Met ongeveer tien miljoen m² kantooroppervlakte steekt Brussel als kantoorstad met kop en schouders boven de binnenlandse concurrentie uit. Antwerpen volgt op de tweede plaats met bijna 1,7 miljoen m², daarna komt geen enkele stad boven 1 miljoen m² uit.
...

Met ongeveer tien miljoen m² kantooroppervlakte steekt Brussel als kantoorstad met kop en schouders boven de binnenlandse concurrentie uit. Antwerpen volgt op de tweede plaats met bijna 1,7 miljoen m², daarna komt geen enkele stad boven 1 miljoen m² uit.Maar Brussel is ook slachtoffer van zijn succes: het drukke verkeer - plus de stress en het tijdverlies die daaruit voortvloeien - weegt op de levenskwaliteit van onze hoofdstad. Randgemeenten van Brussel zoals Zaventem en Diegem profiteerden daarvan om een groot aantal bedrijven naar hun grondgebied te lokken. Nu het verkeer daar evengoed begint te stroppen, ontpoppen Vilvoorde, Mechelen en Leuven zich meer en meer als potentiële kantoorlocaties.De verkeersdrukte rond Brussel is evenwel niet de enige verklaring voor deze verschuiving, volgens Stefan Kennes, gedelegeerd bestuurder van immobiliënmakelaar DTZ Debenham Winssinger in Antwerpen: "De aantrekkingskracht van Brussel en de negentien gemeenten begint wat te vervagen. Veel bedrijven kiezen voor Brussel omwille van prestigeredenen, voor de internationale uitstraling en - zeker voor Belgische bedrijven - omdat het communautair neutraal is. Maar dat zijn argumenten die steeds minder doorwegen. Internationale bedrijven uit de nieuwe industrieën zoals de informatie- en communicatietechnologie zijn vooral op zoek naar een aangename werkomgeving voor hun personeel. En dat hoeft dus niet per se Brussel te zijn. Bovendien is het op de kantoormarkt zo dat het aanbod in sterke mate de vraag creëert. Als je dus degelijke kantoren kunt aanbieden, zullen bedrijven die op zoek zijn naar kantoorruimte ook locaties buiten Brussel onderzoeken." Volgens Stefan Kennes komt vooral Mechelen sterk op, mede door de uitstekende ligging op de as Antwerpen-Brussel, de nabijheid van de nationale luchthaven en de stijgende prijzen rond Zaventem. Grote projecten zoals het "Office Park Mechelen" van Coberna (27.500 m², aan afrit Mechelen-Zuid), het "E19 Business Park" van BAM Construct (15.000 m², afrit Mechelen-Noord) en "Mechelen Campus" en het "Intercity Business Park" van Verelst (60.000 m² en 55.000 m², beiden afrit Mechelen-Noord) lijken dit te bevestigen. Nieuwe industrieën en nieuwe kantorenBart Verhaeghe van de Mechelse Vastgoedgroep Verelst gelooft sterk in de mogelijkheden van Mechelen als kantoorlocatie voor bedrijven met activiteiten in de "nieuwe" industrieën. "De as Antwerpen-Brussel is waarschijnlijk het dichtstbewoonde gebied in België. Het is die concentratie aan menselijk kapitaal die hightechbedrijven interesseert," bevestigt hij de stelling van Stefan Kennes. Een vlot bereikbare en aangename werkomgeving wordt meer en meer uitgespeeld om kandidaat-werknemers te overtuigen. Bart Verhaeghe geeft het voorbeeld van het Amerikaanse 3M. De vestiging van de multinational in het noordelijke Minneapolis verloor heel wat van zijn topingenieurs aan bedrijven met een stek in het zuiden van de Verenigde Staten. Reden: het weinig aangename klimaat van Minneapolis. Als reactie pootte 3M een ultramodern complex neer in het zonnige en warme Austin. Naast uiterst comfortabele werkplaatsen omvat het complex een enorme sportzaal, een 50-meterzwembad, voetbalvelden, een fitnesszaal en vier restaurants. Om het de werknemers helemaal naar hun zin te maken, kocht 3M ook verkavelingen op aan het nabijgelegen meer. 3M speelt daarmee volgens Bart Verhaeghe ook in op een andere tendens. "De traditionele nine-to-five