O ef, Leuven Diestsestraat. Weeral een ronde ontsnapt aan de Meir en de Nieuwstraat. Op het spelbord van Monopoly is de Leuvense Diestsestraat de start van het winkelstratenparcours. En ook een welgekomen rustpunt na een rondje bibberen voor een harde confrontatie met de torenhoge huurgelden van de topstraten. De Diestsestraat is spotgoedkoop in aankoop, maar dat vertaalt zich ook in belachelijk lage huurgelden.
...

O ef, Leuven Diestsestraat. Weeral een ronde ontsnapt aan de Meir en de Nieuwstraat. Op het spelbord van Monopoly is de Leuvense Diestsestraat de start van het winkelstratenparcours. En ook een welgekomen rustpunt na een rondje bibberen voor een harde confrontatie met de torenhoge huurgelden van de topstraten. De Diestsestraat is spotgoedkoop in aankoop, maar dat vertaalt zich ook in belachelijk lage huurgelden. Tot ongeveer tien jaar geleden vielen gezelschapsspel en realiteit goed samen. De Diestsestraat had in het winkellandschap een bescheiden status als kleine, secundaire straat in een secundaire winkelstad. Vandaag is deze Leuvense winkelas, een parallelstraat van de Bondgenotenlaan, een winnende winkelstraat. Volgens cijfers van de internationale vastgoedadviseur Cushman & Wakefield klom de huurprijs er in enkele jaren van 500 euro naar 700 euro. Dat is de tophuurprijs per vierkante meter per jaar voor een winkel met een oppervlakte van 150 meter en 6 meter gevelbreedte. In vergelijking met de huurgelden op de Antwerpse Meir en de Brusselse Nieuwstraat - beide 1800 euro - blijft dat een prikje, maar dankzij die sterke prijsevolutie heeft de Diestsetraat zich wel achter een elitegroepje genesteld met onder meer de Brugse Steenstraat (1200 euro), de Vinâve d'Ile (1150 euro) in Luik en de Hoogstraat in Hasselt (1150 euro). Tussen de kopgroep en deze achtervolgers bevindt zich alleen nog de Gentse Veldstraat (1550 euro). De Diestsestraat is als winkelstraat letterlijk gegroeid, verklaart Karl Van Oosterwijck, partner en hoofd van de retailafdeling bij Cushman & Wakefield. "Het winkelaanbod in de straat heeft zich lange tijd geconcentreerd in het deel tussen het Margarethaplein en de Vital Decosterstraat. Dat waren hoop en al zestig panden, wat weinig is voor een volwaardige winkelstraat. Stilaan zijn er toch enkele winkeliers en ketens zich gaan vestigen in het tweede deel van de straat, richting station. Esprit was een van de pioniers, het heeft daar lange tijd alleen gezeten. Maar intussen heeft het gezelschap gekregen van sterke enseignes als American Today, Scotch & Soda, Hema, G-Star Raw, The Sting of Superdry." Een andere winkelstraat met winnaarspotentieel is de Albert I-laan in Nieuwpoort. Het winkelaanbod nam er de jongste jaren sterk toe en stilaan komt de winkelstraat in het vizier van de internationale ketens. "Dat heeft natuurlijk heel veel te maken met de residentiële groei van Nieuwpoort", zegt Van Oosterwijck. "De sterke toename van de eerste en tweede verblijven en de ontwikkeling van de jachthaven leidden tot een veel groter en koopkrachtiger publiek. Handelaars zien dat natuurlijk ook." Het belang van een winkelstraat en -stad hangt logischerwijze samen met het verzorgingsgebied dat die stad bedient. Op basis van dat criterium - de catchment area - staat Brussel bovenaan in de ranking. Cushman & Wakefield berekende het verzorgingsgebied voor Brussel, op basis van een autorit van 20 minuten, op 1.067.568 inwoners. Antwerpen is met 733.339 bereikbare inwoners de voorspelbare runner-up. Daarna volgen iets verrassender Mechelen, Kortrijk en Aalst. Luik is de eerste Waalse stad op plaats zes. Het aantal potentiële klanten zegt natuurlijk niet alles. De koopkracht in dat verzorgingsgebied speelt een belangrijke rol. Met een gemiddelde jaarlijkse koopkracht van 20.006 euro per capita scoort het Leuvense verzorgingsgebied het best op dit criterium. Gent volgt op de tweede plaats met 19.173 euro. In Antwerpen (18.435 euro) ligt de koopkracht aanzienlijk hoger dan in het Brusselse verzorgingsgebied (16.284 euro). Het is een van de verklaringen waarom de winkeliers op de Antwerpse Meir, ondanks een aanzienlijk kleiner verzorgingsgebied, evenveel betalen als in de Brusselse Nieuwstraat. De huurprijs is een exponent van het succes van een winkelstraat. "Hoe hoger de koopkracht die de winkelier kan bereiken, hoe hoger zijn omzet meestal is en dus ook hoe meer huur