Wordt Hardelot-Plage Het Zoute van de Côte d'Opale? Bij het binnenrijden doet het plaatsje met zijn villa's, het vele groen en de twee golfterreinen wat denken aan de Knokse deelgemeente. In de badplaats zelf is het zoeken naar Knokse allure. Enkele charmante oude villa's niet te nagesproken, straalt het plaatsje vooral vergane glorie uit.
...

Wordt Hardelot-Plage Het Zoute van de Côte d'Opale? Bij het binnenrijden doet het plaatsje met zijn villa's, het vele groen en de twee golfterreinen wat denken aan de Knokse deelgemeente. In de badplaats zelf is het zoeken naar Knokse allure. Enkele charmante oude villa's niet te nagesproken, straalt het plaatsje vooral vergane glorie uit. Er is nog een uitzondering, op het laatste stukje van de Avenue des Anglais pronkt een nieuwe frisse residentie in de bekende balneaire stijl. Het is een realisatie van de Compagnie Het Zoute, dat er ook zijn lokale vestiging heeft ondergebracht. Want De Compagnie heeft grootse plannen in Hardelot-Plage: op een terrein van 26 hectare in het zuidelijke deel van de badplaats wil het 1300 tot 1400 appartementen bouwen. De Knokse projectontwikkelaar neemt ook een deel van de straten en het openbaar domein voor zijn rekening. Voor het uittekenen van het masterplan deed de Compagnie een beroep op Léon Krier, Maurice Culot en het bureau Arcas, grondleggers en adepten van het New Urbanism. "Op een terrein van een dergelijke omvang begin je niet gebouwtje per gebouwtje te ontwikkelen", legt Philippe Muylle, directeur-generaal van de Compagnie, uit. De compagnie kocht de gronden in Hardelot-Plage in 2000. Op enkele restgronden bouwde het al een verkaveling met 31 woningen en twee residenties met in totaal 62 appartementen. Op twee appartementen na is alles verkocht. "In Frankrijk is de crisis harder aangekomen dan in ons land", zegt Muylle. "De Fransen namen een heel afwachtende houding aan. Maar de verkoop trekt nu duidelijk aan en we schakelen een versnelling hoger. Tegen het einde van dit jaar willen we nog twintig appartementen opleveren." Sportievelingen en natuurliefhebbers weten het al langer, de Noord-Franse Opaalkust heeft veel te bieden. Het karakter van de kuststrook tussen Bray Dunes - de Franse buur van De Panne - en pakweg Berck-sur-Mer wisselt voortdurend, maar de ongerepte natuur is er een constante. Sinds enige tijd mag de regio zich ook verheugen op een toegenomen belangstelling van Belgische productontwikkelaars en vastgoedbeleggers. De Compagnie is lang niet de enige Belgische speler met belangen in de streek. Een van de actiefste bouwers, vooral dan in badplaatsen vlak over de grens, is Twin Properties. Deze ontwikkelaar met 36 jaar ervaring aan de Belgische kust kocht al midden de jaren negentig zijn eerste gronden aan de Noord-Franse kust. "In 2005 zijn we in Equihen-Plage begonnen met de bouw van tientallen vakantiewoningen op een klif met zeezicht en op de Britse kust aan de overkant", getuigt commercieel verantwoordelijke Thomas Lecluse van Twin Properties. "De prijzen voor de vakantievilla's schommelen tussen de 300.000 euro en de 850.000 euro, maar hier is het - anders dan aan de Noordzee - altijd met een volwaardig zicht op zee." Groep Caenen, een vastgoedmakelaar en -ontwikkelaar met vestingen in zowat alle Belgische badplaatsen, heeft zijn actieterrein ook uitgebreid naar de Noord-Franse kust. "Veel potentieel en weinig aanbod", verklaart Steven Degrieck van Groep Caenen de stap over de grens. "Er is vooral weinig aanbod van vastgoed dat aan de Belgische normen voldoet." Wat meer naar het zuiden, in Wimereux, komen we nog een bekende Belgische vastgoednaam tegen: Vanhaerents. In 1995 kocht de Torhoutse projectontwikkelaar er een prachtig gelegen terrein. Vanhaerents begon met de eerste bouwwerken in 2002. Vandaag telt Les Dunes du Golf 160 appartementen, gegroepeerd in grote villa-achtige gebouwen, en ongeveer 100 individuele koppelwoningen. De laatste fase werd recent opgeleverd en op een twintigtal appartementen na is het hele project verkocht. Mooi meegenomen voor de Belgische projectontwikkelaars is dat er voor de beschikbare gronden ook minder kapers op de kust zijn. "Een bouwperceel wordt hier niet aan tien collega's aangeboden", getuigt Steven Degrieck. "De prijzen worden dus niet kunstmatig opgedreven. Franse concurrenten? Ik zou niet weten waar ze zitten. De grote Franse spelers lijken zich vooral toe te leggen op socialewoningbouw." Ook aan de koperskant lijken de Belgen in de meerderheid. In de projecten van Twin Properties heeft bijna 90 procent van de eigenaars een Belgische identiteitskaart. Bij Vanhaerents is dat 70 procent. Jean-Marc Duquesnois, vastgoedmakelaar bij Agence des Dunes in Bray Dunes, bevestigt de toegenomen interesse van de Belgen voor het lokale vakantievastgoed. "Ongeveer 70 procent van ons cliënteel is Belgisch." Alleen bij het project van de Compagnie Het