job is aan het verdwijnen. Wonen, werken en vrije tijd geraken steeds meer met elkaar vervlochten. Bedrijven zullen er voor moeten zorgen dat hun werknemers die drie facetten zo aangenaam mogelijk kunnen combineren."De twee kantoorparken in Mechelen zijn lang niet de enige kantoorprojecten die Verelst op stapel heeft staan. Begin dit jaar werd het eerste gedeelte van "Greenhill Campus" in Leuven ingehuldigd en er zijn vergevorderde plannen voor Ternat, Dilbeek, Machelen, Diegem en Vilvoorde. Een vlotte bereikbaarheid en de nabijheid van dichtbewoonde gebieden zijn de belangrijkste criteria bij de keuze van de locaties. Bij voorkeur wordt uitgekeken naar oude industriële sites. "Wij vervangen de vervallen gebouwen van de industrie van de 19de en 20ste eeuw door nieuwe infrastructuur toegespitst op de industrieën van het begin van de 21ste eeuw," zegt Bart Verhaeghe.Niet iedereenheeft het zo begrepen. Dat bleek uit de discussie tussen het Leuvense stadsbestuur en de Administratie van Ruimtelijke Ordening over de bestemming van het wetenschapspark in Leuven/Haasrode. Het Leuvense stadsbestuur had een gunstig advies gegeven voor de ontwikkeling van twee kantoorparken die mikten op hoogtechnologische bedrijven. "Inherent en typisch aan dergelijke bedrijven is dat ze als productieruimte "het kantoor" gebruiken," liet het kabinet van de burgemeester via een persmededeling weten. Ruimtelijke ordening redeneerde evenwel dat kantoren eigen zijn aan de dienstensector en aangezien het wetenschapspark vooral bedoeld is voor de industrie, weigerde de dienst een gunstig advies te verlenen. "Met veel tegenzin heeft de administratie toen een uitzondering gemaakt voor dit concreet geval," zegt Koert Debeuf, kabinetsmedewerker van de Leuvense schepen Devlies. "Maar eigenlijk blijft de administratie bij haar standpunt." Bart Verhaeghe is iets optimistischer. "Ik merk toch dat er wat beweegt, dat er goede wil is bij de mensen van de administratie," zegt hij. De Belgische RandstadBart Verhaeghe denkt niet dat deze en gelijkaardige projecten zullen leiden tot een leegloop van Brussel. "Misschien dat de prijzen een beetje onder druk komen te staan, maar Brussel zal zeker een belangrijke kantoorstad blijven. Belgen denken evenwel nog veel te veel in vakjes. Eigenlijk moet je Brussel beschouwen als een economische regio die reikt van Antwerpen tot Nijvel en van Aalst tot Leuven. Het Nederlandse Randstad-concept dat zowel Rotterdam, Amsterdam, Den Haag als Utrecht omvat, sluit veel beter aan bij hoe men internationaal over zakenregio's denkt."In Aalst is men de gedachte meer kantoorruimte op het grondgebied aan te bieden alvast niet ongenegen. Jo Says, economisch adviseur van de stad Aalst: "In de omgeving van het station en het postgebouw hebben we twee terreinen waar we kantoorfuncties voorzien. Buiten de stad, dichtbij het bestaande kantoorproject "Clintonpark Keppekouter", is er nog een derde terrein dat we wensen te gebruiken voor kantoren en dienstverlening." Het Clintonpark Keppekouter is een realisatie van de nv Keppekouter van Aimé Desimpel. Met slogans als "de file stopt hier" en "het eerste kantorenpark op de as Brussel-Gent" mikt men ook hier op bedrijven die de Brusselse verkeersdrukte willen ontvluchten. Meer kantoorruimte in GentOok Gent wil zich meer profileren als kantoorstad. De Arteveldestad beschikt vandaag slechts over 800.000 m² kantoorruimte en wordt geconfronteerd met een vraag die het aanbod overstijgt. Paul Teerlinck, directeur-generaal van het departement Economie, Milieu en Volksgezondheid, stelt dat er concrete plannen zijn om het aanbod sterk uit te breiden. "Er een getal op kleven, is moeilijk maar, gespreid over enkele jaren, is het