hij kan betalen", zegt Karl Van Oosterwijck. "Maar dat is geen exacte wetenschap. Het spel van vraag en aanbod op de winkelvastgoedmarkt leidt tot correcties. Gaat het over een lange of een korte straat, zijn er veel grote panden, is er een shoppingcentrum - binnen- of buitenstedelijk - in de buurt, heb je alternatieve locaties, is er een logisch winkelcircuit...? Het zijn allemaal factoren die een effect hebben op de winkelhuurprijzen." Nog zo'n factor die in rechtstreeks verband staat met de huurgelden is het aantal passanten. En volgens tellingen van het retailonderzoeksbureau Locatus doet Antwerpen, en meer specifiek de Meir, het ook een stuk beter dan de Brusselse Nieuwstraat. Voor Antwerpen komt het bureau op 690.000 bezoekers per week, tegen slechts 510.000 voor Brussel-centrum. Luik, met de Place Saint-Lambert als belangrijkste winkelgebied, vervolledigt de top drie met 376.500 bezoekers. De data van Locatus tonen ook heel duidelijk aan dat de lokale handelaars in de topwinkelstraten in de minderheid zijn. In alle straten van de top tien is er een 'filialiseringsgraad' van minimum 75 procent (zie ook tabel Bezoekers en ketens). De Diestsestraat scoort voorlopig nog het laagst met 75 procent. De Brusselse Nieuwstraat spant de kroon met een filialiseringsgraad van 98 procent. Een verband met de hoge huurgelden ligt ook hier voor de hand. Dat de Brusselse Nieuwstraat nog altijd een topstraat is, betwist niemand. Maar de bekende winkelas heeft wel wat van zijn pluimen verloren. Een grondige facelift dringt zich op en staat in de steigers. In de loop van 2013 gaat de herontwikkeling van de straat, naar een ontwerp van Lens°Ass Architecten, van start. In vergelijking met de Meir heeft de Nieuwstraat ook het nadeel van het isolement. De Antwerpse Meir is de centrale as in een sterk ontwikkeld en aaneengesloten winkelcircuit. De winkelstraten versterken elkaar. In Brussel is er geen positieve wisselwerking tussen de Nieuwstraat in de benedenstad en het shoppinggedeelte rond de Louizalaan en de Waterloolaan in de bovenstad. "De bovenstad heeft zich de jongste tien jaar enorm ontwikkeld", zegt Arnaud de Bergeyck, partner en specialist investeringen bij Cushman & Wakefield. "Zo is de Elsensesteenweg geëvolueerd naar een volwaardige massmarket-winkelstraat waar alle grote jongens genre H&M en Zara aanwezig willen zijn. De Louizalaan heeft veel rotatie gekend, maar positioneert zich toch duidelijk als straat voor het betere middensegment en voor flagship stores, met Nespresso en Bose als mooie voorbeelden." In de Guldenvlieslaan, die de Elsensesteenweg met de Louisalaan verbindt, lijkt het tij te keren. ING herontwikkelde de ingeslapen Galeries Toison d'Or en wist enkele nieuwe huurders aan te trekken als Fnac, Desigual en AS Adventure. Eerder dit jaar verkochten ING en de familie Gillion het winkelcentrum voor 62 miljoen euro aan het M&G Property Fund van Prupim, een onderdeel van het Britse Prudentia. Als nu ook nog het project Toison d'Or (voorheen Entre Deux Portes) van de Nederlandse ontwikkelaar en investeerder Prowinko gerealiseerd wordt, verdwijnt eindelijk een stadskanker in het commerciële hart van de hoofdstad. "De vergunning wordt verwacht en ik heb begrepen dat Prowinko snel wil beginnen te bouwen", zegt De Bergeyck. "Als dit winkelcomplex er is, heb je een aaneengesloten en volwaardige winkelas vanaf het begin van de Elsensesteenweg tot de Louizalaan." Aan de overkant ligt de Waterloolaan, de winkelstraat die misschien wel de grootste metamorfose onderging. "Onze Rue du Faubourg-Saint-Honoré of Bond Street. Tien jaar geleden nog een straat met vrij veel zelfstandige winkeliers, maar vandaag de geliefkoosde pleisterplaats van internationale luxemerken als Burberry, Hermès en Gucci." Grote merken, en dan vooral die van het luxesegment, vertoeven graag in elkaars nabijheid. In het straatbeeld leidt dit tot winkelstraten met een aangescherpt profiel. De Antwerpse Schuttershofstraat is daar ook een mooi voorbeeld van. Aan het einde van de jaren tachtig leek het er even op dat dit de straat zou worden voor de betere antiekwinkels. Maar dat was buiten de vooraanstaande vastgoedbelegger Jules Hayen gerekend. De Limburgse chirurg, die ook posities innam op de Waterloolaan, zag er potentieel voor de luxeboetieks, een segment dat zich toen nog ophield in de Huidevettersstraat. Hij slaagde