Weg van de hoofdstad

De kleinere steden in Vlaanderen en Wallonië nemen een steeds groter deel van de kantoormarkt in. De projectontwikkelaars zien daar wel brood in. “Wij trekken volop de kaart van de regio’s”, zegt Filip De Poorter van Kairos.

Er komt beweging in het Belgische kantoorlandschap. Op de internationale vastgoedkaart is het nog simpel, daar telt er maar één Belgische stad mee en dat is Brussel. Met meer dan 12 miljoen vierkante meter kantoorruimte is onze hoofdstad een Europese topper. Maar precies die Brusselse kantoormarkt lijkt stilaan wat van haar onweerstaanbare aantrekkingskracht te verliezen. De kleinere steden – de secundaire markten in het jargon – zoals Antwerpen, Gent en Namen, winnen aan belang.

Niet dat Brussel moet vrezen voor zijn nummer 1-positie. De internationale status van Brussel is onbetwist en blijft een troef bij het aantrekken van investeerders en bedrijven. Maar de lokale vastgoedspelers en kantoorgebruikers lonken steeds vaker naar de regionale kantoorsteden.

Berekeningen van de vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle (JLL) tonen aan dat het aandeel van de regionale kantoorsteden in de kantooropname in vijf jaar toenam van 20 procent tot 30 procent (zie grafiek Kantooropname Brussel versus regionale steden). CB Richard Ellis wijst dan weer op de ambitieuze uitbreidingsplannen van de regionale kantoorsteden (zie tabel Kantoorambities Vlaamse steden).

Enkele belangrijke projectontwikkelaars zoals Kairos, Iret Development en Banimmo lijken hun posities in te nemen. “Wij trekken volop de kaart van de regio’s”, bevestigt Filip De Poorter, gedelegeerd bestuurder van Kairos. Al voegt hij er meteen aan toe dat ook de Brusselse stationsbuurten begeerd kantoorterrein blijven.

Met de wagen wordt Brussel steeds moeilijker bereikbaar en dat is volgens de projectontwikkelaar de belangrijkste verklaring voor het groeiende succes van de regionale kantoorsteden. Die files kosten niet alleen veel geld, bedrijven ervaren ook dat het moeilijker wordt om (jonge) mensen naar Brussel te halen. Decentralisatie is het antwoord. Een tendens die ook de overheidsadministraties volgen.

Daarbij komt dat de huurprijzen en taksen in de regionale kantoorsteden lager zijn dan in de hoofdstad. Aan de aanbodkant speelt de grote leegstand, ook in nieuwe gebouwen, in combinatie met de hoge grondprijzen de Brusselse kantoormarkt parten. Het maakt dat projecten in de kleinere steden, ondanks een kleinere vraag, minder risicovol zijn.

De regionalisering van het kantoorlandschap concentreert zich in Vlaanderen in Antwerpen, Gent, Mechelen en Leuven. Een overzicht van deze kantoormarkten in vier etappes.

Antwerpen: wachten op nieuwe projecten

Met een kantooraanbod van ongeveer 2 miljoen vierkante meter is Antwerpen een maatje groter dan de andere regionale kantoorsteden. Het voorbije jaar was de kantoormarkt er goed voor een take– up (kantooropname) van ongeveer 130.000 vierkante meter. “Dat is meer dan het gemiddelde, dat rond de 100.000 vierkante meter schommelt en voor een crisisjaar is het dus eigenlijk een mooie prestatie”, zegt Frank Valkeneers, managing director van Colliers.

Ook Ingrid Ceusters, CEO van Immobiliën Hugo Ceusters, blikt tevreden terug, maar ze betwijfelt of dit nu het fundamentele herstel is. Ze wijst op het grote aandeel van de overheid in de kantooropname.