toch duidelijk dat we rustig naar een verdubbeling gaan." De ambitieuze plannen kaderen in het strategisch werkgelegenheidsplan "Gent, stad in werking". Kernwoorden in dit plan zijn kennis en cultuur. Met de op één na grootste universiteit van het land en een belangrijke concentratie hogescholen op zijn grondgebied, mag Gent zich inderdaad bestempelen als een kenniscentrum. "Die kennis is een belangrijke troef die wij willen uitspelen om Gent als kantoorstad aantrekkelijk te maken," zegt Paul Teerlinck.Dankzij de gewestplanwijziging die werd goedgekeurd in oktober 1998 kan Gent nu de daad bij het woord voegen. Belangrijkste en meest concrete project is de ontwikkeling van een gebied van ongeveer 100 hectare naast Flanders Expo. Een deel (40 hectare) van deze zone staat op het gewestplan ingekleurd als kantoren- en dienstenzone. Het andere gedeelte is voorbehouden voor "handelsbeurzen en grootschalige voorzieningen" en laat een eventuele uitbreiding van Flanders Expo toe.In de omgeving van de twee Gentse stations, Sint-Pieters en Dampoort, voorziet het nieuwe gewestplan ook ruimte voor grootschalige kantoorprojecten. Een vierde locatie is een gebied van een kleine 30 hectare aan het klaverblad van Zwijnaarde. Om dit terrein bereikbaar te maken, moet wel eerst de grote ring rond Gent, de R4, doorgetrokken worden.Paul Teerlinck beklemtoont dat deze projecten niet meer ter discussie staan: "Op de gewestplannen zijn die gebieden ingekleurd voor kantoorontwikkeling, dat ligt dus vast. Uiteraard moet dit nog allemaal vertaald worden in masterplannen en structuurplannen, maar het is de uitwerking van een visie die eerder door de stad werd ontwikkeld."Naast deze vier projecten die in de eerste plaats op het bedrijfsleven mikken, mag Gent ook nog rekenen op heel wat nieuwe kantoorvoorzieningen voor de overheid. De Vlaamse Gemeenschap is nog op zoek naar een geschikte locatie voor een Vlaams Huis, er moet nog een financiecenter komen en in 2000 starten de werken voor het nieuwe gerechtsgebouw. "En," besluit Paul Teerlinck, "uiteraard zullen wij ook in het stedelijk gebied van Gent - op die plaatsen waar het kan - kleinschalige kantoorontwikkelingen toelaten."De achterblijvers: Limburg en West-VlaanderenQua kantooraanbod zijn West-Vlaanderen en Limburg de zwakke broertjes onder de Vlaamse provincies. Toeval of niet, het zijn ook de provincies die het verst van de Brusselse invloedssfeer verwijderd zijn. In West-Vlaanderen lijkt Roeselare zich wel wat te profileren als regionale kantoorstad. Langs de ring en vlakbij de op- en afrit van de A17 kwamen er op korte tijd enkele nieuwe kantoorgebouwen. Het gaat om projecten uit de vastgoedactiviteiten van streekinwoner Aimé Desimpel. Ook in de provinciehoofdstad Brugge is er een kleine concentratie van kantoorgebouwen langs de ring. Kortrijk heeft het Kennedypark, een businesspark van ongeveer 15 hectare aan de rand van de stad. Er is een uitbreiding voorzien aan de Beneluxlaan.In Limburg beschikt alleen de provinciehoofdstad Hasselt over een (kleine) kantoormarkt. Een aantal institutionele beleggers (onder meer Axa, Winterthur, AG, Royale Belge) zetten er in het verleden enkele kantoorprojecten neer langs de kleine ring. Een - naar Hasseltse normen - belangrijk nieuw project van zo'n 6000 m² staat evenwel al anderhalf jaar leeg. "Het probleem in een kleine stad als Hasselt is dat je geen grote oppervlakten verhuurd krijgt," zegt Johan Tackoen, bestuurder van de Limburgse Wooncentrale. "Daarom wordt die kantoorruimte nu in opsplitsbare gedeelten op de markt gebracht. Wij verhuren hier doorgaans oppervlakten van 150 m² tot 1000 m². Grotere oppervlakten krijg je in Hasselt zeer moeilijk kwijt." LAURENZ VERLEDENS