De bedoeling van de studie is na te gaan hoe Europese zakenlui de belangrijkste Europese kantoorsteden beoordelen. Meer dan 500 bedrijfsleiders worden hiervoor geïnterviewd. Ze waarderen de steden op criteria zoals markttoegankelijkheid, loonkosten, transport- en telecominfrastructuur. Ze bepalen ook zelf hoe belangrijk de verschillende criteria doorwegen in het totaalresultaat (markttoegankelijkheid staat op één, aanwezigheid van gekwalificeerd personeel op twee). In de jongste editie van de European Cities Monitor valt vooral de gestage klim van Berlijn op (1990: 15, 2000: 11, 2001: 9). Zürich wint ook twee plaatsen (van 9 naar 7). Traditiegetrouw maken Londen, Parijs, Frankfurt, Brussel en Amsterdam de topvijf vol. Dat het belangrijke kantoorsteden zijn, zal niemand ontkennen. Maar we wilden wel eens van Belgen die in deze steden werken, vernemen wat zij de kwaliteiten en minpunten van 'hun' stad vinden. En passant vroegen we Eric Peeters, partner bij H&B, even stil te staan bij de vastgoed-'fundamentals' van deze vijf kantoorsteden.
...

De bedoeling van de studie is na te gaan hoe Europese zakenlui de belangrijkste Europese kantoorsteden beoordelen. Meer dan 500 bedrijfsleiders worden hiervoor geïnterviewd. Ze waarderen de steden op criteria zoals markttoegankelijkheid, loonkosten, transport- en telecominfrastructuur. Ze bepalen ook zelf hoe belangrijk de verschillende criteria doorwegen in het totaalresultaat (markttoegankelijkheid staat op één, aanwezigheid van gekwalificeerd personeel op twee). In de jongste editie van de European Cities Monitor valt vooral de gestage klim van Berlijn op (1990: 15, 2000: 11, 2001: 9). Zürich wint ook twee plaatsen (van 9 naar 7). Traditiegetrouw maken Londen, Parijs, Frankfurt, Brussel en Amsterdam de topvijf vol. Dat het belangrijke kantoorsteden zijn, zal niemand ontkennen. Maar we wilden wel eens van Belgen die in deze steden werken, vernemen wat zij de kwaliteiten en minpunten van 'hun' stad vinden. En passant vroegen we Eric Peeters, partner bij H&B, even stil te staan bij de vastgoed-'fundamentals' van deze vijf kantoorsteden. 1. LondenEric Peeters: "Londen kent zoals de meeste Europese steden momenteel een inzinking van de vraag naar kantoren. Er is dus een ontspanning op de markt. Dat komt vooral door de crisis in de telecom, de sector die de voorbije jaren het mooie weer maakte. Je merkt dat bijvoorbeeld aan Thames Valley, een typische ICT-regio. Daar is de vraag naar kantoorruimte bijna volledig opgedroogd. Als de economie weer aantrekt, is er zeker nog ruimte voor nieuwe kantoorontwikkelingen in Londen. De grote uitdaging, zeker voor deze stad, is de bereikbaarheid te blijven garanderen."Londen dankt zijn koppositie in de European Cities Monitor aan de eerste plaats voor markttoegankelijkheid, het aanbod van hooggekwalificeerde werknemers, de externe transportverbindingen, de kwaliteit van de telecommunicatie-infrastructuur en de talenkennis.Martin Malina, de Belgische chief executive officer van het in Londen gehuisveste netwerkbedrijf Madge Networks, stemt in met de meeste punten. "Londen is als echte wereldstad een aantrekkingspool. Het is een stad met enorme mogelijkheden, met veel bedrijvigheid, veel talent ook. Het is ook _ en dat is zeker voor de hightechsector belangrijk _ het stapje tussen Amerika en Europa. De kwaliteit van de telecominfrastructuur is hier top, zonder twijfel. Alleen bij de kwaliteit van de externe transportverbindingen zou ik een vraagteken durven plaatsen. De verbindingen zijn er wel, maar het is niet meer erg comfortabel. Dat komt omdat Londen een overvolle stad is. Alle transportmogelijkheden, ook intern, worden heel intensief gebruikt. Daardoor is het niet meer echt uitnodigend." Enigszins verrassend vinden we _ gezien de perfecte eentaligheid van de Britten _ de goede talenkennis in Londen. "Het is natuurlijk een heel internationale omgeving," antwoordt Martin Malina. "Je vindt hier bijvoorbeeld