Waar blijven die centers?

België heeft aanzienlijk minder winkelcentra dan andere Europese landen. Een gebrek aan initiatieven? Nee. Een gebrek aan politieke voortvarendheid? Ja. Maar beterschap is in zicht.

Die wet dateert van 1975 en destijds had ze tot doel een wildgroei van de grootdistributie aan de rand van de steden te vermijden. Voorwaar een lovenswaardig doel, maar ook de heropleving van de stadscentra heeft nauwelijks burgerrechten verworven. De handel vormt nochtans een van de pijlers om wijken in verval een nieuwe dynamiek te geven. Niet alleen trekt hij meer mensen aan, maar in combinatie met stedenbouwprojecten draagt hij ook overtuigende resultaten aan. Slechts drie realisaties zagen evenwel het daglicht: de Grand Bazar van Antwerpen in 1993, het Krügercentrum in Eeklo, twee jaar geleden, en het îlot Saint-Michel in Luik (2000).

Het Sociaal-Economisch Comité wordt in dat verband dan wel met de vinger gewezen, maar het is allerminst de enige verantwoordelijke. De moeite die bepaalde overheidsinstanties hebben om hun verantwoordelijkheid op te nemen verhoogt ongetwijfeld het vertragende effect.

Gespannen sfeer

Het aanbod is dus schaars, maar zeker niet bij gebrek aan initiatieven. De jongste jaren belandden steeds meer projecten in de vergeethoek, niettegenstaande ze af en toe opnieuw de kop opsteken als een soort monster van Loch Ness, om vervolgens weer onder te duiken. De zeldzame overlevenden moeten vaak meer dan tien jaar wachten voor ze de eerste stenen uit de grond zien rijzen. En dat zijn wachttijden die zwaar wegen op de rentabiliteit van de investering. De tussentijdse interesten nemen immers aanzienlijke vormen aan en dan hebben we het nog niet over de kosten verbonden aan het samenstellen van de dossiers of de evolutie van de conjunctuur, meer bepaald in verband met de huurwaarden en de interestvoeten. Uiteindelijk komt het gewoon neer op de vraag hoe men investeerders kan aantrekken als men ze geen redelijke termijn kan geven waarbinnen beslissingen zullen worden genomen.

“De huidige situatie vergt een grondige analyse,” benadrukt Didier Bribosia, vertegenwoordiger van de BLRW ( Belgisch-Luxemburgse Raad voor Winkelcentra). “De echte concurrentie komt vanuit de buurlanden, waar langs de grenzen nieuwe projecten worden gerealiseerd. Met de komst van de euro moet het Belgisch commercieel aanbod zich absoluut aanpassen aan de behoeften van de consument, die in 25 jaar tijd wel geëvolueerd zijn.” Bij Multi Development Corporation horen we hetzelfde klokje luiden: “Rijsel, Maastricht en Luxemburg zijn ware aantrekkingspolen geworden,” legt commercieel directeur Max Luca uit. “En dankzij de HST liggen Parijs en Londen nog maar op een paar uur afstand. Als we niet willen dat een deel van de koopkracht van de Belgen zich verplaatst naar het buitenland, moeten we innovatieve en aantrekkelijke oplossingen bieden.”

Inderdaad, de Belgische winkelcentra, die voor het grootste deel stammen uit de jaren zeventig, zien er op enkele uitzonderingen na mistroostig uit. En dat terwijl fun shopping al jaren geleden onze buurlanden heeft veroverd.

De toestand moet echter worden bekeken in het licht van het nationale commerciële landschap, met een erg hoge dichtheid van handelszaken aan de rand van de steden: de ene ‘doos’ na de andere langs de invalswegen, vergunningen die in bulk afgeleverd werden. De evolutie heeft zich _ ook hier weer op schaarse uitzonderingen na _ voltrokken zonder enig globaal overzicht. “Er bestaan mogelijkheden om die zones aantrekkelijker te maken,” zegt Michel Riaskoff, directeur van Foruminvest. “In andere landen werden echte retail parks aangelegd. Dergelijke kwaliteitsvolle projecten zouden ook in België moeten worden gerealiseerd.”

Stap in de goede richting

Ziet de toestand er dan werkelijk zo somber uit? Nee. Binnen min of meer afzienbare tijd zullen nieuwe projecten boven de doopvont worden gehouden. In Maasmechelen wordt gebouwd aan M2, dat in maart 2002 de deuren zal openen. Het gaat hier om een promotie van de Belgische Maatschappij voor Winkelcentra, die aanleunt bij een handels- en vrijetijdspool in Limburg die eveneens de factory outlet Value Retail zal omvatten. M2 (12.500 vierkante meter) zal een zestigtal boetieks bevatten en een aantal handels- en horecazaken aan de buitenkant (zie kader: Winkelcentra in de pijplijn).

Een ander project dat op stapel staat, is de Esplanade in Louvain-la-Neuve, gepromoot door Wilhelm & Co. Zopas werd er een overeenkomst over de investering gesloten met het Franse vastgoedbedrijf Klépierre en het project zou dan ook binnenkort van start gaan. Het wordt op commercieel en vrijetijdsgebied alvast een van de fraaiste realisaties van het land. Het complex (30.000 vierkante meter bruto verhuurbare oppervlakte) werd getekend door Chapman Taylor-Sauvage en zal naast een honderdtal boetieks ook gespecialiseerde middelgrote handels- en horecazaken omvatten, evenals een vrijetijdscentrum met bowling, fitnesscenter, virtuele spelletjes, ontspanningsmogelijkheden voor het gezin enzovoort. De diensten (kinderopvang, reservering van tickets, pendeldienst…) vormen een tweede differentiatiekrachtlijn. De opening wordt voorzien voor 2004.

Ook al blijft het officiële aantal nieuwe projecten beperkt, toch zijn er andere die al min of meer in een verregaand stadium van onderhandeling zijn (zie kader: Winkelcentra in de pijplijn)). Intussen kan wat de renovaties betreft wel een iets langer lijstje worden aangelegd. Na City 2 en het Westland Shopping Center (Anderlecht) doen verschillende winkelcentra pogingen om een nieuw kleedje aan te trekken. Maar ook hier is zwijgen goud, want om de centra op te trekken naar de huidige consumptienormen moet renovatie vaak gepaard gaan met uitbreiding. En wie uitbreiding zegt, zegt vergunning…

Er zouden onder meer projecten ter studie liggen voor het shoppingcenter van Woluwe, voor het Waasland Shopping Center in Sint-Niklaas, het winkelcentrum van Nijvel en het Ring Shopping Center van Kuurne. “De tendens naar renovatie wordt echt voelbaar,” merkt men op bij Devimo Group, de belangrijkste managementgroep voor winkelcentra. “Modernisering, veiligheid, ontspanning en dienstverlening vormen steeds vaker prioriteiten voor de eigenaars, die zich steeds meer gaan bezighouden met het dynamische beheer van hun activa.”

Véronique Pirson