De Belgische woningmarkt houdt goed stand. Dat concludeert het makelaarsnetwerk ERA op basis van zijn verkoopcijfers. In vergelijking met 2010 verkocht ERA in 2011 meer woningen terwijl ook de gemiddelde verkoopprijs steeg.
ERA is in ons land actief met 120 kantoren en is naar eigen zeggen goed voor een marktaandeel van iets minder dan 5 procent. In 2011 kregen de ERA-makelaars 6500 verkoopopdrachten, 12 procent meer dan in 2010. Het aantal verkopen steeg met 4 procent tot 5327. “Een indicatie dat het aanbod groter is dan de vraag en dat we dus toch in een kopersmarkt zitten”, stelt Iain Cook, managing director van ERA Belgium. Enigszins in tegenspraak daarmee is dat het aantal dagen dat een woning te koop staat licht daalde (van 96 dagen in 2010 naar 91 dagen in 2011).
De woningprijzen blijven inmiddels gestaag stijgen. In 2011 zag ERA de gemiddelde verkoopprijs van een referentiewoning (een huis met drie slaapkamers) stijgen met 5 procent tot 220.000 euro. De gemiddelde verkoopprijs van een referentieappartement (2 slaapkamers) klom met 7 procent tot 177.500 euro.
Beter af met realistische vraagprijs
Iain Cook ziet vooralsnog geen signalen van een overwaardering van de Belgische woningmarkt. “In de meeste segmenten en regio’s is er geen sprake van overaanbod,” zegt hij. “Tot een prijs van ongeveer 350.000 euro gaat de verkoop doorgaans vlot. Daarboven, en zeker vanaf 500.000 euro, wordt het wel een stuk moeilijker.” Cook wijst ook op de evolutie van de richtprijzen bij zoekopdrachten van kandidaatkopers. Die richtprijs daalde in 2011 en met 9 procent bij de woningen en 29 procent bij de appartementen. “Wellicht heeft dat te maken met een afname van het aantal zoekopdrachten in de hogere prijssegmenten”, zegt hij.
ERA onderzocht ook voor de eerste keer de invloed van een ‘corrrecte’ prijszetting op de uiteindelijk gerealiseerde prijzen. Blijkt dat bij woningen die in minder dan 60 dagen verkocht werden de gerealiseerde verkoopprijs gemiddeld slechts 4 procent afweek van de vraagprijs. Bij woningen die langer dan 200 dagen te koop stonden bedroeg dat verschil 17 procent. “Op de appartementenmarkt zie je zelfs dat in de categorie van woningen die het langst te koop stonden en die tegen een aanmerkelijk hogere vraagprijs op de markt kwamen, de uiteindelijk verkoopprijs lager was dan die van de woningen die snel verkocht worden. Een hogere vraagprijs leidt dus niet tot een hogere verkoopprijs. Ik lees wel eens op blogs dat makelaars de prijzen opdrijven. Wel, ik betwijfel dat want makelaars hebben geen enkel belang bij een opgeblazen markt. Voor ons is het belangrijk dat een woning tegen een goede prijs op een vlotte manier verkocht wordt.”
Hypotheekaftrek
De ERA-makelaars stellen ook vast dat de invoering van het energieprestatiecertificaat nu echt wel voelbaar is op de woningmarkt. De kopers zijn zich, ook door de toenemende energieprijzen, meer en meer bewust van het belang van isolatie. “Bij een woning die niet geïsoleerd is, trekken kandidaat-kopers de kostprijs van isolatiewerken gewoon af van de vraagprijs”, aldus Cook. Bij woningen waarvoor de isolatiekosten disproportioneel hoog zijn wordt ook vaker voor afbraak en totale nieuwbouw gekozen.
Iain Cook kwam bij de presentatie van de cijfers ook nog even terug op de commotie over de aanpassing van de fiscaliteit van de hypotheekaftrek. “Tornen aan die aftrek betekent minder inkomsten uit registratierechten”, benadrukt hij. In de veronderstelling dat een minder aantrekkelijke regeling zou leiden tot een prijsdaling van 10 procent en het verkoopvolume eveneens zou dalen met 10 procent, zou dit voor de overheid neerkomen op 491 miljoen euro minder registratierechten. (LV)