voor eender welke Europese taal vrij eenvoudig telesalesmensen."Dat Londen slecht scoort in de H&B-studie op het vlak van personeelskosten en de prijs-kwaliteitverhouding voor kantoorruimte, verrast Malina niet. "Tot enkele maanden geleden was het hier op het vlak van looneisen pure waanzin. Het is gelukkig nu wat afgekoeld. En vastgoed is gewoon zeer duur in Londen." Betekent dit dat de Londenaars anders omgaan met kantoorruimte? "Die indruk heb ik niet. Tien jaar geleden waren de kantoren hier misschien wat soberder ingericht. Maar zeker de laatste drie, vier jaar, met het opbod van bedrijven om personeel aan te trekken om attractief over te komen is er op dat vlak veel veranderd."De zwakste score van Londen is de 25ste plaats voor 'afwezigheid van luchtvervuiling'. "Ik vind dat best meevallen," zegt Martin Malina. "Ik denk dat die slechte score voor een deel te verklaren is door de smogreputatie van Londen."2. ParijsEric Peeters: "Parijs worstelt met een extreem lage beschikbaarheidsgraad. Bovendien zit je met veel oude, vaak geklasseerde gebouwen. Dat maakt het voor de renovatiemarkt zeer moeilijk. Je moet immers werken binnen de bestaande structuur van het gebouw. Parijs is ook op het vlak van ruimtelijke ordening streng. Bereikbaarheid is een ander probleem. Sommige zones worden quasi onbereikbaar, het is er erger dan in Londen. Een antwoord hierop zijn de ontwikkelingen in onder meer Marne-La-Vallée bij Disneyland Parijs. Vooral bedrijven uit de reclamesector, de auditsector en ook de telecombedrijven trekken naar daar. Je hebt daar een fantastische TGV-verbinding. Volgens mij is dat de toekomst." Ludwig Bollaerts, gedelegeerd bestuurder van Techmar, een specialist in customer relationship management, is onze man in Parijs. Techmar heeft een kantoor in een soort business park in Issy Les Moulineaux, een buurt dichtbij Montparnasse. Ludwig Bollaerts is geen Parijs-fan en kijkt zeer zakelijk naar de Lichtstad. "Het is heel simpel," zegt hij. "Als je niet in Parijs aanwezig bent, is het moeilijk zaken doen in Frankrijk. Ik heb in een vorige job eens geprobeerd iets vanuit Toulouse te doen. Dat lukt lokaal, maar als je over heel Frankrijk zaken wilt doen, moet je gewoon in Parijs zitten. Dat is dus zeker een troef van Parijs: alles is er geconcentreerd. Of misschien niet alles, maar toch zeker de beslissingsmacht." Bollaerts gaat daarom akkoord, als je het louter nationaal bekijkt, met de tweede plaats van Parijs in de European Cities Monitor op het vlak van toegang tot de markt. Ook de tweede plaats van Parijs voor telecommunicatie-infrastructuur krijgt de instemming van Bollaerts. Wat er bij hem moeilijk in gaat, is dat Parijs er als primus uitkomt op het vlak van intern transport. "Dat Parijs goed scoort met zijn externe transport, dat begrijp ik. De TGV-verbindingen zijn zeer goed en meer bepaald de Thalys-verbinding vanuit Brussel is erg handig. Maar eens in Paris Nord begint de miserie. Het metronetwerk is voor mensen die Parijs niet goed kennen complex. Dus wat doen veel buitenlanders? Ze nemen een taxi. En dat zit je gegarandeerd vast. Ik vind de Londense metro veel duidelijker." Parijs haalt in de European Cities Monitor slechte punten voor het ondernemingsklimaat dat de overheid creëert (zestiende plaats), voor de hoge kostprijs voor personeel (21ste plaats) en voor de hoge mate van luchtvervuiling. "Je wordt inderdaad geconfronteerd met een log administratief apparaat," reageert Ludwig Bollaerts. "We hebben zelfs een beroep gedaan op een gespecialiseerd bedrijf om alles in orde te krijgen. De kostprijs van personeel is volgens mij een grootstedelijk fenomeen. Maar je vindt hier nog vrij makkelijk gekwalificeerd personeel, dat heeft te maken met de iets hogere graad van werkloosheid. Die luchtvervuiling kan ik alleen maar beamen. Je moet nog net geen masker dragen. Het is hier veel erger dan Brussel of zelfs Londen."3. FrankfurtEric Peeters: "Frankfurt is een buitenbeentje