Wonen in een kristallen bol

Het staat in de sterren geschreven: we zullen compacter en goedkoper moeten bouwen. In een hoger tempo ook. En niet zomaar overal.

In een recent rapport zet de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) de demografische uitdagingen voor onze woningmarkt op scherp. Volgens de VCB zal Vlaanderen tegen 2030 meer dan 7 miljoen inwoners tellen, 700.000 meer dan nu. Voor het bepalen van de woningbehoefte is de evolutie van het aantal huishoudens relevanter. Op basis van de bevolkingsprognoses van het Planbureau “en de voortlopende gezinsverdunning” gaat de VCB ervan uit dat het aantal gezinnen tegen 2020 met 309.000 toeneemt.

Het blijven voorspellingen, afwijkingen zijn goed mogelijk. Minder economische groei bijvoorbeeld, zet een rem op de gezinsvorming en de immigratiestroom. De VCB geeft zelf overigens al aan dat de voorspellingen van 2013 lager uitvallen dan die van 2011. Maar de analyse dat de demografische ontwikkelingen de al relatief krappe Vlaamse woningmarkt nog meer onder druk zullen zetten, blijft overeind. We zullen dus meer moeten bouwen in Vlaanderen. En wellicht ook anders, want de kwantitatieve uitdaging staat niet los van wijzigende kwalitatieve noden. Een blik in de kristallen bol van het wonen leverde vijf tendensen op.

1 Bye-bye suburbia

Waar wil de Vlaming morgen wonen? De verkavelaar en bouwfirma Groep Huyzentruyt peilde deze zomer in een online-enquête bij 750 Vlamingen, allen tussen 22 en 65 jaar, uit de ‘ruimere middenklasse’ naar hun woonvoorkeuren. Ze kregen ook een vraag over hun favoriete woonomgeving. De stad blijkt met 9 procent het minst populair. De dorpskern geniet bij 16 procent de voorkeur. Bijna een derde (30 %) verkiest het platteland als woonomgeving. En de grote winnaar (45 %) is de rand van de stad of gemeente.

Bruno Meeus en Pascal De Decker, auteurs van het boek De geest van suburbia, zijn niet verrast. In hun boek doorgronden ze het fenomeen van de suburbanisatie in Vlaanderen en het afgeleide woonmodel: de verkavelingswoning met tuin en garage, op veilige maar niet zo grote afstand van de stad. Zijn ons ruimtelijk en stedenbeleid, die de middenklasse naar de stad willen lokken, dan een maat voor niets? “Hoe je het ook draait of keert, in de stad is het drukker, er is minder ruimte en meer overlast. Bovendien zijn de woningprijzen gestegen. Als je dan als jong gezin de balans opmaakt, dan is keuze om de stad te verlaten niet zo verwonderlijk”, verklaart De Decker.

Die op zich rationele keuze heeft op maatschappelijk niveau wel ongewenste effecten. Zo neemt het suburbane wonen veel open ruimte in beslag, heeft het een hoge publieke kostprijs door nuts- en andere voorzieningen en draagt het in belangrijke mate bij aan de mobiliteitsproblemen. Bovendien ondergraaft het ook het financiële en maatschappelijke draagvlak van de steden. Volgens Meeus en De Decker botst suburbia dan ook op zijn grenzen. De voorspelde bevolkings- en gezinstoename daar opvangen, zou de bovenvermelde neveneffecten alleen maar versterken.

Maar, geven ze toe, een alternatief ligt niet voor de hand. “Vlaanderen zal niet plots Hongkong worden”, beaamt De Decker. “Mensen hier verplichten massaal in torens te gaan wonen, is vragen om protest. De enige oplossing is dat we eindelijk ruimtelijk gaan ordenen. Je zou bijvoorbeeld het woningaanbod fors kunnen optrekken rond de stations van gemeenten als Wetteren, Tienen, Deinze of Aalter. Maar het houdt ook in dat je moet verbieden elders te bouwen.”

