Atenor Group, de upside van UP-Site

Aan de koers te zien, verwachten de beleggers niet erg veel van het boekjaar 2012 bij de vastgoedontwikkelaar. Het is al enige tijd duidelijk dat het management voor dit jaar hoofdzakelijk op winsten uit het project UP-Site mikt.

UP-site aan het Kanaal in Brussel is een zeer prestigieus en origineel, gemengd project van 80.000 m². Sinds eind februari werd gestart met de verkoop van appartementen. Midden mei waren al meer dan 100 appartementen verkocht of ruim 40% van het totaal.

Twee jaar voor de oplevering is dat een stuk boven de verwachtingen. Voorheen waren ook al voor twee van de vier kantoorgebouwen afnemers gevonden. Daar kwam recentelijk nog een derde kantoorgebouw bij. UP36 (circa 6200 m² kantoorruimte) werd verkocht aan de Vlaamse investeringsmaatschappij PMV. De verkoop zal bijdragen tot de resultaten van 2012.

Up-Site is weliswaar een uniek project, maar niet het enige waardevolle binnen de Atenor-portefeuille. De portefeuille is duidelijk recessiebestendiger dan vijf tot tien jaar geleden. Een derde van de portefeuille is residentieel en de kantoren zitten meestal in gemengde projecten op toplocaties en het zijn kleinere modules. Bovendien is de beoogde realisatie van de projecten ruim gespreid in de tijd.

Globaal gaat het om ongeveer 500.000 m², gespreid over negen projecten + South City Hotel (staat te koop, maar biedingen liggen voorlopig(?) onder de door Atenor beoogde prijs). Twee projecten zijn in Centraal- en Oost-Europa gelegen. Het gaat om kantoren op AAA-locaties, met name Hermes Business Campus in Boekarest (78.000 m²) en Vaci Greens in Boedapest (56.000 m²). Het gaat om dynamische vastgoedmarkten, maar Atenor gaat er toch behoedzaam te werk. Ook een gemengd, stedelijk project in Brussel (Wetstraat) is het Europa-project met voor ruim 30.000 m² kantoorruimtes en wat winkels. Nog van dezelfde aard is Victor, een 50-50-project met CFE aan het Brusselse Zuidstation. Een nieuw sterproject heet Trebel (hoek Belliard- en Trierstraat in Brussel; > 30.000 m²). Over de verkoop wordt met het Europees Parlement onderhandeld. Het project Port du Bon Dieu, een residentieel project van 10.000 m², bevindt zich in Namen. Tot slot zijn er de aankopen vorig jaar van City Docks, ruim 5 hectare (ha) in Anderlecht, naast kanaal van Willebroek (hoofdzakelijk residentieel) en Brasserie Henry Funck (Luxemburg; ook residentieel project van 11.400 m²).

De Atenor-doelstelling is om bij een realisatie een (gemiddelde) meerwaarde van 500 EUR/m² te halen. Het gemiddelde over de voorbije 20 jaar ligt daar met 990 EUR/m² zelfs ruim boven. Uiteindelijk werd vorig jaar een nettowinst gerealiseerd van 11,32 miljoen EUR (2,25 EUR per aandeel). Tegen de verwachtingen in, gaf het tweede semester toch nog een positief nettoresultaat, want op basis van de halfjaarcijfers was er in de eerste zes maanden een nettowinst van 8,4 miljoen EUR (1,68 EUR per aandeel). Zoals verwacht, werd het dividend op 2 EUR per aandeel bruto (1,50 EUR per aandeel netto) gehouden.

Atenor Group heeft al heel lang de traditie om hoge dividenden uit te keren aan de aandeelhouders (rendement 7,7% bruto; 5,8% netto). Maar dat hoge dividend helpt niet echt bij het handhaven van de koers op een degelijk niveau. Vandaar dat het management bekijkt of het niet beter is om een beperkter dividend uit te keren en de resterende middelen te gebruiken om in nieuwe projecten te investeren. Na de koersdaling van de jongste maanden verhogen we het advies weer naar ‘koopwaardig’.

Danny Reweghs, Inside Beleggen