De btw-vrijstelling van 'onroerende verhuur' behoort tot de categorie die geen recht geeft op recuperatie van de 'voorbelasting'. De verhuurder kan bijgevolg de btw die hij bijvoorbeeld aan zijn aannemer of schilder heeft betaald, niet recupereren.
...

De btw-vrijstelling van 'onroerende verhuur' behoort tot de categorie die geen recht geeft op recuperatie van de 'voorbelasting'. De verhuurder kan bijgevolg de btw die hij bijvoorbeeld aan zijn aannemer of schilder heeft betaald, niet recupereren. Vandaar dat men er tussen btw-plichtigen alles aan doet, om de terbeschikkingstelling van gebouwen uit het vaarwater van de vrijgestelde 'onroerende verhuur' te houden. In een aantal gevallen stelt dit geen probleem. Zo worden in het btw-wetboek verschillende diensten opgesomd waarbij ook onroerend goed ter beschikking wordt gesteld, maar die uitdrukkelijk wel aan btw onderworpen worden (hotels, campings, enzovoort). In die gevallen bestaat wel recht op recuperatie van de betaalde 'voorbelasting'. Wat met de gevallen die niet uitdrukkelijk opgesomd zijn, en waarbij op een of andere manier ook onroerend goed ter beschikking wordt gesteld? In de praktijk worstelt men al jaren met de vraag waar de juiste scheidingslijn ligt tussen een zuivere 'onroerende verhuur' en de rest. Het antwoord is niet eenvoudig. Dat heeft onder meer te maken met het feit dat de btw de vrucht is van communautaire wetgeving die voor haar interpretatie afhankelijk is van de uitleg die het Europees Hof van Justitie eraan geeft. Het gevolg is dat het begrip 'onroerende verhuur' in deze context niet zonder meer begrepen mag worden in de zin van ons eigen nationale burgerlijk wetboek. Het begrip heeft in het kader van de btw een 'communautaire' betekenis die losstaat van de betekenis die het in de verschillende lidstaten heeft. Zo is men er bijvoorbeeld in België lange tijd van uitgegaan dat als de gebruiksrechten slechts 'precair' zijn, in de zin dat de gebruiker geen exclusief recht van gebruik heeft, er geen sprake is van een zuivere 'onroerende verhuur', en de btw-vrijstelling dus niet van toepassing is. Maar zoals gezegd, leidt niet het nationale recht maar wel het Europees Hof van Justitie op dat vlak de dans. Het Hof heeft enkele jaren geleden beslist, dat een onroerende verhuur weliswaar veronderstelt dat er sprake is van een 'exclusief' genotsrecht. Maar het genotsrecht moet niet 'absoluut' exclusief zijn. Het feit dat het gebruik van bepaalde delen van een gebouw met anderen moet worden gedeeld, sluit op zich niet uit dat er toch sprake kan zijn van een 'onroerende verhuur'. Doorslaggevend is, volgens het Hof, wat het 'eigenlijke voorwerp' van de overeenkomst is: gaat het in essentie om de passieve terbeschikkingstelling van een ruimte of een oppervlakte tegen een vergoeding die verband houdt met het tijdsverloop, dan is er sprake van vrijgestelde onroerende verhuur. Gaat het om meer dan dat, dan heeft men normaal gezien te maken met een dienst die wel aan btw onderworpen is (zie het 'Temco-arrest' van 18 november 2004). Wanneer overheidslichamen gronden en gebouwen die tot het publieke domein behoren, in 'concessie' geven, ging men er in België in het verleden doorgaans van uit, dat de verleende gebruiksrechten ook een 'precair' karakter hadden; en dat er dus geen sprake was van een zuivere onroerende verhuur. De 'domaniale concessies' werden daarom in de regel wel aan btw onderworpen. Maar gelet op de voormelde rechtspraak van het Europees Hof van Justitie heeft de Belgische belastingadministratie een tweetal jaar geleden beslist haar standpunt te herzien. Sindsdien gaat zij ervan uit dat 'domaniale concessies' voor de toepassing van de btw in de regel aangemerkt moeten worden als een 'onroerende verhuur'; en dat deze concessies voortaan dus vrijgesteld zijn van btw. De concessiegever verliest daardoor zijn recht op recuperatie van de voorbelasting. Dit is vooral erg pijnlijk ten aanzien van concessiegevers die belangrijke infrastructuurwerken hebben laten uitvoeren. Denk bijvoorbeeld aan concessies in het kader van de exploitatie van havens en luchthavens. Vandaar dat de minister van Financiën ten aanzien van haven- en luchthavenconcessies besliste voorlopig alles bij het oude te laten, dit in afwachting van een arrest dat het Europees Hof moest vellen in een zaak met betrekking tot havenconcessies in Italië. Ondertussen is die uitspraak bekend. Volgens het Hof gaat het in zo'n geval ook in de regel om een zuivere 'onroerende verhuur'. Biedt btw-richtlijn uitkomst? De verwachting is dus, dat de belastingadministratie haven- en luchthavenconcessies binnen afzienbare tijd ook in België voor de toepassing van de btw als een zuivere onroerende verhuur zal beschouwen. Met als gevolg, dat de recuperatie van de betaalde voorbelasting in het gedrang komt, wat dan weer een negatieve invloed heeft op de kostprijs van de uitbating van havens en luchthavens. Tenzij onze regering haar toevlucht neemt tot de mogelijkheid die de Europese btw-richtlijn biedt om de verhuur van onroerend goed 'optioneel' onder toepassing te brengen van de btw. De recuperatie van de voorbelasting kan op deze manier veilig worden gesteld. In minstens één van onze buurlanden heeft men dat al langer ontdekt. DE AUTEUR IS ADVOCAAT EN HOOFDREDACTEUR VAN FISCOLOOG.Jan Van Dyck