent terugkerende inkomsten.”

Amerikaanse bedrijven die datacenters of zendmasten bouwen, genieten vaak de voorkeur van vermogensbeheerders. Ze zouden doorheen de economische cyclus redelijk goed overeind blijven. Een ander segment waar veel beheerders een boontje voor hebben, zijn rusthuizen, om hun defensieve groeiprofiel.

De royale dividenden die de vastgoedgroepen doorgaans uitkeren, zijn voor sommige beleggers doorslaggevend. Wanneer obligaties amper nog iets opbrengen, bieden die dividenden een houvast aan beleggers die de overstap maken van obligaties naar aandelen.

“De vastgoedbedrijven schommelen traditioneel iets minder in waarde dan de rest van de markt, wat een goede bescherming biedt tegen extreme neerwaartse risico’s”, zegt Guy Barnard. “Beleggers moeten wel selectief blijven, want niet alle subsectoren van de vastgoedmarkt zullen even goed boeren.”

De rendementen van beursgenoteerd vastgoed zijn vaak vergelijkbaar met die van niet-beursgenoteerd vastgoed. De beursnotering zorgt voor meer liquiditeit, transparantie en diversiteit. Een particulier die in vastgoed investeert, zal meestal slechts in een gebouw of een beperkt aantal gebouwen investeren. De grote beursgenoteerde groepen spreiden hun middelen over enkele honderden eigendommen. “Door te investeren in vijftig lijnen, kunnen we zorgen voor een diversificatie in honderden gebouwen. Dat is een zeer sterk argument voor beursgenoteerd vastgoed”, vindt John Creswell. De duur van de huurcontracten biedt ook een verzekering tegen economische onzekerheid. De huurinkomsten zijn vaak ook verbonden aan de inflatie, door een indexering van de huurprijzen.