Zoute in Hardelot-Plage is er een kleine meerderheid van Franse kopers. Wellicht omdat Hardelot-Plage voor Belgen al iets minder snel bereikbaar is. "Voor een vakantie- of weekendverblijf rekenen we dat de meeste mensen tot 2,5 uur rijden", zegt Muylle. "Dat is sinds de opening van de A16 ongeveer het tijdsbestek dat je moet rekenen vanuit Antwerpen, Brussel of Henegouwen. We hebben dus wel een ruim potentieel in België, maar het is ook zo dat Hardelot van oudsher een badplaats is die aantrek heeft bij de Fransen. Je treft hier nogal wat families van industriëlen uit Le Nord." Terug naar de Belgen. Waarom verkiezen ze de Noord-Franse kust boven de fel bejubelde eigen kust? Een blik op de vastgoedprijzen in de regio (zie kader De vastgoedprijzen in Noord-Frankrijk) leert dat de prijsvork behoorlijk ruim is, maar ook dat het algemene prijsniveau toch onder dat van de Belgische kust ligt. "Ja, het is hier goedkoper dan aan de Belgische kust", beaamt vastgoedmakelaar Jean-Marc Duquesnois. "Maar", voegt hij er meteen aan toe, "dat prijsverschil is niet het voornaamste motief voor de Belgen. Ze komen hier vooral voor de rust." Depoortere van Twin Properties merkt op dat het prijsverschil met de Belgische kust significant is. "In De Panne betaal je voor een nieuwbouwappartement met twee slaapkamers en zeezicht om en bij de 450.000 euro. Tien kilometer verder, in Bray-Dunes, heb je een gelijkaardig appartement voor 250.000 euro." Lode Waes, gedelegeerd bestuurder bij Vanhaerents, vindt vergelijken met de Belgische kust weinig zinvol. "Het zijn eigenlijk twee heel verscheiden producten. Wimereux is perfect voor mensen die houden van een actieve vakantie, die graag wandelen, die genieten van de natuur. Maar als je houdt van de gezellige drukte en de winkels van Knokke, dan heb je in Wimereux weinig verloren." Dat van die verschillende producten mag je ook heel letterlijk nemen, voegt Muylle er nog aan toe. "De appartementen hebben hier standaard een kelder en een parkeerplaats. De Fransen hebben ook strikte regels voor het berekenen van het aantal vierkante meter. Binnenmuren en kastruimte mag je bijvoorbeeld niet meerekenen. Dat levert soms grote verschillen op. Zo kan het zijn dat eenzelfde appartement in Frankrijk 75 vierkante meter en in België 85 vierkante meter meet." Niet alleen voor de rustzoekende vakantieganger zijn de relatief lage vastgoedprijzen aanlokkelijk, ook de vastgoedbeleggers weten waarom. Bij Twin Properties, dat zelf seminaries inricht over investeren in vastgoed in Noord-Frankrijk, spelen ze de troef van het opwaartse potentieel volop uit. "Natuurlijk zeggen wij dat beleggen in vastgoed in deze tijden van crisis een vaste waarde is en veel zekerheid biedt", zegt Pieter Depoortere. "Maar het gaat veel verder. Aan de Belgische kust zijn de prijzen er de voorbije twintig jaar danig op vooruitgegaan. Wie een tweede verblijf heeft aan de Belgische kust zal dat alleen maar bevestigen. Bij veel Vlaamse beleggers is er zelfs enige nostalgie naar die vervlogen tijden waarin je nog relatief goedkoop aan de bak kwam en mooie meerwaarden kon realiseren. Alsof die tijden nooit meer terugkomen. Onze stelling is duidelijk: kijk even verder dan de Belgische kust en je zult merken dat eenzelfde groeipotentieel nog binnen handbereik ligt." Lode Waes merkt op dat de prijzen aan de Noord-Franse kust als gevolg van beperkte aanbod en de gestegen vraag al sterk zijn toegenomen. "Een groot verschil is de bescherming die de kuststreek in Noord-Frankrijk geniet, dat kennen wij hier toch niet in die mate. Ons project zouden we vandaag overigens niet meer kunnen bouwen. We zijn al lang op zoek naar een nieuwe projectgrond in de streek, maar we vinden geen terrein met dezelfde uitzichten en kwaliteiten. Door die schaarste verwacht ik dus wel een blijvende opwaartse druk op de prijzen." Muylle vindt het een gevaarlijke oefening. "Mij zal je nooit horen speculeren over mogelijke meerwaarden. Om de eenvoudige reden dat de prijsontwikkeling afhangt van externe factoren. Het is dus altijd koffiedik kijken. Ik weet wel dat enkele van onze klanten hun appartement al hebben doorverkocht en daarbij een redelijke winst hebben gerealiseerd. Maar nogmaals, dat is het verleden." En wordt Hardelot-Plage het nieuwe Knokke-Het Zoute? "Goh, ik zou Hardelot niet meteen vergelijken met Knokke", antwoordt Muylle. "Hier in de omgeving heeft Le Touquet dan meer weg van Knokke. Het zijn allebei gevestigde waarden. Ik zou Hardelot eerder naast Cadzand zetten waar de Compagnie ook een project op stapel heeft staan. Dat zijn alle twee outsiders met veel potentieel." KAREL CAMBIEN EN LAURENZ VERLEDENS"Kijk even verder dan de Belgische kust en je merkt dat eenzelfde groeipotentieel nog binnen handbereik ligt" Pieter Depoortere, Twin Properties "Franse concurrenten? Ik zou niet weten waar ze zitten" Steven Degrieck, Groep Caenen