wonderwel in zijn opzet, want zowat alle topmerken zijn aanwezig in de Schuttershofstraat. "Winkelstraten winnen bij duidelijkheid", meent Van Oosterwijck. "De Schuttershofstraat is sterker geworden, maar de Huidvettersstraat heeft ook een nieuwe plek gevonden als mid-up-straat." Nog in Antwerpen kijken De Bergeyck en Van Oosterwijck uit naar wat de heraangelegde De Keyserlei doet. "Het is een straat met twee kanten: een horecakant en een winkelkant", zegt Van Oosterwijck. "Die opsplitsing blijft, maar we verwachten wel dat de allure van het winkelgedeelte verbetert. Het is ook uitkijken naar het effect van de ondertunneling van de Leien. Het is de verwachting en de hoop van eigenaars en winkeliers dat De Keyserlei dan de aansluiting kan maken met het niveau van de Meir." Dat is geen eenvoudige opdracht, maar ook niet ondenkbaar. Op de dominante winkelassen als de Meir is de vraag naar winkelruimte doorgaans groter dan het aanbod, zodat ketens steeds uitkijken naar vestigingsmogelijkheden in de onmiddellijke omgeving. In Brugge kon de Zuidzandstrand zich opwerken van aanloopstraat naar de Steenstraat tot een volwaardig onderdeel van die Brugse topstraat. "Vijftien jaar geleden lag de huurprijs in de Zuidzandstraat ongeveer 30 procent onder die van de Steenstraat", herinnert De Bergeyck zich. "Nu is er nauwelijks nog een verschil in huurwaarde." De Adolf Buylstraat in Oostende werpt zich ook op als alternatief voor de Kapellestraat en in Mechelen heeft de IJzerenleen zich sterk ontwikkeld zodat het niveau van deze straat zich nu net iets boven de populairdere Bruul positioneert. In het Gentse winkellandschap ontpopt het winkelcircuit rond de Volderstraat en de Kalandestraat zich tot een bescheiden luxegebied. In Kortrijk wordt het effect van de opening van het shoppingcentrum K in Kortrijk stilaan duidelijk. En dat is overwegend positief, oordeelt Van Oosterwijck. "Vooral in de Lange Steenstraat is er een verbetering merkbaar. In het shoppingcenter zelf is er wel wat rotatie. Het is geen eenduidig succes, maar dat is niet abnormaal voor een opstartend shoppingcentrum." Nieuwe shoppingcentra spelen ook een belangrijke rol in het winkellandschap aan de andere kant van de taalgrens. Niet het minst in Charleroi, waar men rekent op een nieuwe dynamiek met het project Rive Gauche van de projectontwikkelaar Iret. Op het programma staat onder meer een shoppingcentrum met 35.000 vierkante meter winkeloppervlakte. Ook in Namen is het wachten op de realisatie van een nieuw shoppingparadijs, Côté Verre. Daar is City Mall de projectontwikkelaar. "Gezien zijn ligging tussen het station en de Rue de Fer heeft dit shoppingcentrum ongetwijfeld een versterkend effect op de binnenstad", voorspelt De Bergeyck. "Maar in Namen is de situatie veel minder urgent dan in Charleroi. Namen is een sterke winkelstad en de Rue de Fer en de Rue de l'Ange blijven zeer gewild." Opvallend is ook dat het succes van Les Grand Prés in Bergen, dat in vogelvlucht ongeveer op 1,2 kilometer van de binnenstad ligt, geen negatieve gevolgen had op de winkelactiviteit in het stadscentrum. Het shoppingcentrum opende zijn deuren in dezelfde periode als het Waasland Shopping Center in Sint-Niklaas, waar de Stationsstraat wel rake klappen incasseerde. "In de binnenstad van Bergen zijn de huurprijzen zelfs lichtjes gestegen", zegt Van Oosterwijck. "Een mogelijke verklaring is dat door de opening van Les Grand Prés de aantrekkingskracht van Bergen is vergroot en dat mensen die shoppen in Les Grand Prés ervoor of er- na ook de binnenstad opzoeken. Dat het oude stadscentrum van Bergen heel wat te bieden heeft, helpt wellicht." De Bergeyck noemt Luik, nog altijd de belangrijkste winkelstad van Wallonië een wat apart geval. "Omdat het winkelaanbod er de jongste tien jaar fors toenam. Onlangs hebben we nog de opening van Media Cité meegemaakt, dat weliswaar in de periferie ligt, maar toch als een binnenstedelijk shoppingcentrum wordt gepercipieerd. Het gevolg van al die nieuwe winkeloppervlakte is dat ketens en winkeliers weer een beetje hun plaats moeten zoeken. De Rue des Dominicains maakt een interessante evolutie naar het hogere segment, een beetje vergelijkbaar met de Antwerpse Schuttershofstraat." LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE THOMAS SWEERTVAEGHERDe huurprijs is een exponent van het succes van een winkelstraat.