Er is geen herziening van de kadastrale inkomens in het verschiet. Daarom wil de minister van Financiën de reële huurinkomsten belasten.
...

Er is geen herziening van de kadastrale inkomens in het verschiet. Daarom wil de minister van Financiën de reële huurinkomsten belasten.De plannen van de minister van Financiën om het taxatiestelsel van de onroerende inkomsten aan te passen, stuit zoals geweten, op heel veel tegenstand. Maar tegelijk kan men er niet omheen dat het bestaande taxatiestelsel totaal voorbijgestreefd is en elke band met de werkelijkheid verloren heeft. Althans voor zover het gaat om de verhuur van onroerende goederen aan particulieren die het gehuurde pand niet voor de uitoefening van hun beroepswerkzaamheid gebruiken.Op het gebied van de onroerende inkomsten heeft men in de personenbelasting immers twee grote systemen van belasting. Langs de ene kant, de belasting op basis van het kadastraal inkomen, en langs de andere kant, de belasting op basis van de werkelijke huur.WERKELIJKE HUUR.Dit tweede stelsel (belasting op basis van de werkelijke huur) is in de regel van toepassing als men verhuurt aan een vennootschap, of vereniging, of aan een particulier die het gehuurde goed wel voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt. Het houdt in dat men kijkt naar de werkelijk ontvangen brutohuur en dat men die vermindert met een forfaitair bedrag om rekening te houden met een aantal kosten die de verhuurder in verband met dat onroerend goed heeft. De verhuurder is vervolgens belastbaar op de aldus berekende "nettohuur".Dit systeem van belasting op de "nettohuur" volgt uiteraard op perfecte wijze de evolutie van de huurprijzen. Het gaat immers uit van de werkelijk ontvangen huur. Zij het dat de berekening van het aftrekbaar kostenforfait nog wel voor enige scheeftrekkingen kan zorgen. In principe wordt dit kostenforfait weliswaar berekend in functie van de werkelijk ontvangen huur (40 % ervan). Maar het mag krachtens de wet nooit hoger zijn dan tweederde van het (speciaal voor deze gelegenheid) geherwaardeerd kadastraal inkomen. Aangezien deze herwaarderingscoëfficiënt voor het aanslagjaar 1996 gelijk is aan "3", wil dit zeggen dat het kostenforfait voor hetzelfde aanslagjaar nooit hoger kan zijn dan twee keer het ongeïndexeerd kadastraal inkomen.Anders gezegd, het maximaal aftrekbaar kostenforfait volgt de evolutie van de huurprijzen niet. Omdat het berekend wordt uitgaande van het kadastraal inkomen. En dat is, zoals we hierna nog zullen zien, een ouderwets criterium dat al lang geen getrouw beeld meer geeft van de werkelijke huurwaarde van het onroerend goed. Met als gevolg dat de netto belastbare huur (bruto min kostenforfait) in een aantal gevallen ook niet meer is wat ze zou moeten zijn als men rekening houdt met de werkelijke prijzen die op de huurmarkt gelden.KADASTRAAL INKOMEN.Maar die scheeftrekkingen zijn niets in vergelijking met hetgeen zich voordoet in het eerste stelsel. Dat van de belasting op basis van het kadastraal inkomen. Dit taxatiestelsel wordt om te beginnen gehanteerd ten aanzien van de onroerende goederen die men niet verhuurt (bijvoorbeeld de eigen woning) ; en ten tweede ook, ten aanzien van onroerende goederen die men wel verhuurt, maar waarbij de huurder een natuurlijke persoon is die het gehuurde goed niet voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt.Wat de eigen woning betreft, is de belastbare grondslag gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen. En wat de andere gebouwen betreft, is de belastbare basis in dit taxatiestelsel gelijk aan 125 % van het geïndexeerde kadastraal inkomen.Het uitgangspunt is hier dus steeds het "kadastraal inkomen". En dat leidt in de praktijk wel tot grote scheeftrekkingen. Normaal gezien zou dat niet mogen zijn. Het kadastraal inkomen is immers in principe gelijk aan 60 % van de (geschatte) werkelijke huurwaarde van het gebouw in kwestie. Maar het probleem is, dat die kadastrale inkomens geen rekening houden met de huurprijzen zoals ze vandaag van toepassing zijn ; maar wel met de huurprijzen zoals ze gelden op een welbepaald, door de wetgever aangeduid ogenblik.Zo komt het dat de kadastrale inkomens die vandaag gehanteerd worden, de werkelijke huurprijzen reflecteren die op 1 januari 1975 van toepassing waren. De laatste algemene herziening van de