Sinds begin dit jaar kan op de levering van grond in bepaalde omstandigheden ook btw verschuldigd zijn. Dit zal het geval zijn als een nieuw gebouw en de erbij horende grond gelijktijdig geleverd worden, de levering plaatsvindt door dezelfde persoon, en op de levering van het gebouw btw verschuldigd is.
...

Sinds begin dit jaar kan op de levering van grond in bepaalde omstandigheden ook btw verschuldigd zijn. Dit zal het geval zijn als een nieuw gebouw en de erbij horende grond gelijktijdig geleverd worden, de levering plaatsvindt door dezelfde persoon, en op de levering van het gebouw btw verschuldigd is. Dat op de levering van de erbij horende grond ook btw verschuldigd kan zijn, is volledig nieuw. Tot nog toe ging men ervan uit, dat de grond altijd aan het registratierecht onderworpen is. Maar Europa ziet dat anders. Het Europese Hof van Justitie besliste een aantal jaar geleden, dat grond en gebouw in principe aan hetzelfde btw-stelsel onderworpen moeten zijn: als het gebouw met btw wordt verkocht, moet ook de erbij horende grond aan btw onderworpen worden. België was dus verplicht zijn wetgeving aan te passen. Dat heeft veel voeten in de aarde gehad. Maar uiteindelijk is het dus zover. Tot groot genoegen van de btw-plichtigen. Want zij kunnen de betaalde btw meestal recupereren. De aankoop van een nieuw gebouw met de erbij horende grond wordt daardoor goedkoper. Waar zij vroeger op de grond niet-recupereerbare registratierechten moesten betalen, betalen zij nu recupereerbare btw. De niet-btw-plichtigen betalen het gelag. Zij kunnen de btw niet recupereren. En die is met haar 21 procent veel hoger dan het registratierecht. Niet verwonderlijk dus, dat in de praktijk vooral gekeken wordt naar de mogelijkheden om aan deze dure btw te ontsnappen. Die zijn niet moeilijk te vinden. De nieuwe regeling geldt slechts als voor het terrein een toelating tot bouwen verkregen is, het terrein tegelijk met het gebouw wordt overgedragen, en de overdracht door dezelfde persoon gebeurt. Wie aan de btw wil ontsnappen, moet er dus voor zorgen dat de overdracht geschiedt vooraleer er een bouwtoelating verkregen is, of dat de overdracht van grond en gebouw niet tegelijk gebeurt, dan wel dat de overdracht niet door dezelfde persoon gebeurt. Maar dat is rapper gezegd, dan gedaan. In het btw-wetboek staat sinds enige tijd immers een specifieke antimisbruikbepaling te lezen. Die komt er, kort gezegd, op neer dat men de btw-wetgeving niet mag frustreren. Wie bijvoorbeeld een verkoop van grond én gebouw kunstmatig splitst, uitsluitend om aan de btw-heffing op de grond te ontsnappen, kan derhalve van misbruik beschuldigd worden. Opvallend is dat de Vlaamse en de Brusselse wetgevers potentiële misbruikers preventief ter hulp schieten. De btw is een federale aangelegenheid. De registratierechten op de verkoop van grond zijn een gewestelijke bevoegdheid. De gewesten moeten er dus voor zorgen dat waar er btw op de grond verschuldigd is, geen registratierecht moet worden betaald. Het Waals Gewest paste zijn wetgeving al enkele jaren geleden aan. Het Vlaams en het Brussels Gewest moesten dat nog doen. In de wetsaanpassing die zij nu doorvoeren, staat om te beginnen te lezen dat op de grond geen regis-tratierecht meer verschuldigd is, daar waar die grond al aan btw onderworpen wordt. Merkwaardig is, dat zij tegelijk in een teruggave van de betaalde registratierechten voorzien, terwijl op de verkoop van de grond in toepassing van de voormelde antimisbruikbepaling alsnog btw nagevorderd zou worden. Stel bijvoorbeeld een verkoop van grond én gebouw in het Vlaams gewest. Veronderstel dat op de verkoop van de grond ook btw aangerekend moet worden. Maar dat men er kunstmatig voor zorgt, niet aan de toepassingsvoorwaarden te voldoen. Op de verkoop van de grond zal dan in eerste instantie geen btw maar wel registratierecht verschuldigd zijn. Als dan bij latere controle blijkt, dat er sprake is van misbruik en dat er daarom alsnog btw betaald moet worden, zal het registratierecht met de glimlach teruggegeven worden. De Vlaamse en Brusselse wetgevers zien de misbruiken van hun onderdanen dus al bij voorbaat door de vingers. Met wat slechte wil zou men zelfs kunnen stellen, dat hun onderdanen aangemoedigd worden de btw-wetgeving te omzeilen. Als het misloopt, hebben zij bij voorbaat de garantie de registratierechten terugbetaald te krijgen. JAN VAN DYCK Advocaat en hoofdredacteur van FiscoloogOpvallend is dat Vlaamse en Brusselse wetgevers potentiële misbruikers preventief ter hulp schieten.