Waarde vastgoed brokkelt af

Volgens de recentste cijfers daalde de reële waarde van Belgische woningen het voorbije jaar. Toch sluiten de meeste waarnemers een echte vastgoedcrash uit.

Door Hans Brockmans

Uit de zopas vrijgegeven cijfers van de FOD Economie blijkt dat de waarde van het Belgische residentiële vastgoed het voorbije jaar (juni 2007-juni 2008) slechts lichtjes toenam. De verkoopprijs van een appartement was 200.000 euro (we hanteren steeds de prijs voor het kwalitatief betere vastgoed met als referentie de Q75-prijs – 75 % van de verkopen ligt onder deze prijs. Daarmee liet de vastgoedmarkt een stijging met 2,56 % optekenen. Voor een huis legt de Belg 205.000 euro neer (+ 2,5 %) en voor een villa 350.875 euro (+ 0,25 %). De bouwgrond (Q50) ging met 6,87 % vooruit naar 101,5 euro per vierkante meter.

Regionaal zijn er wel verschillen. Zo explodeerde de prijs voor een villa in Brussel met 13,02 % tot 1,357 miljoen, terwijl die in Wallonië lichtjes steeg tot 300.000 (+ 3,45 %) en in Vlaanderen stabiliseerde op 370.000 euro. De prijs van de gewone woonhuizen (+ 0,72 %) en de bouwgronden (+ 2,82 %) steeg in de hoofdstad nog minder snel dan in de rest van het land.

Reële prijsdaling

“Bij een inflatie van 5,8 % betekent deze evolutie dat de woning van de Belg het voorbij jaar met 3 tot 5 % in waarde is gedaald”, berekent Bart Van Craeynest (economist bij KBC). “De boom in de vastgoedmarkt is duidelijk voorbij. Vergeet echter niet dat we sinds 1980 steeds stijgende prijzen hebben gekend. Deze evolutie stond gewoon in de sterren geschreven. Dramatisch is de stagnerende markt dus niet. De hamvraag: is dit een lichte rimpeling in de vastgoedmarkt of het begin van een crash? Het is misschien gevaarlijk om me aan dit soort voorspellingen te wagen, maar ik denk het eerste.”

Van Craeynest koppelt een en ander aan de vrij voorzichtige houding van de Belgische hypotheekverschaffers. Die hielden bij de goedkeuring van de kredietdossiers – in tegen- stelling tot de Nederlandse sectorgenoten bijvoorbeeld – geen rekening met de stijgende prijzen en bouwden altijd een veiligheidsmarge in. De stijging van de prijzen op de Belgische vastgoedmarkt was dus gebaseerd op meer fundamentele macro-economische gegevens, zoals de stijging van het inkomen, de lagere rente en een grotere vraag als gevolg van de bevolkingsgroei. Van Craeynest: “De lichte prijscorrectie hoeft dus niet tot drama’s te leiden, zoals ook het Verenigd Koninkrijk en Spanje die kennen. Let wel: de cijfers geven een globaal beeld. Ik kan me voorstellen dat bepaalde regio’s wel worden getroffen door een echte vastgoedcrisis.”

De stagnatie van de villa’s, bungalows en landhuizen is vooral in Vlaanderen significant. In Limburg en West-Vlaanderen daalde de referentieprijs van die categorie zelfs. Van Craeynest: “Het aantal gezinnen – en dus de vraag naar woningen – stijgt, maar de grootte van het gemiddelde gezin neemt af. Alleenstaanden kunnen zo’n grotere villa amper onderhouden, laat staan de lening betalen. Zij opteren dus voor een iets kleinere, goedkopere woning.”

Het gevolg is wat John Romain van Immotheker als ‘de strijd om het middensegment’ omschrijft. “Kopers denken twee keer na eer ze een oudere villa van 200 vierkante meter kopen”, zegt hij. “Meestal zijn die slecht geïsoleerd en dreigt de energiefactuur hoog op te lopen. Vroeger had zo’n woning zijn charme. Vandaag vindt de koper ze gewoon te duur.”

Die markt van de nieuwbouwappartementen raakte de voorbije jaren oververhit. “In die mate zelfs dat het overaanbod aan nieuwe appartementen de markt van de bestaande gebouwen onder druk heeft gezet”, weet Luc Machon van CIB Vlaanderen, de beroepsfederatie voor makelaars. “Een crash verwacht ik niet, maar alles verloopt wat kalmer. Onze leden moeten de gebouwen vandaag langer in portefeuille houden dan vroeger. Dat geldt trouwens voor alle woningen, ongeacht het segment.”

Logisch, redeneert Romain. “We evolueren van een kopers- naar een verkopersmarkt. Twee, drie jaar geleden was het dringen voor een nieuwe woning. Vandaag kijken de kandidaat-kopers rustig uit, wikken en wegen en spelen de verkopers tegen elkaar uit.”

Bart Van Craeynest houdt rekening met een lagere inflatie bij de beoordeling van de vastgoedmarkt. “Volgens mij is de reële daling van de prijzen, die we nu kennen, vrij uitzonderlijk. Als de inflatie daalt, komen we terug in een normale situatie. Ik verwacht de komende jaren een normalisering van de prijzen van de vastgoedmarkt, met een stijging die iets hoger zal zijn dan de inflatie, zo’n 4 tot 5 % per jaar. De tijd dat een huis een fantastische belegging was, is daarmee voorbij.” (T)