kadastrale inkomens is immers zo'n vijftien jaar geleden doorgevoerd, en had als referentiepunt de huurwaarde op 1 januari 1975.Het hoeft geen betoog dat deze kadastrale inkomens in de verste verte geen voeling meer hebben met de werkelijke huurprijzen die vandaag op de huurmarkt gelden. Vandaar ook dat de kadastrale inkomens tegenwoordig "geïndexeerd" worden. Maar die indexatie is niet volledig. Ze houdt slechts rekening met de stijging die de huurprijzen sedert het einde van de jaren tachtig ondergaan hebben. En vandaar ook dat de belastbare grondslag (behoudens bij de eigen woning) met 25 % wordt verhoogd. Maar zelfs na die verhoging is de belastbare grondslag doorgaans nog heel wat lager dan de werkelijke huurwaarde die de betrokken gebouwen vandaag hebben.MOEILIJKE SCHATTING.Die scheeftrekking is op zich niet erg. Integendeel zelfs. Zij speelt ten volle in het voordeel van de belastingplichtige. Maar er zijn andere punten waarop het kadastraal inkomen voor meer problemen zorgt.Zo is er om te beginnen de toekenning van een kadastraal inkomen aan gebouwen die vandaag worden gebouwd. Wanneer de Administratie van het Kadaster een nieuw kadastraal inkomen berekent, moet zij er rekening mee houden dat 1 januari 1975 nog steeds als referentiepunt geldt. Zij moet dus "schatten" welke de huurwaarde van dat nieuwe gebouw geweest zou zijn in de veronderstelling dat het op 1 januari 1975 had bestaan.Onnodig te zeggen dat dergelijke raming in veel gevallen een zeer moeilijke opdracht is. Bij die schatting moet immers niet alleen rekening gehouden worden met de omvang van de woning, maar uiteraard ook met de ligging ervan. Met als gevolg dat men in veel gevallen rekening moet houden met een totaal onbekend gegeven. Want welke waarde moet men toekennen aan een bepaalde ligging, wanneer het bijvoorbeeld om een nieuwe verkaveling gaat ?RELATIEVE VERSCHILLEN.Dat de belastbare basis nog steeds berekend wordt uitgaande van kadastrale inkomens die vastgesteld zijn in functie van de huurwaarde op 1 januari 1975, zorgt daarnaast ook voor serieuze scheeftrekkingen tussen de verschillende belastingplichtigen. Deze manier van werken heeft immers tot gevolg dat de belastbare grondslag op geen enkele wijze rekening houdt met de relatieve verschillen die de evolutie van de huurprijzen in de verschillende regio's, gemeenten of wijken hebben ondergaan.Kamerlid Michel Moock gaf het voorbeeld van huizen in Anderlecht en in Sint-Pieters-Woluwe. Ten tijde van de vorige algemene herziening van de kadastrale inkomens hadden de huizen in Anderlecht een gemiddelde huurwaarde van ongeveer 7000 frank. In Sint-Pieters-Woluwe was dat ongeveer 14.000 frank. Een verhouding van één op twee dus. Op dit ogenblik hebben diezelfde woningen een gemiddelde huurwaarde van ongeveer 13.000 frank in Anderlecht en van bijna 36.000 frank in Sint-Pieters-Woluwe. Of een verhouding van bijna één op drie. Toch worden de verhuurders in Anderlecht en Sint-Pieters-Woluwe nog steeds belast op basis van kadastrale inkomens die uitgaan van de "oude" huurwaarde. Met als gevolg dat verhuurders in Anderlecht relatief veel zwaarder worden belast dan verhuurders in Sint-Pieters-Woluwe. GEEN HERZIENING.Volgens kamerlid Moock ligt de oplossing dan ook voor de hand : de kadastrale inkomens moeten dringend worden herzien. Maar dat is blijkbaar veel gemakkelijker gezegd dan gedaan. De wetgever heeft ooit wel eens bepaald, dat de eerstvolgende algemene herziening van de kadastrale inkomens rekening moet houden met de huurprijzen zoals ze op 1 januari 1994 bestonden. Maar die herziening is duidelijk niet voor morgen. De Administratie van het Kadaster is er immers niet klaar voor. De voorbereidingswerkzaamheden moeten nog starten.Vandaar allicht dat de minister van Financiën aan andere oplossingen denkt. Geen belasting meer op basis van het kadastraal inkomen, maar wel op basis van een belastbaar inkomen dat uitgaat van de werkelijk ontvangen huur. Een denkpiste die los van politieke overwegingen objectief het verdedigen waard is. Maar die gegarandeerd op heel wat weerstand zal stoten. Omdat ze in het ministeriële achterhoofd allicht niet alleen bedoeld is om scheeftrekkingen (terecht) weg te werken. Maar ook om de belastingdruk op de onroerende inkomsten voor de zoveelste keer te verhogen.JAN VAN DYCK Jan Van Dyck is fiscalist.