Meer dan honderd Belgen hebben in 2016 geïnvesteerd in appartementen in Duitsland die krotten bleken te zijn. Ze voelden zich bedrogen door de Belgische verkoper Creadomus Invest nv en trokken naar de rechtbank.
Heeft u 90 procent of meer te veel betaald voor vastgoed? Dan geldt in Duitsland de regel dat de verkoop nietig kan worden verklaard. Dat is vorige week gebeurd met drie contracten voor telkens twee appartementen. De rechtbank van Bielefeld oordeelde dat de verkoper de koopprijs volledig moet terugbetalen met intresten.
“We hebben 89 procedures lopen tegen Creadomus Invest nv. De ene procedure gaat sneller vooruit dan de andere”, zegt Liesbeth Beeckman, de woordvoerder van de vzw Samen Sterk!, waarin gedupeerden de krachten hebben gebundeld.
In de procedure die vorige week afliep, waren drie investeerders betrokken. “Een precedent mag je dit niet noemen. Elke procedure moet haar verloop kennen”, meent Beeckman. “Maar deze rechter heeft de expertise aanvaard die stelt dat de kopers woekerprijzen hebben betaald. Het zou vreemd zijn als andere rechters in dezelfde rechtbank die expertise voor soortgelijke zaken zou verwerpen.”
Waarover gaat de expertise? “Woeker bestaat uit een objectieve en een subjectieve component. De eerste is de wanverhouding tussen de prestatie en de tegenprestatie, die relatief gemakkelijk kan worden vastgesteld”, stelt Beeckman. “Het is veel moeilijker vast te stellen of de verkoper een laakbare houding had.” Maar als mensen 90 procent of meer te veel betalen voor vastgoedtransacties, hoeft die subjectieve component niet meer bewezen worden, besliste het Hooggerechtshof in Duitsland een tijd geleden.
Veel hangt dus af van de expertise, die de waarde van het vastgoed schat. Creadomus reageert dat er op 30 maart nog een uitspraak was “integraal ten voordele van Creadomus in een procedure van dezelfde groep Belgen, geleid door mevrouw Beeckman”.
Deze drie investeerders kregen gelijk. De andere investeerders moeten allicht nog enkele maanden wachten op hun vonnis. Liesbeth Beeckman: “Ze hebben gelijk gekregen in eerste aanleg, maar het zou kunnen dat Creadomus Invest nv nog in beroep gaat.” Daarop wil Creadomus niet reageren, omdat het bedrijf het vonnis nog niet vertaald heeft ontvangen en zijn raadsman nog niet geraadpleegd heeft. Voor de investeerders is het een opsteker dat ze de koopprijs kunnen terugkrijgen, maar daarmee is nog niet alle schade vergoed. Heel wat mensen hebben voor duizenden euro’s aan herstellingen laten uitvoeren.
Marketingmachine
“Kopers van vastgoed hebben een vals gevoel van veiligheid”, meent Liesbeth Beeckman. “Voor de verkoop van financiële producten zijn er strenge regels, maar vastgoed zit in een vacuüm. Er is geen ombudsdienst. Kopers kunnen alleen naar de rechtbank gaan.”
De investeerders moesten in dit geval in een andere taal en in een ander rechtssysteem hun gram halen. Liesbeth Beeckman vindt het oneerlijk dat er in ons goederenrecht van wordt uitgegaan dat beide partijen op gelijke voet staan. “De tussenpersonen van Creadomus noemden zich ‘adviseurs’. Wij dachten dat we met raadgevers aan tafel zaten, maar het zijn verkopers die zich aan geen enkele deontologische code moeten houden. Wij zaten als leek tegenover een marketingmachine. Dat is niet op gelijke voet.”