in deze topvijf. Het is een stad met vooral mooie, moderne gebouwen met een uitstekende infrastructuur. Het betekent dat Frankfurt ontsnapt aan de renovatiegolf die in de meeste belangrijke kantoorsteden heerst. Wij schatten dat er in Europa binnen de tien jaar tussen de 60 en 70 miljoen vierkante meter kantoorruimte grondig gerenoveerd zal moeten worden. In lijn met de toptwee worstelt ook Frankfurt met een probleem van beschikbaarheid."Paul De Ridder, managing partner van de Duitse Gimv-dochter Halder, gidst ons in de kantoorstad Frankfurt. Halder heeft zijn kantoor op 150 meter van de Alte Oper en op 500 meter van de Europese Centrale Bank, pal in het financiële centrum van de kantoorstad. Paul De Ridder woont en leeft al dertien jaar in Frankfurt en vindt het vooral een heel leefbare stad. "Cultureel heeft het natuurlijk niet het aanbod van Londen, Parijs of Amsterdam," zegt hij. "Maar voor gezinnen met kinderen is het een ongecompliceerde, praktische en aangename stad. Er is ook een heel goede transportinfrastructuur, met weinig files als gevolg. En _ economisch belangrijk _ Frankfurt ligt heel centraal in Duitsland. Dat is een troef, want anders dan bijvoorbeeld Engeland of Frankrijk is Duitsland heel gedecentraliseerd." Paul De Ridder stemt dan ook volmondig in met de derde plaats die Frankfurt krijgt voor toegang tot de markten. Hij plaatst wel een kritische noot bij de hoge rangschikking van Frankfurt op het vlak van de aanwezigheid van gekwalificeerd personeel. "Als financieel centrum heeft Frankfurt het nadeel dat het maar second best is. De absolute toppers werken toch in Londen of New York. Er is hier dan ook een discussie aan de gang of Deutsche Bank haar hoofdkwartier niet naar Londen moet verplaatsen. Meer in het algemeen heeft Frankfurt een zeer lage werkloosheid, waardoor het moeilijk is om bekwame mensen te vinden." De Ridder bevestigt dat Frankfurt een goed uitgebouwde telecominfrastructuur heeft (derde plaats). Als minpunten haalt hij spontaan de hoge vastgoedprijzen en de hoge lonen aan. Een bevestiging van de zwakke resultaten in de European Cities Monitor (hoge loonkosten: 28ste plaats, prijs-kwaliteitverhouding voor kantoren: 20ste plaats). Frankfurt scoort in de studie van H&B ook slecht op het vlak van het ondernemingsklimaat dat de overheid creëert. "Er was hier in het algemeen geen echte ondenemersgeest," reageert Paul De Ridder. "Maar de oprichting van de Neuer Markt heeft dat ten goede veranderd. Er zijn veel nieuwe bedrijven gekomen, er is een recordaantal beursgangen geweest. Ook vanuit de politiek is er een ondernemersvriendelijker houding gekomen. De recente fiscale hervorming is daar een voorbeeld van." 4. BrusselEric Peeters: "Eigenlijk is ook Brussel een buitenbeentje. Onze hoofdstad heeft immers als enige in het rijtje een hoge beschikbaarheidsgraad. Een te hoge beschikbaarheid eigenlijk: 3,5% is gezond, dat laat toe dat bedrijven kunnen verhuizen, dat ze kunnen kiezen uit verschillende aanbiedingen. Maar 5,6% is te veel van het goede. Die hoge vacancy verklaart ook waarom de prijzen relatief laag zijn in Brussel en ze maar zeer langzaam stijgen. Brussel heeft echter nog een groot potentieel. Er zitten hier relatief weinig Amerikaanse en Japanse bedrijven. We verwachten dat ook Oost-Europese bedrijven stilaan hun weg naar het Westen gaan vinden. Voeg daarbij de groei die bij de Europese instellingen wordt verwacht en je stelt vast dat Brussel nog groeipotentieel heeft als kantoorstad." Brussel haalt traditioneel goede resultaten voor talenkennis van werknemers (derde plaats), markttoegankelijkheid (derde plaats) en de aanwezigheid van gekwalificeerd personeel (vierde plaats). Pieter Vereertbrugghen, gedelegeerd bestuurder van het communicatiebureau Cypres, onderschrijft deze bevindingen. "Die talenkennis is zonder meer waar," zegt hij. "Niet dat we allemaal zo perfect Frans of Engels spreken, maar er heerst hier een enorme openheid naar