Voor gebouwen die niets opleveren, moet onder bepaalde voorwaarden ook geen belasting worden betaald. Maar de wettelijke omkadering daarvan loopt niet van een leien dakje.
...

Voor gebouwen die niets opleveren, moet onder bepaalde voorwaarden ook geen belasting worden betaald. Maar de wettelijke omkadering daarvan loopt niet van een leien dakje.Dat men niet belast kan worden op gebouwen die niets opleveren, lijkt op het eerste gezicht een evidentie, maar in werkelijkheid is het dat niet. Neem om te beginnen de onroerende voorheffing. Om na te gaan of de onroerende voorheffing verschuldigd is, wordt in eerste instantie niet gekeken naar het gebruik dat van een gebouw wordt gemaakt.De onroerende voorheffing is in beginsel verschuldigd omwille van het feit dat het gebouw bestaat en dat het ooit in gebruik genomen is. En dus ook, als het gaat om een woning die door de eigenaar zelf betrokken wordt. Of om een tweede woning die men maar af en toe betrekt (bijvoorbeeld een vakantiewoning aan zee), of om een andere woning die men om de een of andere reden gewoon leeg laat staan.De onroerende voorheffing is daarnaast ook verschuldigd ten aanzien van gebouwen die men verhuurt ; en in beginsel ook ten aanzien van gebouwen die men wil verhuren maar waarvoor men niet of niet onmiddellijk een huurder vindt.ONPRODUCTIVITEIT.Op deze algemene regel bestaat niettemin een belangrijke uitzondering. De onroerende voorheffing is niet of niet volledig verschuldigd als het gaat om een niet-gemeubileerd gebouw dat in de loop van het jaar gedurende ten minste negentig dagen volstrekt niet in gebruik is genomen en volstrekt geen inkomsten heeft opgebracht. Deze correctie wegens onproductiviteit speelt dus hoegenaamd niet in alle gevallen. Dat een appartement gedurende bijvoorbeeld een maand of twee niet verhuurd raakt, heeft geen enkele invloed op de onroerende voorheffing. Vooraleer er van een vermindering sprake kan zijn, moet de onproductiviteit minstens drie maanden duren. GEWESTEN.Bovendien moet men tegenwoordig wat de onroerende voorheffing betreft rekening houden met bijzondere regels op gewestelijk vlak. Zo is in het Vlaamse gewest sedert enkele jaren geen vermindering van de onroerende voorheffing meer mogelijk wanneer de onproductiviteit langer dan twaalf maanden duurt. Voor gebouwen die in het Vlaamse gewest gelegen zijn, moet men de twee regels dus combineren. Om een vermindering van de onroerende voorheffing te kunnen verkrijgen, moet de onproductiviteit langer dan drie maanden duren (meer dan negentig dagen), maar ze mag niet langer dan twaalf maanden aangehouden zijn. Met dien verstande dat men voor het berekenen van deze twaalf maanden niet alleen rekening houdt met de periodes van onproductiviteit die zich in het jaar zelf situeren, maar ook met de periodes van onproductiviteit gedurende het voorgaande jaar.BRUSSEL.In het Brusselse gewest is men nog strenger. Ook daar geldt bij voortduur de federale regel dat de onproductiviteit ten minste negentig dagen geduurd moet hebben. Maar daarenboven moet in het Brusselse gewest nog aan een hele reeks andere voorwaarden voldaan zijn. Samengevat kan voor gebouwen die in het Brusselse gewest zijn gelegen, uitsluitend nog een vermindering wegens onproductiviteit (van minstens negentig dagen) worden verkregen, als het gaat om een pas opgerichte woning ; of nog, om een woning die ongezond maar verbeterbaar is verklaard en waaraan de nodige verbeteringswerken worden uitgeoefend. De vermindering is in het Brusselse gewest bovendien aan strikte formaliteiten onderworpen, en bovendien kan zij slechts gedurende een beperkte periode genoten worden. In het Waalse gewest is men vooralsnog veel milder. Voor zover we kunnen zien, gelden in het Waalse gewest op dit ogenblik nog geen bijkomende gewestelijke beperkingen, en houdt men zich dus aan de federale voorwaarden (onproductiviteit van minstens negentig dagen).KADASTRAAL INKOMEN.De onproductiviteit van een gebouw is ook van belang in het kader van de personenbelasting. Particuliere eigenaars van gebouwen die niet verhuurd zijn, zijn in beginsel immers belastbaar op basis van het kadastraal inkomen van het gebouw (dat voor de eigenlijke belastingheffing nog wordt geïndexeerd, en behoudens voor de eigen woning meestal ook nog wordt verhoogd met een coëfficiënt die met ingang van het aanslagjaar 1998 vastgesteld is op 40 %). Dat kadastraal inkomen kan in geval van onproductiviteit ook verhoudingsgewijs verminderd worden. Onder exact