2 Slimmer (ver)bouwen en soms afbreken

Onze nieuwbouw moet energiezuiniger. Dat heeft de Vlaamse regering beslist. In 2021 moeten nieuwbouwwoningen een E30-peil halen. Tegen 2016 ligt de norm voor nieuwe woningen al op E50. “Dat wordt een grote uitdaging”, zegt Joost Callens, CEO van woningbouwer Durabrik. “Luchtdicht bouwen vergt een grote inspanning. Het is ook nog duur. We moeten erover waken dat duurzaamheid niet in conflict komt met betaalbaarheid. Op lange termijn gaan ecologie en economie hand in hand: investeren in duurzaamheid leidt tot energiebesparingen. Maar voor de basisinvestering is een belangrijke rol weggelegd voor onze banken.”

Maar Callens heeft er ook vertrouwen in dat slimme technologie de bouwkosten kan drukken. “Met nanotechnologie wordt het wellicht mogelijk naar ultradunne isolatiesystemen te evolueren. En als nieuwe technieken ingeburgerd geraken, beginnen schaalvoordelen te spelen die de kostprijs drukken.”

Tegenover de doelstellingen voor nieuwbouwwoningen staan voorlopig weinig harde maatregelen voor de bestaande woningen. “Nochtans valt dat daar het meest te winnen”, zegt Callens. Hij pleit er dan ook voor ook voor bestaande woningen een traject (op lange termijn) met duidelijke energieprestatienormen op te leggen.

Ook ARGUS, het milieupunt van KBC en Cera, adviseert in een recente studie om in het beleid prioritair in te zetten op een grondige renovatie van het Vlaamse woningenbestand. Daarbij moet wel de afweging gemaakt worden of renovatie voldoende kan opleveren. Voor bepaalde types woningen zullen afbraak en vernieuwbouw interessanter zijn, stellen de onderzoekers.

3 Kleiner en goedkoper

Volgens data van de federale overheidsdienst Economie is de gemiddelde bewoonbare oppervlakte van een Belgische nieuwbouwwoning in vijftien jaar met bijna 19 procent gedaald van 129 naar 105 vierkante meter. Vergelijkingen met buurlanden zoals Frankrijk en Nederland, waar de gemiddelde oppervlakte ongeveer 75 vierkante meter zou bedragen, suggereren dat er nog marge is voor nog meer oppervlaktebesparing. Een aantal krachten op de woningmarkt, zoals de hogere grondprijzen, de hogere bouwkosten en de evolutie naar appartementen, stuwt de trend om kleiner te bouwen. Aan de vraagzijde speelt ook de gezinsverdunning in de kaart van kleiner wonen.

In grote internationale steden leiden de prijsdruk en de bevolkingstoename tot inventieve maar ook extreme oplossingen. Zo organiseerde ex-burgemeester van New York Michael Bloomberg een wedstrijd voor architecten en projectontwikkelaars om betaalbare micro-appartementen te ontwerpen voor de grote groep eenpersoonsgezinnen in de stad. Een concept met gestapelde prefabunits van 23 tot 35 vierkante meter kwam als winnaar uit de bus.

Bij ons wordt de betaalbaarheid van wonen ook meer en meer een thema. Filip Canfyn, vastgoeddeskundige en lid van de Vlaamse Woonraad, vindt het verbazend dat niet meer projectontwikkelaars en woningbouwers op het marktsegment van de betaalbare woning springen. “Voor nieuwbouwwoningen in de prijscategorie tussen 200.000 en 220.000 euro — toch nog altijd geen habbekrats — is er ongetwijfeld een markt”, zegt hij. “Toch mikt bijna elke woningbouwer op het segment vanaf 300.000 euro. Het is alsof iedereen een chique winkel op de Louiza-laan wil, terwijl de Zeeman misschien veel betere zaken doet.”