andere talen. Ik merk dat wanneer we internationale publicaties maken. Bij buitenlandse bureaus gebeurt het wel dat ze een Duitse tekst in een Nederlandse brochure plaatsen. In Brussel is er als Europees centrum ook een grote internationale pool. Dat is belangrijk voor die talenkennis, maar het krikt ook het niveau van de arbeidsmarkt op. Over die markttoegakelijkheid kan ik enkel zeggen dat een vestiging in Brussel een psychologisch voordeel oplevert. Als je met internationale klanten werkt, is het gewoon belangrijk dat je in Brussel zit." Brussel doet het bij de Europese zakenlui niet goed op het vlak van loonkosten (24ste plaats) en levenskwaliteit (negentiende plaats). Vooral de hoge loonkosten vallen op. Vorig jaar scoorde Brussel nog in de middenmoot, vandaag bengelt het helemaal onderaan. "Die hoge lonen kloppen wel in Belgisch perspectief, maar ik kan me niet van de indruk ontdoen dat Londen en Parijs duurder zijn," zegt Pieter Vereertbrugghen. "Wat de levenskwaliteit betreft, heeft Brussel natuurlijk zijn klimaat niet mee. Ik mis ook een brede rivier en open ruimte in deze stad. Maar voor mij is mobiliteit het pijnpunt van Brussel. Ik weet dat dit in een Europese context nog meevalt, maar het vastlopen van het verkeer is toch de reden waarom wij overwegen om weg te trekken uit Brussel."5. AmsterdamEric Peeters: "Amsterdam heeft de afgelopen jaren een sterke groei gekend in de randlocaties. Vaak ging het om zeer grote units voor hoofdkantoren. Een deel hiervan komt nu terug op de markt. Dat verklaart waarom de beschikbaarheidsgraad stijgt. We verwachten dan ook dat de huurprijzen gaan dalen in die randlocaties. Dat is trouwens een algemene trend: in de centra van kantoorsteden blijven de prijzen op peil, terwijl ze in de randlocaties onder druk staan. Dat heeft te maken met het feit dat de huurders in die buitengebieden meestal in het kamp zitten waar nu de zwaarste klappen vallen. Een andere algemene trend is de terugkeer naar het stadscentrum. We zien dat vooral bij grote bedrijven. De reden hiervoor is de betere bereikbaarheid via het openbaar vervoer."Eric Spannenburg, country manager Benelux bij ON Technology, is onze Belg in Amsterdam. ON Technology zit als technologiebedrijf niet in een randlocatie, wel in een residentieel pand achter het Museumplein, de consulatenbuurt. Vanuit zijn business vindt Spannenburg vooral de aanwezigheid van veel hoofdkantoren een Amsterdamse troef. In de European Cities Monitor komt Amsterdam naar voor als een stad met goede internationale transportmogelijkheden (vierde plaats), met een overheid die een goed ondernemingsklimaat creëert (derde plaats) en als een stad waar men zijn talen kent (tweede plaats). "De talenkennis is hier inderdaad goed," bevestigt Eric Spannenburg, "maar ik zou Brussel toch een trapje hoger zetten. Het Engels is zeer goed, ze zijn ook iets sterker in het Duits. Maar ze missen het Frans, in Benelux-functies toch een onmisbare taal. Dat er goede internationale transportverbindingen zijn, klopt. Wat het goede ondernemersklimaat betreft, dat is me niet bijzonder opgevallen. Wel stel ik vast dat de administratie hier veel beter werkt, dat ze ook veel meer geautomatiseerd is."Volgens de European Cities Monitor zijn de schaduwzijden van Amsterdam de levenskwaliteit voor werknemers, de hoge loonkosten en de niet zo goede prijs-kwaliteitverhouding van kantoorruimte. "Amsterdam is een belangrijke cultuurstad, dat maakt het hier toch wel aangenaam. Maar het is ook een sterk studentgerichte stad. In die zin kan ik begrijpen dat zakenlui er niet altijd hun gading vinden. Als je goed wilt gaan eten, is Amsterdam ook duur. De hoge loonkost heeft natuurlijk te maken met de krapte op de arbeidsmarkt hier. Vooral in onze sector voel je dat. Wat de kantoorruimte betreft, kan ik enkel bevestigen dat hier de laatste jaren aan een zeer hoog tempo is gebouwd. Dat moet af en toe wel ten koste van de kwaliteit zijn gegaan."Laurenz Verledens