Befimmo plukt de vruchten van zijn voorspelbaarheid

Benoît De Blieck, de CEO van Befimmo was naar eigen zeggen jaren een prediker in de woestijn. Beleggers begrepen zijn kantorenbevak gewoon niet. Het aandeel kent nu een stevige remonte omdat het zekerheid biedt in woelige tijden. Het bedrijf is minder dynamisch. Dat is de bedoeling.

Befimmo maakt een comeback op de beursvloer. Het aandeel bereikte in juli weer de prijs van 58 euro. Zo betaalt de belegger voor het eerst in drie jaar een premie voor de bevak met een gekapitaliseerde beurswaarde van 1,2 miljard euro. Met een portfolio van 2,2 miljard euro is Befimmo de tweede grootste bevak van het land, na Cofinimmo (3,4 miljard euro). Het beheert 900.000 vierkante meter kantoren, hoofdzakelijk overheidsgebouwen (70%) op Brusselse toplocaties (58%). Die conservatieve focus is helemaal anders dan die van Cofinimmo, waarvan de kantorenportfolio werd uitgebreid met horeca en rusthuizen.

CEO Benoît De Blieck:: “Wij voelen ons niet geroepen te diversifiëren. Ooit zijn we gestart als een bevak die breed wilde gaan. Maar in 2006 beslisten we in overleg met onze aandeelhouders dat we een zuiver product wilden. Willen beleggers het risico spreiden over residentieel, logistiek, winkel- en kantoorvastgoed? Dat kunnen ze perfect zelf door aandelen in Home Invest, WDP, Retail Estates en Befimmo te kopen.”

Ook de gewezen Cofinimmo-topman Bernard Cardon had in Trends ooit kritiek op de bevaks, die enkel keken naar de Excel-sheets en amper naar het gebouw. Gaat u akkoord?

Benoît De Blieck: “100 procent. Wij zijn geen financieel bedrijf. Als we een kantoorgebouw onderzoeken, willen we weten of het later – na afloop van het huurcontract – nog attractief zal zijn. Staat het op de juiste plaats? Is het energieperformant? Hoeveel bedienden kunnen er gehuisvest worden per vierkante meter? Wat is de kostprijs per bediende? Pas als dat plaatje af is, bekijken we de opbrengst.

“Een financieel bedrijf zet de discounted cashflow af tegen de prijs. Bij voldoende rendement volgt een deal. De restwaarde na het contract mag nul zijn. Voor ons tellen stenen wel.”

Dit jaar hebt u geen enkele deal gesloten. Heeft de voorzichtige aanpak niet tot gevolg dat Befimmo een passief, wat saai, imago heeft?

Benoît De Blieck: “Ik ben er niet trots op dat we dit jaar zo weinig gekocht hebben. Maar je moet de moed hebben om iets niet te doen. Dat wil niet zeggen dat we niet werken. We bekijken constant gebouwen. Het is niet fout om een saai bedrijf te zijn. Ja, we hebben de voorbije drie jaar maar een paar deals gesloten. In het begin van deze eeuw bestempelden analisten ons de schone slaapster van het vastgoed, omdat we zo weinig aan bod kwamen in transacties. Beleggers lieten ons links liggen.”

Hoe verklaart u de recente stijging van 51 naar 58 euro per aandeel?

Benoît De Blieck: “De beleggers zijn veranderd. Ze aanvaarden eindelijk onze vastgoedbenadering. De beurswaarde bereikt de intrinsieke waarde. Jarenlang was ik de prediker in de woestijn met de focus op niet-speculatief vastgoed in het centrum van Brussel met langetermijnverhuurcontracten (gemiddeld negen jaar) en een stabiele bezetting. Voorspelbaarheid is onze grote troef. Vandaar ook dat we de enige Belgische bevak zijn en een van de weinige in Europa die prognoses geeft over de inkomsten en de resultaten over drie jaar. De aandeelhouder wordt nooit verrast.”

Het volledige interview leest u deze week in het magazine Trends