De Brusselse advocaat Jean-Marc Goossens is de spil van een Belgische investeringspool in vastgoed in Miami. Met twee Belgische vennoten verzamelde hij vorig jaar via het investeringsvehikel Mayflower Opportunities in ons land 5 miljoen dollar (4,5 miljoen euro) voor vijf projecten. Het team werkt aan een tweede investeringsronde van 5 miljoen dollar. "Het geld stroomde vrij vlot binnen", getuigt hij. "Niet investeerders, maar projecten vinden is het probleem. Na 2008 is het nog een goed moment om te kopen in Miami. Hoewel de prijzen her en der stijgen, zijn er nog interessante opportuniteiten. Lokale huurders beschikken dikwijls nog niet over de middelen om een eigen huis te kopen. De huurprijzen stijgen daarentegen wel."
...

De Brusselse advocaat Jean-Marc Goossens is de spil van een Belgische investeringspool in vastgoed in Miami. Met twee Belgische vennoten verzamelde hij vorig jaar via het investeringsvehikel Mayflower Opportunities in ons land 5 miljoen dollar (4,5 miljoen euro) voor vijf projecten. Het team werkt aan een tweede investeringsronde van 5 miljoen dollar. "Het geld stroomde vrij vlot binnen", getuigt hij. "Niet investeerders, maar projecten vinden is het probleem. Na 2008 is het nog een goed moment om te kopen in Miami. Hoewel de prijzen her en der stijgen, zijn er nog interessante opportuniteiten. Lokale huurders beschikken dikwijls nog niet over de middelen om een eigen huis te kopen. De huurprijzen stijgen daarentegen wel." Lange tijd werkte Goossens voor Belgen die een villa of appartement wilden kopen in Miami Beach of andere badplaatsen in de stad. Heel wat klanten uit Knokke vroegen hun stadsgenoot advies in Amerikaans fiscaal en vastgoedrecht. Vanaf 2008 bemiddelde Goossens om verkommerende panden op toplocaties in Miami Beach te kopen, te renoveren en te verkopen. "Klanten maakten tot 300 procent winst, omdat mensen hun huizen onder dwang van de banken moesten verkopen en er amper geld was aan de vraagzijde", zegt hij. "Nu is het te laat voor dat soort investeringen. Er is meer marktkennis nodig om de stap te wagen." Tegenwoordig focust het team rond Mayflower op een totaal ander type vastgoed: B-locaties met veel potentieel, te renoveren woningen in de mindere wijken van Miami. "Opkomende wijken", corrigeert Manuel Molina, die net als Goossens sinds 2014 partner van Mayflower is. De energieconsultant heeft sinds 2004 een investeringsvennootschap in Miami en New York en is de Belgische ereconsul. "We zoeken vastgoed met redelijke prijzen naast buurten die al sterk in opmars zijn." De derde partner van Mayflower is de Oost-Vlaamse textielondernemer Alain Liebaert. Hij was wel geïnteresseerd om te investeren in vastgoed in Miami, maar wilde dat actief doen, niet als externe financier. Hij is mede-eigenaar en manager van Mayflower. De andere externe investeerders uit België leenden Mayflower elk minstens een half miljoen dollar, om de investeringsbasis op 5 miljoen dollar te brengen. De externe kapitaalverschaffers krijgen volgens het contract met Mayflower Opportunities LLC vanaf het tweede jaar vijf jaar lang een uitkering van 3 tot 15 procent, afhankelijk van het rendement. Als er meer winst is, vloeit die naar het management van Mayflower, dat een jaarlijks ereloon van 2,5 procent int. "Het is de bedoeling de panden ook te verkopen met een meerwaarde om het rendement te maximaliseren", stelt Molina. De aandeelhouders hebben een Uniform Commercial Code-1 (UCC-1, een soort van pandrecht) op de aandelen van Mayflower. Indien het vastgoedvehikel niet jaarlijks 3 procent kan betalen of het ingelegde kapitaal na vijf jaar niet wordt uitgekeerd, worden ze aandeelhouder van Mayflower. "In dat geval worden de investeerders eigenaar van het vastgoedvehikel en dus van de panden", aldus Goossens. We legden enkele documenten van Mayflower voor aan een notaris die