Verkoopoverheidsgebouwen: vandaag de jackpot, morgen de rekening

Sinds vorige week onderhandelt het kabinet-Reynders over een vastgoedoperatie, waarbij een half miljard euro aan overheidspatrimonium van eigenaar verandert. Maar met deze megadeal doet de overheid op termijn een slechte zaak. En het parlement is buitenspel gezet.

Vorige week maandag startte het kabinet van Financiën Didier Reynders (MR) de onderhandelingen over de verkoop van tachtig overheidsgebouwen, zoals de gebouwen van de Thesaurie aan de Regentlaan en de WTC III-toren. Hierover ondervraagd in de parlementscommissie Financiën, hield de minister zich op de vlakte. Diep in de programmawet, waarover binnen enkele weken wordt gestemd, schuilt een artikel dat deze verkoop toelaat zonder inspraak van het parlement. Zo omzeilt de regering de wet over rijkscomptabiliteit, die deze parlementaire controle verplicht.

“De transparantie is zoek,” poneert vastgoedadvocaat Dirk Caestecker (DLA). “Het parlement geeft het heft uit handen en de regering beslist zelf welke gebouwen aan welke prijs worden verkocht, en onder welke voorwaarden. Hoe kan het parlement controleren of de verkoop- en verhuurvoorwaarden marktconform zijn?”

565 miljoen aan gebouwen te koop

Achter de schermen is Reynders’ kabinetsmedewerker Alexandre De Geest de spil van de onderhandelingen met de kandidaat-partners van de bevak die de overheidsgebouwen zal beheren. Het betreft de Franse verzekeringsmaatschappij Axa, de Duitse projectontwikkelaar IVG en de Brusselse vastgoedbeheerders Befimmo en Cofinimmo. Het project draagt de codenaam Belgimmo.

Beide partijen willen de prijs omhoogdrijven. De regering om onmiddellijk geld op de begroting te kunnen boeken. De koper omdat hij dan een vast rendement op een hoog bedrag heeft. Vreemd genoeg maakt het voor de koper weinig uit of hij veel of weinig betaalt voor de gebouwen. De centen worden immers niet uitgedeeld bij de start of aan het einde van de rit, maar tijdens de koers. Bernard Cardon de Lichtbuer, gewezen CEO van Cofinimmo, stelt dat vastgoed een langetermijnproduct is geworden, waarvan de eindwaarde geen belang heeft. Het vastgoedrendement is het financiële rendement. De rekening is eenvoudig. “Een gebouw van 100 miljoen brengt achttien jaar lang jaarlijks 6 miljoen op. Een overheidslening kost 4 %. Men verkoopt huurgelden aan de bank en strijkt elk jaar het verschil op (2 %). Hoe het gebouw er intussen uitziet, is niet echt belangrijk. Ik heb me altijd verzet tegen deze evolutie en het begrip ‘klantvriendelijk’ weer ingevoerd toen Cofinimmo naar de beurs trok.”

De Geest: “Ik weet dat er kritiek bestaat over onze manier van werken, en ik zou die kunnen weerleggen. Dat zou echter onverstandig zijn. We gaan de andere kant van de onderhandelingstafel geen informatie geven over onze strategie. Momenteel zijn er in België tien mensen, die de technische achtergrond kennen van de overdracht van het overheidspatrimonium. Ik ben er een van. Voorlopig blijft dat zo.”

Tot de inner circle behoren ook de adviseurs van Bank Degroof/Fortis, het advocatenkantoor NautaDutilh en vastgoedbeheerder DTZ. Andere kandidaat-adviseurs, onder meer DLA en KBC, hebben het niet gehaald.

Het kabinet plakt een verkoopprijs van 565 miljoen op de gebouwen, die onmiddellijk na de verkoop weer worden gehuurd. Omdat het bedrag vastligt, kan er volgens insiders enkel onderhandeld worden over de huurvoorwaarden, en dat verzwakt de positie van de overheid. In een korte reactie weerlegt minister Reynders: “Dat bedrag is een uitgangspunt. Ik geef geen informatie over onze schatting van de huurprijs, wegens geheim. Desnoods verlagen we de verkoopprijs. Maar dan moeten we elders in de begroting wel snoeien.”