Inderdaad, de belangrijkste transacties kwamen op het conto van de publieke sector. De VDAB huurde 15.000 vierkante meter in het Copernicusgebouw in de Kievitwijk. En tijdens het jaareinde raakte bekend dat de Antwerpse Verkeerspolitie, het Vlaams Verkeerscentrum en het nieuw op te richten Tunnelcentrum 7000 vierkante meter opnemen in een deel van het kantoorgebouw van Alcatel-Lucent, ook al in de Kievitwijk.

De op één na belangrijkste deal in de Scheldestad komt op naam van Vivium dat 14.000 vierkante meter huurt in de Mercator Building. “Maar dat is maar tijdelijk”, merkt Ingrid Ceusters op. “Vivium verhuist naar de Mercator Building om het eigen gebouw te kunnen renoveren. Echt nieuwe take-up van bedrijven was er nauwelijks.”

En toch is er volgens makelaars nood aan nieuwe kantoorontwikkelingen. “Als ik een grote vraag krijg, laat ons zeggen meer dan 2000 vierkante meter, dan kan ik hooguit tien panden tonen”, zegt Ronny Nuten. “En wil die partij een vrij recent gebouw in een bepaalde wijk, dan valt er zelfs niet te kiezen.”

Ook Frank Valkeneers acht de tijd rijp voor nieuwe ontwikkelingen. “Wij geloven dat op de kantoormarkt aanbod vraag creëert. Een stad als Antwerpen heeft die vernieuwing van het kantoorpatrimonium nodig om aantrekkelijk te blijven. Want als bedrijven hier geen nieuwe, aantrekkelijke kantoren vinden, bestaat het risico dat ze in Gent of Mechelen gaan kijken.”

Ceusters blijft voorzichtig. Ze erkent wel dat er plaats is voor enkele nieuwe ontwikkelingen, maar meent dat te veel nieuwbouw de noodzakelijke renovatie van een deel van het patrimonium kan fnuiken. Innovatieve herontwikkelingen op maat van een nieuw type kantoorgebruikers, beantwoorden volgens haar beter aan de Antwerpse noden.

Een voorbeeld is de herinrichting van het vroegere gebouw van de Antwerpse Waterwerken aan de Mechelsesteenweg. De ontwikkelaars L.I.F.E. (Serge Hannecart) en Conaco (Antoon Van Coillie) laten de hoofdkantoorfunctie van het gebouw los en mikken met loftkantoren op kleinere gebruikers.

Nieuwe kantoorruimte in Antwerpen is schaars. Voor grote kantoorgebruikers beperkt het zich tot de Avenue Building en de aanpalende Londen Tower. De Avenue Building verwelkomde met GMAC dit jaar zijn eerste huurder (900 vierkante meter), maar er blijft nog wel 8500 vierkante meter beschikbaar. In de Londen Tower is er nog ongeveer 2750 vierkante meter te verhuren.

“We zijn voor beide gebouwen in vergevorderde gesprekken met een aantal huurders”, zegt Kristof Boon van Colliers. “Als die positief worden afgerond, dan is ook daar vier vijfde ingevuld.”

In zo’n marktsituatie is het niet verwonderlijk dat de projectontwikkelaars hun plannen van onder het stof halen. De poleposition is voor Iret Development (Eric De Vocht) dat in de eerste helft van 2011 wil starten met de bouw van het Onyx-project in de Uitbreidingstraat.

“Dat doen we met risico”, bevestigt Werner Joris. “Een schitterende locatie”, becommentarieert Dirk Van Bulck, directeur bij DTZ, die eraan toevoegt dat het risico in principe minimaal is. “Als ze vandaag beginnen te bouwen, dan is zo’n project mogelijk voor ruim de helft verhuurd voor de opleveringsdatum. In het verleden hebben we dat op die locatie ook al meegemaakt.”

Kairos is intussen vergevorderd met de voorbereiding van de tweede fase van de ontwikkeling rond het Kievitplein. Langs de spoorlijnen komen twee kantoorgebouwen van 10.000 vierkante meter en een appartementencomplex. Filip De Poorter wijst erop dat de kantoren een E-peil 50 zullen hebben. “In een perifere markt is dat niet vanzelfsprekend. De huurprijs ligt ook 10 tot 15 procent hoger. Noem dat een berekend risico.” De oplevering is voorzien voor 2013.