vertrouwd is met dit type van contracten. "Dit is een investering voor professionals, die dit vastgoed kunnen opvolgen", oordeelt hij. "Gewone investeerders zien eventueel onweer niet aankomen en als het begint te regenen is het te laat." Dat is ook de mening van Bernard Dardenne (Mercurius Consulting), die ook advies geeft in problematische Amerikaanse vastgoeddossiers. Hij staat wantrouwig tegenover de constructie. "Wie zekerheid wil over zijn investering, heeft beter rechtstreeks of onrechtstreeks de eigendomstitel van het vastgoed in handen", waarschuwt hij. "Hier is Mayflower de eigenaar. De investeerders zijn evenmin aandeelhouder van Mayflower, dat over investeringen beslist zonder de financiers te raadplegen. Zij worden enkel rechtstreeks eigenaar als het rendement tegenvalt. Ik heb liever inspraak als investeerder en zou dus niet meestappen in dit verhaal." "Een rechtstreekse participatie in vastgoed is exact het advies dat ik tot voor enkele jaren gaf, toen de markt hier in Miami kapot was", repliceert Goossens. "Maar wie nu koopjes zoekt, doet dat het beste via lokale professionals, die ook het beheer in handen nemen. Snel beslissen is de boodschap. Wanneer een kans opduikt, kunnen we moeilijk de investeerders laten overvliegen om een aankoopakte te tekenen of deel te nemen aan een algemene vergadering. Onze financiers zijn trouwens geen zuivere vastgoedbeleggers, maar veeleer investeerders, die de beslissing overlaten aan een specialist. Ook wij laten ons voor de aankoop adviseren door advocaten en vastgoedlobbyisten. Dat is de beste manier om een herbestemming te verkrijgen, die dan meerwaarde creëert." Goossens verwijst naar de aankoop van een woning in de wijk Wynwood voor 750.000 dollar, op een plek waarvan hij wist dat ze twee maanden later een nieuwe bestemming zou krijgen als commerciële zone en voor hogere appartementsblokken. "Dat verdubbelt de prijs", verklaart Molina. "Wynwood is sterk aan het opkomen, ook omdat hier elk jaar het grote kunstevenement Art Basel wordt georganiseerd. Bovendien is de buurt in volle expansie als kunst-, woon- en winkelwijk. We moesten wel snel beslissen over de aankoop omdat deze informatie in de markt zou komen." Hij hoopt op een vergelijkbaar effect na de aankoop van panden in Little Haiti (een investering van 490.000 en 350.000 dollar), Shore Crest (1,2 miljoen dollar), Coral Way (720.000 dollar) en gronden in Midtown (0,5 miljoen dollar). "De meeste panden zijn onderbezet of worden verhuurd tegen een relatief lage prijs", redeneert hij. "Ze zijn drie keer goedkoper dan de topbuurt, een paar kilometer verderop, maar wel in volle expansie als woon- en winkelgebied. Terwijl wij ze renoveren, wordt de wijk attractiever. Als dat gebeurt, laat de Amerikaanse huurwetgeving toe dat we de huurders na een jaar opzeggen en het pand opnieuw verhuren met een hoger rendement. Dat is al gebeurd in Coral Way, waar we de huur met de helft verhoogden. Dat geeft ons een nettojaarrendement van 9 procent, dat bij de verloop zal leiden tot een stevig rendement." Mayflower kijkt uit naar nieuwe projecten. Het heeft bijvoorbeeld een exclusieve optie op een tot winkelcentrum omgebouwde kerk nabij het financieel district Brickell, die bijna 4 miljoen dollar kan kosten. Het managementteam organiseert sinds twee weken een ronde voor nieuw kapitaal voor Mayflower II (een projectnaam). Goossens: "We zoeken opnieuw 5 miljoen dollar kapitaal, met een minimuminleg van 0,5 miljoen dollar. De zoektocht is gemakkelijker dan voor het eerste fonds, omdat we al wat kunnen bewijzen. Dit is slechts het begin. Op termijn willen we een vastgoedbedrijf uitbouwen dat tien keer groter is." HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE KAREL DUERINCKX"Wie nu koopjes zoekt, doet dat best via lokale professionals die ook het beheer in handen nemen" Jean-Marc Goossens