Voor een prikje van oud naar nieuw

Het kopen van een huis in Vlaanderen is vanaf 1 januari een pak goedkoper. De registratierechten gaan omlaag en u kunt de rechten die u op uw vorige aankoop betaalde aftrekken. Maar er zijn voorwaarden.

Een goede zaak, voorwaar. Weet echter dat deze verlaging op Europees niveau niet veel voorstelt. In andere Europese landen zijn de tarieven beduidend lager: 8% in Portugal en Italië, 6% in Nederland en Spanje, 5% in Frankrijk en Luxemburg, 1,5% in het Verenigd Koninkrijk, 1% in Zweden en Noorwegen en zelfs 0% in Denemarken. Maar het kan ook slechter: in het Waals Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest blijft het tarief van 12,5% voorlopig gelden.

Voorts wordt het tarief voor het klein beschrijf (voor kleine landeigendommen en bescheiden woningen) herleid van 6% tot 5%. Met deze maatregel hoopt de overheid iets te doen aan de dagelijkse files en spoort ze ons aan om bestaande woningen of gebouwen te laten renoveren. Vooral bepaalde achtergestelde stadsgedeeltes zouden daarvan kunnen profiteren en bovendien zouden de prijzen voor bouwgronden niet meer zo stijgen. De tariefverlaging is niet alleen van toepassing voor particulieren. Ook vennootschappen kunnen aankopen tegen 10%.

Levenslang meeneemrecht

Totaal nieuw is dat in bepaalde gevallen de registratierechten van de eerder aangekochte woning kunnen worden afgetrokken van de rechten van de later aangekochte woning. Deze bepaling is alleen van toepassing voor natuurlijke personen. Personen die een zelfstandige beroepsactiviteit uitoefenen (architect, bakker…) genieten ook dit meeneemrecht. Rechtspersonen zoals vennootschappen zijn echter uitgesloten.

Dit fiscale geschenk krijgt u niet zomaar. U moet wel uw vroegere hoofdverblijfplaats verkopen en de nieuwe woning werkelijk als hoofdverblijfplaats gebruiken. Met hoofdverblijfplaats bedoelt de overheid dat de betrokken woning effectief en voornamelijk door de genieter moet worden bewoond. Deze toestand is een feitelijk gegeven en valt niet noodzakelijk samen met een inschrijving in het bevolkingsregister. Het fiscale voordeel van dit meeneemrecht bestaat in een onmiddellijke verrekening of een latere teruggave van de betaalde rechten. Wanneer de verkoop van de vorige woning plaatsvindt vóór de nieuwe aankoop, worden de rechten op het verkochte goed verrekend met de rechten die verschuldigd zijn voor de nieuwe aankoop. Deze verrekening kan echter nooit aanleiding geven tot teruggave van een eventueel niet verrekend gedeelte.

De mobiele bewoner onder ons die geregeld van eigendom verandert, zou volgens dit principe nooit méér registratierechten hoeven te betalen dan de rechten die verschuldigd zijn op de woning met de hoogste belastingopbrengst. Om het hele concept budgettair betaalbaar te houden, wordt het bedrag dat per verrichting kan worden verrekend daarom beperkt. Het te verrekenen bedrag mag nooit meer dan 12.500 euro bedragen.

Voorbeeld

Het volgende voorbeeld kan de werking van het meeneemrecht verduidelijken. Gemakshalve beperken we ons tot de hypothese waarbij een persoon tijdens zijn leven drie aankopen van een eigendom doet. De eerste twee aankopen gaan telkens gepaard met een wederverkoop. Zonder de techniek van meeneembaarheid zouden deze verrichtingen aanleiding geven tot de volgende heffingen.

Terug tot 16 januari 1989

Om deze gunstmaatregel zo vlug mogelijk te laten werken en een grotere woningmobiliteit te creëren, is in het ontwerp bovendien voorgesteld om de meeneembaarheid te laten gelden voor alle aankopen die sinds 16 januari 1989 zijn gedaan. Door de bijzondere financieringswet van 16 januari 1989 beschikte het Vlaams Gewest al over de opbrengsten van de registratierechten, die toen werden verdeeld tussen de federale overheid en het Vlaams Gewest. In de periode daarvoor was de opbrengst volledig voor de staatskas. Daarom komen de aankopen vóór 16 januari 1989 niet in aanmerking voor de nieuwe fiscale gunstmaatregel.

Er wordt ook een compenserende vrijstelling van 12.500 euro verleend aan de belastingplichtige die een eerste woning aanschaft, op voorwaarde dat de belastingplichtige er ook effectief zijn hoofdverblijfplaats vestigt. De bedoeling hiervan is de fiscale instapdrempel te verlagen voor zij die een woning willen aankopen. Het is een aanvulling op het idee van de meeneembaarheid.

Een combinatie van meeneembaarheid en deze vrijstelling is uitgesloten. De twee gunstmaatregelen beogen een verschillende doelgroep. De meeneembaarheid geldt voor zij die hun hoofdverblijfplaats al in eigendom hebben, de vrijstelling geldt voor zij die hun eerste woning aankopen.

De voorwaarden om deze vrijstelling te verkrijgen, zijn van dezelfde soort als die voor de meeneembaarheid. Ze geldt bijvoorbeeld alleen voor natuurlijke personen en voor onroerende goederen die de hoofdverblijfplaats uitmaken.

Jos Ruysseveldt

De registratierechten van een eerder aangekochte woning kunnen voortaan worden afgetrokken van de rechten van een later aangekochte woning.

Het ‘meeneemrecht’ geldt voor alle woningaankopen die sinds 16 januari 1989 zijn gedaan.