Peter Vanden Houtte, econoom bij ING, betreurt dat de verkoop een eenmalige maatregel is om de lopende begroting in evenwicht te houden. Hij redeneert: “De overheid ziet er blijkbaar niet tegenop een te hoge huurprijs te betalen, als de verkoopsom maar hoog genoeg is. Voor de koper maakt dat geen verschil, omdat enkel het rendement telt. Een astronomische afwijking van de marktprijs is niet toegelaten, maar deze regering heeft al meer trucs toegepast – denk aan de verkoop van zo goed als onbestaande pensioenfondsen – om de budgettaire eindmeet te halen.”

Philippe Haers (directeur van KBC Vastgoed) gelooft niet dat een ernstige vastgoedinvesteerder bereid is in het scenario ‘een hoge verkoopprijs en huurprijs zijn goed voor iedereen’ mee te draaien. “Ook in dit dossier is een normale internal rate on return vereist,” stelt hij. “Toegegeven: over 10 % meer of minder kan je altijd discussiëren. Maar een ervaren schatter kleeft niet zomaar de dubbele prijs op een gebouw omdat de betrokken partijen dat zo afspreken.”

Op een drafje

Een ploeg van DTZ reist België rond om het kabinet meer inzicht te geven over de staat van het overheidspatrimonium. Insiders wijzen erop dat de operatie op een drafje wordt afgehandeld. Reynders ontkent: “De operatie is geen haastklus. Maar het is wel de bedoeling dat we ten laatste begin oktober een privépartner vinden, om een paar maanden later naar de beurs te trekken met de bevak.”

Caestecker: “Normaal gezien kan de overdracht van de tachtig gebouwen pas gebeuren na een grondige due diligence op het vlak van milieu en dergelijke. Dat wordt moeilijk, omdat de deadline gehaald moet worden. Wie draagt het risico als er asbest wordt gevonden of de bodem vervuild is? Zal de overheid een soort van garantie leveren aan de bevak als het tot dat soort problemen komt?”

In elk geval adviseert Caestecker dat de overheid als huurder van de nieuwe gebouwen de contracten van de Regie der Gebouwen kopieert. “Die zijn zeer strikt,” weet de advocaat. “Een aantal gebouwen is in slechte staat en de hurende overheid zou de verhurende bevak kunnen verplichten ze – eindelijk – in orde te brengen.”

Meer nog: de huurder kan het contract laten vernietigen als de bevak de verplichtingen niet nakomt. De overheid sluit best contracten af volgens de 3-6-9-formule, met een optie voor de huurder om na elke drie jaar het contract op te zeggen. In dat geval komt wel de financiële constructie rond de bevak op de helling te staan. “De overheid kan echter op voorhand ook afstand doen van rechten die niet van dwingend recht zijn, zodat de huurcontracten als beleidsinstrument uit haar handen verdwijnen,” aldus Caestecker. “Ik vrees dat de staat wordt opgescheept met contracten met een duurtijd van vijftien jaar of meer. De overheid betonneert met deze verkoop de toekomst van het patrimonium. Een zeer dure operatie.”

Het ziet ernaar uit dat over alles op voorhand wordt onderhandeld: de verkoopprijs, de huurbedragen, de termijnen en afstand van eventuele rechten die voortvloeien uit het huurrecht. Caestecker: “Zo kunnen de privépartner en de overheid alles gedetailleerd afspreken, het vastgoed onderbrengen in een vennootschapsstructuur en die naar de beurs brengen als een louter financieel product met een aankoopprijs en een gegarandeerd rendement. Zo’n operatie is totaal niet transparant voor de belastingbetaler. Je kan je zelfs afvragen wat het nut is van de beursgang, omdat het toch de bedoeling was dat die dynamiek moest teweegbrengen in het beheer van de gebouwen.”

Cofinimmo is favoriet

Cofinimmo maakt volgens de meeste geïnterviewden de meeste kans als privépartner van Belgimmo. De onderhandelingen dreigen een ongelijke strijd te worden. Caestecker: “Cofinimmo heeft medewerkers van uitstekende kwaliteit. Zij staan tegenover ambtenaren en kabinetsmedewerkers die maar een doel hebben: de begroting redden. In ruil voor cash op de begroting zullen zij toegevingen doen op de huurprijs. Let wel: Eurostat zal pas achteraf toetsen of de huurprijs marktconform is.”