Callens erkent dat er in de sector een zekere koudwatervrees is om te bouwen in de prijsklasse net onder het middensegment. Maar hij stelt ook vast dat nieuwe, goedkopere woningtypes vaak nog botsen op culturele weerstanden. “Een woning zonder inkomhal bijvoorbeeld, schrikt veel kandidaat-kopers af. Een evidente besparing is de garage uit de woning te halen. Die grote en dure ruimte kun je veel beter inzetten als leefruimte. We experimenteren daarmee, maar we stellen ook vast dat woningen met garage sneller verkopen.”

4 De Spotifywoning

Zal de fameuze generatie Y, die nu stilaan de woningmarkt betreedt, wonen anders invullen? Tom Palmaerts, trendwatcher en partner van Trendwolves: “Generatie Y is wellicht de eerste die het financieel minder breed heeft dan de voorgaande. Tegelijk zijn die jonge mensen een zekere luxe gewoon. Ze zijn ook opgegroeid met het idee dat zowat alles mogelijk is. In hun krappere financiële situatie gaan ze op zoek naar oplossingen om die levensstandaard te behouden. De sharing economy speelt daarop in. Toegang hebben tot een dienst of een product wordt belangrijker dan het te bezitten. De muziekdienst Spotify is daar een mooi voorbeeld van.”

Niet bezitten, maar wel toegang hebben tot, het is een concept dat op de woningmarkt al lang bestaat: de huurwoning. Zweren de volgende generaties het streven naar een eigen woning af en zal de huurmarkt floreren? “Voor de twintigers en jonge dertigers van nu is de zoektocht naar een betaalbare woning echt nog wel een frustratie”, zegt Palmaerts. “Ze zijn nog opgegroeid met het idee dat een eigen huis hebben the way to go is. Ik kan me voorstellen dat dit bij volgende generaties minder zal spelen, omdat ze in hun opvoeding een ander verwachtingspatroon meekrijgen. Maar onderschat toch niet die baksteen in de maag. Het woningbezit zit in ons DNA. Culturele patronen veranderen traag.”

Palmaerts gelooft wel dat elementen van de sharing economy vertaalbaar zijn naar de woningmarkt. “Cohousing refereert daaraan”, zegt hij. “Mensen kiezen niet voor cohousing omdat het goedkoper is. Wel omdat ze dan bijvoorbeeld een grote tuin — een zekere luxe — kunnen hebben en omdat je samen dingen kunt doen. Het is ‘ik’ in de groep. Iedereen heeft zijn eigen plek, en daarnaast zijn er ruimtes die de bewoners delen.”

Voorlopig is het nog wachten op de doorbraak van cohousing in Vlaanderen. Cohousing Projects tracht daar verandering in te brengen. Zaakvoerder Federico Bisschop bevestigt dat cohousing niet echt een prijsbreker is. “Wat we besparen op private ruimten, investeren we in de gemeenschappelijke. In die zin krijg je wel meer voor je geld.”

5 Verkleuring en vergrijzing

Van generatie Y naar de babyboomers. Die generatie is door haar numerieke gewicht en kapitaalkracht erg bepalend in de vastgoedmarkt, stelt Lucien Kahane, expert vastgoed en ruimtelijke ontwikkelingen bij IDEA Consult. “Er is lang geopperd dat we in snel tempo rusthuizen en serviceflats bij moesten bouwen, daar komt men toch wat op terug. We zien het fenomeen dat mensen in hun te grote woning blijven wonen nadat de kinderen de deur uit zijn.”

Naast emotionele spelen ook financiële motieven: Vlamingen beschouwen hun woning als een soort vierde pensioenpijler. Een gevolg is dat mensen het maximum uit hun woning wensen te halen en liever wachten dan (te) goedkoop te verkopen. “De natuurlijke doorstroming op de woningmarkt stokt daardoor, waardoor jonge gezinnen moeilijk een woning vinden”, vervolgt Kahane. “En intussen verouderen die woningen en beantwoorden ze hoe langer hoe minder aan de wensen en eisen van de volgende generaties.”

LAURENZ VERLEDENS

“Onderschat die baksteen in de maag niet. Woningbezit zitin ons DNA” Tom Palmaerts