Andere grote ontwikkelingsmogelijkheden liggen er nog in het zuiden van de stad, op het Nieuw Zuid en op het Regatta-terrein op Linkeroever. In dezelfde kantoorzone als het Onyxproject, maar aan de andere kant van de ring, zit ook de tweede fase van Citylink (ongeveer 29.000 vierkante meter) nog in de pijplijn. En nog langs de Ring staat Iret Development klaar om Berchem X, het oude postsorteercentrum, te herontwikkelen.

“We hebben Stefan Beel de opdracht gegeven om een masterplan uit te werken”, vertelt Werner Joris. “In principe zouden we morgen kunnen beginnen, maar het is een project dat we in nauw overleg met de stad ontwikkelen. De focus ligt in ieder geval op kantoren. We voorzien ook ondersteunende retail, winkels die zich richten tot de kantoorgebruikers, te vergelijken met wat we in Tour & Taxis deden.”

Gent: veel activiteit en veelbelovend

Maken ze in Antwerpen veel plannen, dan zitten ze in Gent al volop in de bouwfase. Het gros van de bouw- en ontwikkelingsactiviteit concentreert zich rond Flanders Expo/The Loop. Met als blikvanger de MG-Tower (21.000 vierkante meter) die De Paepe bouwt voor KBC.

Iets verderop ontwikkelt Banimmo een kantoorgebouw van 7200 vierkante meter voor de Vlaamse Milieumaatschappij. In dezelfde projectzone staat projectontwikkelaar ECPD (Herman Uyttersprot) klaar om de eerste fase van Take Off Office Part (in totaal 33.000 vierkante meter) op te starten. Naast de ingang van de Ikea begint promotor Natha in januari met de bouw van een kantoorgebouw van 3100 vierkante meter.

Een ander belangrijk kantoorgebied wordt de omgeving van het Sint-Pietersstation. In de Koningin Fabio-lalaan komt het Vlaams Administratief Center. De werf wordt opgestart in het voorjaar van 2011 en de oplevering is gepland voor eind 2013. Naast dit project van ongeveer 36.000 vierkante meter is er nog eens 40.000 vierkante meter kantoorruimte ingepland in de stationszone.

Kan Gent dat wel allemaal aan? De lokale vastgoedmakelaar Christoph Dhaenens (CD Vastgoed) wijst dat erop enkele verouderde of te dure panden na nauwelijks leegstand is in Gent. “Nieuwe ontwikkelingen zijn dus zeker welkom. Maar de projectontwikkelaars moeten wel rekening houden met de eigenheid van de Gentse kantoormarkt. De gemiddelde take-up bedraagt tussen de 200 en 300 vierkante meter, beduidend minder dan in Brussel. Je moet hier dus geen Brusselse kantoorgebouwen neerpoten.”

Al voegt hij er wel aan toe dat hij ook aanvragen vanuit Brussel ontvangt. “Het gaat om bedrijven die vaststellen dat hun medewerkers uit West- en Oost-Vlaanderen beginnen af te haken.”

Ook de andere makelaars tonen zich optimistisch over de Gentse kantoormarkt. “Gent is nog een groeimarkt”, stelt Valkeneers. “De ontwikkelingsomstandigheden zijn er ook iets gunstiger dan in Antwerpen. Want de huurprijzen halen het Antwerpse niveau, maar de grond is er toch nog goedkoper.”

Dirk Van Bulck bevestigt. “Het geeft projectontwikkelaars iets meer speelruimte. En dat het Gentse stadsbestuur de kantoorontwikkelingen redelijk genegen is, helpt ook.” Maar hij waarschuwt ook. “De Gentse kantoormarkt is klein en dat maakt hem ook kwetsbaar. Eén groot project kan de markt ontwrichten.”