In principe participeert de overheid voor maximaal 10 % in de bevak. Minstens 30 % wordt verspreid onder de beleggers. De privémaatschappij, die ook eigen gebouwen moet inbrengen, bezit maximaal 60 %.

Haers betreurt dat er maar één privépartner is. “Waarom niet méér?” vraagt hij zich af. “Iedereen kan toch vastgoed inbrengen?” Caestecker vindt dan weer dat een referentieaandeelhouder overbodig is. Want: “Het is veel zuiverder een breed verspreid pakket aandelen te hebben, met een zaakvoerder die een contract afsluit met een of meer beheerders.”

Sommige bevaks werken via een commanditaire vennootschap op aandelen en een zaakvoerder. Die heeft een vetorecht op alle beslissingen, zoals dat bijvoorbeeld het geval is met PeriFund als zaakvoerder van het vroegere PeriFund Comm. VA, nu Intervest Offices. Als er een openbaar bod op de aandelen wordt uitgevoerd, kan deze zaakvoerder niet worden uitgeschakeld. “Deze formule lijkt me het meest geschikt voor de vastgoedbevak van de overheid, omdat men zo kan vermijden dat bijvoorbeeld een Amerikaans fonds beslag legt op al het overheidspatrimonium,” aldus Caestecker.

Minister Reynders bevestigt dat de personeelsleden van de Regie der Gebouwen eventueel als beheerder kunnen worden aangesteld. Caestecker: “In dat geval valt wel het argument weg als zou de privatisering een manier zijn om het beheer efficiënter te laten verlopen. Alleen de eigenaar van de gebouwen, en niet de beheerder, is dan veranderd.”

Belangenconflict

Als Befimmo of Cofinimmo de leiding neemt, zullen zij twee soorten vastgoed beheren: gebouwen waarvan ze 100 % eigenaar zijn, en een overheidsbevak waarvan ze slechts een deel bezitten. Bernard Cardon de Lichtbuer (die uitdrukkelijk stelt niet te spreken als gewezen topman van Cofinimmo) vreest: “De bevak van overheidsgebouwen bevat een inherent belangenconflict. De beheerder zal zijn aandacht vooral richten op de gebouwen die hij volledig bezit, en er is een reëel gevaar dat hij het overheidspatrimonium verwaarloost.”

Wie investeert met eigen geld ten bate van zichzelf, weegt prijs en kwaliteit, doceert Cardon, gastprofessor aan de UAMS en Solvay. Wie zijn eigen geld uitgeeft voor een ander, zal enkel de prijs in overweging nemen. Dat laatste is voor een stuk het geval bij de overheidsbevak. “Daarom zou het beheer van de gebouwen best gebeuren door iemand die geen andere gebouwen in eigendom heeft, en die wordt afgerekend op dit beheer,” redeneert Cardon.

Etienne de Callattaÿ, hoofdeconoom van Bank Degroof (die de bevak begeleidt), vindt de verkoop van overheidsgebouwen geen slechte beslissing. Een privé-eigenaar beheert de gebouwen misschien efficiënter en beter. “Dát is van tel, niet wie op papier de eigenaar is,” stelt hij. “En er zijn indicaties dat de privé het beter doet. Ik vergelijk in Brussel twee instellingen die actief zijn in huisvesting: de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) doet het samen met een privépartner, tegenover de sociale huisvestingsdienst (100 % overheid). Wat blijkt: de overheid bouwt duurder per vierkante meter, omdat de private partner bijvoorbeeld de marktprijs beter kent.”

Ook Cardon vindt dat een overheid niet per se eigenaar moet zijn van de eigen gebouwen. “In een relatie huurder-verhuurder heeft ze eigenlijk veel rechten, ook al omdat ze weg kan trekken. De bevakformule combineert het slechtste van alle formules: ik vrees een ondermaats beheer, terwijl de overheid geen weerwerk kan bieden en vastzit als huurder. Eigenlijk is dit de dode hand.”

Hans Brockmans – Daan Killemaes