dezelfde (federale) voorwaarde als in het kader van de onroerende voorheffing. Dus moet het ook hier gaan om een niet-gemeubileerd gebouw dat in de loop van het jaar gedurende ten minste negentig dagen volstrekt niet in gebruik genomen is en volstrekt geen inkomsten heeft opgeleverd.COMBINATIES.Belangrijk om weten is dat de gewestelijke beperkingen hier niet doorwerken. Zij zijn alleen van toepassing op het gebied van de onroerende voorheffing, en niet op het gebied van de eigenlijke personenbelasting. Het gevolg daarvan is dat de twee regelingen los van mekaar kunnen voorkomen. Een woning kan uitgesloten zijn van de vermindering van de onroerende voorheffing (omdat ze bijvoorbeeld in het Brusselse gewest gelegen is en niet aan de strenge Brusselse voorwaarden voldoet), terwijl de eigenaar voor de toepassing van de personenbelasting toch een vermindering van het kadastraal inkomen kan verkrijgen (omdat hij aan de federale voorwaarde van ten minste negentig dagen onproductiviteit voldoet). Omgekeerd kan het zijn dat wel een vermindering van de onroerende voorheffing verkregen kan worden (bijvoorbeeld wegens onproductiviteit gedurende minstens negentig dagen van een gebouw gelegen in het Waalse gewest), terwijl er van een vermindering van het kadastraal inkomen in de personenbelasting geen sprake kan zijn (omdat de eigenaar bijvoorbeeld een vennootschap is).ONVRIJWILLIG.Waar de twee regelingen mekaar wel vinden, is op het gebied van de basisvoorwaarde inzake onproductiviteit. Die moet onvrijwillig zijn. Daarover is men het in de rechtsleer en in de rechtspraak (op één dissident arrest na) volkomen eens. Een gebouw dat vrijwillig onproductief wordt gehouden, kan nooit aanleiding geven tot een vermindering van de onroerende voorheffing, noch tot een vermindering van het kadastraal inkomen in de personenbelasting. Vraag is alleen hoe men dat onvrijwillig karakter bewijst. Daarover is al een gigantisch aantal processen gevoerd. Veel eigenaars gaan er immers nogal licht van uit dat het volstaat een bordje te huur of te koop voor het venster te hangen. Als er vervolgens geen huurders of kopers opdagen, zou de onproductiviteit per definitie onvrijwillig zijn. Maar zo eenvoudig liggen de zaken niet. Vooral niet als men vaststelt dat die bordjes ook al wel eens huizen of appartementen durven sieren waarvan het hoegenaamd niet de bedoeling is ze effectief en snel te verhuren of te verkopen.WET.Vandaar dat begin 1995 een parlementair initiatief genomen is om de wettekst ter zake aan te passen. Sindsdien staat in de wet uitdrukkelijk te lezen dat de onproductiviteit wel degelijk onvrijwillig moet zijn, en dat het bewijs ervan met ingang van het aanslagjaar 1996 onvoldoende bewezen is, als de belastingplichtige er zich toe beperkt het goed tegelijkertijd te huur en te koop aan te bieden. Een bordje te huur of te koop, of beide bordjes samen, zijn dus onvoldoende. Er moeten bovendien andere elementen aanwijsbaar zijn die het onvrijwillig karakter aantonen. Bijvoorbeeld wegeniswerken die het verhuren bemoeilijken, de materiële onbewoonbaarheid van het pand enzovoort. VERNIETIGING.Maar de wetgever heeft zijn werk niet goed gedaan. Het Arbitragehof heeft immers in een recent arrest vastgesteld dat dergelijke wetswijziging tegenwoordig niet langer kan zonder de instemming van de gewesten. En die hun instemming is door de federale wetgever niet gevraagd. Vandaar dat het Arbitragehof de nieuwe wettekst vernietigd heeft.Die vernietiging heeft niet tot gevolg dat de onproductiviteit dan toch niet onvrijwillig zou moeten zijn. Weliswaar staat die voorwaarde als gevolg van de vernietiging ervan niet meer expliciet in de wet te lezen. Maar zoals gezegd, werd voorheen ook al (vrijwel) unaniem aanvaard dat de onproductiviteit onvrijwillig moet zijn. De vernietiging heeft daarentegen wel tot gevolg dat men het bewijs van het onvrijwillig karakter niet meer kan verwerpen, louter en alleen omdat de eigenaar zich ertoe beperkt heeft het gebouw te koop en te huur aan te bieden. Anders gezegd : de eigenaar moet het onvrijwillig karakter nog steeds bewijzen ; maar afhankelijk van de concrete omstandigheden, hoeft het te koop en te huur aanbieden, niet noodzakelijk meer onvoldoende te zijn.Pikant detail : de vernietiging heeft tot gevolg dat de nieuwe wettekst geacht moet worden nooit te hebben bestaan. Zodat de vernietigde wettekst ook in discussies over het verleden volledig achterwege moet blijven.Jan Van Dyck Jan Van Dyck is fiscalist.