Ceusters meent dat het stadsbestuur de kantoorontwikkelingen goed onder controle houdt. “Ik zie echt geen wildgroei van kantoren in Gent. Maar het groeipotentieel is er zeker. Daarom ook dat we een vestiging hebben geopend in Gent.”

Leuven: nog veel potentieel

‘Leuven duurste kantoorstad in Vlaanderen. ‘ De tijding dat Leuven Antwerpen had ingehaald als duurste Vlaamse kantoorstad werd gretig opgepikt door de Vlaamse media. De bron was de vastgoedmakelaar DTZ. “We vonden dat ook een opvallende vaststelling, maar we moeten eerlijk zijn, het was een eenmalig wapenfeit”, zegt Dirk Van Bulck.

“Een combinatie van het juiste gebouw, op de juiste plaats, op het juiste moment. In het algemeen zijn nieuwe gebouwen in Antwerpen nog altijd duurder.” Het juiste gebouw, dat is dan de Exos-kantoorgebouw, een onderdeel van het project Kop van Kessel-Lo van CIP. Deloitte en het Riziv huren er samen drie verdiepingen aan een huurprijs van 155 euro per vierkante meter per jaar.

Aan de andere kant van de spoorwegbundel is het nieuwe Vlaams Adminis-tratief Center opgeleverd (zie ook Vlaams paradepaardje in Leuven). Nog op dezelfde as langs de spoorlijn is KBC Verzekeringen in het kantoorcomplex Tiense Vest getrokken. Beide projecten zijn van de hand van Kairos. De Poorter van Kairos kent de Leuvens kantoormarkt dus goed. Van een kantoorverzadiging in Leuven is er volgens de topman van Kairos geen sprake.

“Leuven heeft twee geweldige troeven: een sterke universiteit en de nabijheid van Brussel. Voeg daarbij de vlotte treinverbinding naar de hoofdstad en de luchthaven van Zaventem en dan weet je dat er hier nog veel potentieel is.”

Mechelen: voelt leegstand in Brusselse rand

Ook Mechelen profiteert van de nabijheid van Brussel. En als de Diabolo-verbinding een feit is, wordt het bijzonder vlot sporen tussen Mechelen en Zaventem. Zijn Mechelen en Leuven, met gelijkaardige troeven, dan concurrenten op de kantoormarkt?

“Het gebeurt weleens dat een klant die een kantoor in Mechelen zoekt ons te kennen geeft dat het ook Leuven mag zijn of omgekeerd”, antwoordt Van Bulck. “Maar het is toch uitzonderlijk. Mechelen concurreert vooral met de Brusselse rand.”

Dat er in die Brusselse rand veel leegstand is, voelen ze ook op de Mechelse kantoormarkt. Want om hun kantoren toch gevuld te krijgen, bieden eigenaars van kantoren in de Brusselse randgemeenten soms stevige incentives aan. “Het prijsvoordeel dat Mechelen had, valt daardoor deels weg en dat weegt op die markt”, zegt Van Bulck. “Maar de ligging tussen Antwerpen en Brussel is natuurlijk erg gunstig. Dat is een blijvende troef.”

Ronny Nuten wijst dan weer op de concurrentie tussen Antwerpen en Mechelen. “Ik schat dat ongeveer driekwart van de bedrijven die in Kontich gaan kijken, ook Mechelen in overweging nemen. Logisch, want die kantoorzones liggen met de auto op amper 10 minuten van elkaar.”

LAURENZ VERLEDENS

“De projectontwikkelaars moeten rekening houden met de eigen-heid van de Gentse kantoormarkt”

Christoph Dhaenens

“Mechelen ligt tussen Antwerpen en Brussel. Dat is een blijvende troef”

Dirk Van Bulck

“Een stad als Antwerpen heeft een vernieuwing van het kantoorpatrimonium nodig om aantrekkelijk te blijven” Frank Valkeneers